Gia hạn hợp đồng thuê nhà: chủ nhà được tăng giá thuê bao nhiêu?

Hợp đồng thuê nhà một năm sắp hết, người thuê muốn ở tiếp, chủ nhà muốn tăng giá. Hai câu hỏi lập tức xuất hiện: hết hạn có được tự động ở tiếp không, và chủ nhà được tăng bao nhiêu. Bài này trả lời theo Luật Nhà ở 2023, rồi gợi ý cách thương lượng để chủ nhà giữ được người thuê tốt và người thuê không phải chuyển nhà.

Căn cứ pháp lý: Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 (hiệu lực từ 01/8/2024), Điều 164, 170, 171, 172; Luật Cư trú 2020, Điều 27. Bài viết là thông tin tham khảo, cập nhật ngày 20/10/2026.

Hết hạn hợp đồng: luật không tự động gia hạn

Theo điểm a khoản 2 Điều 171 Luật Nhà ở 2023, hết thời hạn thuê là một trường hợp hợp đồng thuê nhà chấm dứt. Luật không có điều khoản nào buộc chủ nhà phải cho thuê tiếp, cũng không có cơ chế tự động gia hạn.

Điều đó có nghĩa:

• Muốn ở tiếp, hai bên phải thỏa thuận gia hạn, bằng phụ lục hoặc hợp đồng mới.
• Nếu hợp đồng cũ đã có điều khoản kiểu "hết hạn được ưu tiên gia hạn" hay "tự động gia hạn thêm 12 tháng nếu không bên nào báo trước", thì làm theo điều khoản đó.
• Nếu hợp đồng không ghi thời hạn, hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày kể từ ngày chủ nhà thông báo (cũng điểm a khoản 2 Điều 171).

Ở tiếp sau ngày hết hạn mà không ký gì là tình huống dễ tranh chấp nhất: hai bên không rõ giá nào đang áp dụng, cọc có còn hiệu lực không, khi nào phải trả nhà.

Chủ nhà được tăng giá bao nhiêu?

Khi gia hạn: không có mức trần. Khoản 1 Điều 170 cho phép bên cho thuê và bên thuê thỏa thuận thời hạn, giá thuê và cách trả tiền; chỉ khi Nhà nước có quy định về giá thuê (như một số loại nhà thuộc diện Nhà nước quản lý) thì mới phải theo quy định đó. Với nhà của cá nhân, giá khi gia hạn là một thỏa thuận mới: người thuê có thể đồng ý, mặc cả hoặc không gia hạn.

Trong thời hạn thuê: không được tự ý tăng. Giá đã ghi trong hợp đồng ràng buộc cả hai bên. Chủ nhà chỉ điều chỉnh được giá khi:

1. Hợp đồng có điều khoản tăng giá (ví dụ tăng sau mỗi 12 tháng, mức tăng tối đa bao nhiêu, báo trước bao lâu), và làm đúng điều khoản đó; hoặc
2. Người thuê đồng ý bằng văn bản; hoặc
3. Trường hợp cải tạo nhà theo khoản 2 Điều 170: chủ nhà cải tạo nhà được người thuê đồng ý, và thời gian thuê còn lại từ một phần ba thời hạn hợp đồng trở xuống, thì được điều chỉnh giá; giá mới do hai bên thỏa thuận. Không thỏa thuận được thì chủ nhà được đơn phương chấm dứt hợp đồng nhưng phải bồi thường cho người thuê.

Người thuê được quyền rút. Theo điểm b khoản 3 Điều 172, nếu chủ nhà tăng giá thuê bất hợp lý hoặc tăng giá mà không báo trước như đã thỏa thuận, người thuê được đơn phương chấm dứt hợp đồng. Bên chấm dứt phải báo cho bên kia trước ít nhất 30 ngày, trừ khi hai bên có thỏa thuận khác (khoản 4 Điều 172).

