Hợp đồng thuê nhà nguyên căn: 9 điều khoản người thuê phải có

Theo Luật Nhà ở 2023, hợp đồng thuê nhà không bắt buộc công chứng, trừ khi hai bên muốn. Điều này tiện, nhưng cũng có nghĩa là không có ai rà hợp đồng giúp bạn. Tờ giấy hai bên tự ký chính là thứ duy nhất bảo vệ người thuê khi có chuyện — và với nhà nguyên căn, tiền cọc thường bằng vài tháng tiền thuê, chuyện xảy ra không hiếm.

Luật Nhà ở 2023 (Điều 163) đã liệt kê những nội dung bắt buộc của một hợp đồng về nhà ở: thông tin hai bên, mô tả căn nhà, giá thuê, cách và thời hạn thanh toán, thời điểm giao nhà, thời hạn thuê, quyền và nghĩa vụ hai bên. Nhưng phần lớn tranh chấp lại nằm ở những chỗ luật để cho hai bên tự thoả thuận. Dưới đây là chín điều khoản nên có.

Chín điều khoản người thuê phải có

1. Đúng người có quyền cho thuê. Luật Nhà ở 2023 không bắt buộc nhà cho thuê phải có giấy chứng nhận, nhưng người cho thuê phải là chủ nhà hoặc người được chủ nhà uỷ quyền. Xem giấy tờ sở hữu và giấy tờ tuỳ thân; nếu người ký không phải chủ nhà, phải có văn bản uỷ quyền. Nhà là tài sản chung vợ chồng thì nên có cả hai người ký.
2. Mục đích sử dụng ghi rõ. Để ở, làm văn phòng, showroom hay kết hợp. Dùng nhà sai mục đích là một trong các lý do để chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng. Nếu định đặt trụ sở công ty, ghi rõ chủ nhà đồng ý cho dùng địa chỉ để đăng ký doanh nghiệp.
3. Giá thuê và cơ chế tăng giá. Ghi rõ giá đã gồm hay chưa gồm thuế, phí quản lý, và nếu tăng giá thì tăng khi nào, tăng tối đa bao nhiêu phần trăm, báo trước bao lâu. Theo luật, chủ nhà tăng giá bất hợp lý hoặc không báo trước là căn cứ để người thuê được đơn phương chấm dứt.
4. Tiền cọc: giữ để làm gì, trả lại khi nào. Luật không giới hạn mức cọc khi thuê nhà. Bộ luật Dân sự 2015 (Điều 328) quy định: bên đặt cọc bỏ hợp đồng thì mất cọc, bên nhận cọc bỏ hợp đồng thì trả lại cọc và bồi thường thêm một khoản bằng tiền cọc, trừ khi có thoả thuận khác. Hợp đồng nên ghi rõ cọc được trừ những khoản gì, và trả lại trong bao nhiêu ngày sau khi bàn giao nhà.
5. Sửa chữa: bên nào chịu phần nào. Theo Bộ luật Dân sự, chủ nhà lo hư hỏng lớn, người thuê lo hư hỏng nhỏ. Nhưng "lớn" và "nhỏ" rất dễ cãi nhau. Ghi rõ: mái, kết cấu, chống thấm, đường ống chính là của chủ nhà; bóng đèn, vòi nước, thiết bị do người thuê làm hỏng là của người thuê. Có biên bản bàn giao kèm ảnh chụp hiện trạng.
6. Cải tạo, sửa sang để kinh doanh. Người thuê làm văn phòng, showroom thường phải sửa sang. Ghi rõ được làm những gì, khi trả nhà có phải khôi phục nguyên trạng không, và những gì để lại thì có được tính tiền không.
7. Cho thuê lại. Muốn cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ thì phải được chủ nhà đồng ý. Nếu có ý định này, ghi luôn vào hợp đồng ngay từ đầu.
8. Chấm dứt trước hạn. Luật Nhà ở 2023 (Điều 172) liệt kê các trường hợp mỗi bên được đơn phương chấm dứt, và bên chấm dứt phải báo trước ít nhất 30 ngày, trừ khi hai bên thoả thuận khác. Hợp đồng nên ghi rõ thời gian báo trước, mức phạt nếu một bên tự ý chấm dứt ngoài các trường hợp đó, và tiền cọc xử lý ra sao.
9. Khi chủ nhà bán nhà. Theo Luật Nhà ở 2023, chủ nhà bán nhà trong thời hạn thuê thì người thuê vẫn được thuê tiếp đến hết hạn hợp đồng. Nên ghi điều này vào hợp đồng để người mua mới cũng biết.

Thuê để ở và thuê làm văn phòng: khác nhau ở đâu

• Thuê để ở: người thuê phải đăng ký tạm trú nếu đến sống ngoài xã, phường nơi đã đăng ký thường trú từ 30 ngày trở lên (Điều 27 Luật Cư trú