Tin cho thuê hiện nay nói gì về tăng giá

Số liệu chốt ngày 20/10/2026: trong 93 tin cho thuê trên ALOMYHOME, không tin nào nêu sẵn mức tăng giá khi gia hạn. Có 10 tin ghi thời hạn thuê tối thiểu 12 tháng. Nghĩa là chuyện giá năm thứ hai đều chưa được nêu sẵn trên tin, và nên được bàn ngay từ lúc ký hợp đồng đầu tiên, không đợi đến tháng cuối.

Lịch gia hạn nên theo

Phụ lục gia hạn cần ghi gì

1. Thời hạn mới: từ ngày nào đến ngày nào.
2. Giá thuê mới và ngày bắt đầu áp dụng; ghi rõ đã gồm hay chưa gồm thuế, phí.
3. Kỳ trả tiền có giữ như cũ không.
4. Tiền cọc: chuyển tiếp từ hợp đồng cũ sang, có bổ sung khi giá tăng không. Điều khoản cọc nên có xem ở hợp đồng thuê nhà nguyên căn: 9 điều khoản.
5. Điều khoản tăng giá cho kỳ sau (nếu còn gia hạn tiếp).
6. Hiện trạng nhà tại thời điểm gia hạn, đối chiếu với biên bản bàn giao lần đầu.

Phụ lục không bắt buộc công chứng, vì hợp đồng thuê nhà ở không bắt buộc công chứng trừ khi hai bên muốn (khoản 2 Điều 164). Khi nào nên công chứng, xem hợp đồng thuê nhà có cần công chứng không.

Thương lượng thế nào cho êm

Với người thuê:

• Tìm hiểu giá chào của các căn tương tự trong cùng khu trước khi trả lời. Ví dụ bảng giá biệt thự Dương Nội hay liền kề Louis City Đại Mỗ.
• Đề nghị đổi lấy điều gì đó: ký dài hơn (2 năm) để giữ giá, hoặc chấp nhận tăng nhưng giữ kỳ trả 3 tháng/lần.
• Tính chi phí chuyển nhà thật: tiền cọc mới, kỳ đầu, công dọn, sắm sửa lại. Đôi khi chấp nhận tăng vài phần trăm vẫn rẻ hơn chuyển đi.

Với chủ nhà:

• Người thuê cũ trả tiền đúng hạn, giữ nhà tốt là tài sản. Nhà trống một hai tháng để tìm khách mới có thể làm mất nhiều hơn phần tăng giá.
• Báo trước sớm và đưa căn cứ (giá khu vực, chi phí sửa chữa đã bỏ ra) để cuộc nói chuyện dễ hơn.
• Doanh thu cho thuê thay đổi thì nghĩa vụ kê khai thuế cũng cập nhật theo, xem thuế cho thuê nhà 2026.

Nếu không gia hạn

Khi một bên không muốn gia hạn, hợp đồng chấm dứt vào ngày hết hạn. Người thuê trả lại nhà, hai bên đối chiếu biên bản, chốt điện nước và chủ nhà hoàn cọc theo thỏa thuận. Nếu muốn dừng trước ngày hết hạn, đó là chuyện chấm dứt trước hạn với quy định riêng, xem chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn.

Người thuê có đăng ký tạm trú tại nhà thuê cần lưu ý: thời hạn tạm trú tối đa 2 năm và được gia hạn nhiều lần (khoản 2 Điều 27 Luật Cư trú 2020). Gia hạn hợp đồng thuê mà tạm trú sắp hết thì làm luôn thủ tục gia hạn tạm trú, xem đăng ký tạm trú khi thuê nhà.

Tìm nhà mới nếu không thỏa thuận được

Nếu gia hạn không thành, bạn có thể xem các căn đang cho thuê có ảnh thật trên ALOMYHOME như biệt thự phường Dương Nội hay liền kề Geleximco Lê Trọng Tấn, và hỏi trước điều kiện gia hạn của chủ nhà mới ngay từ lần đầu.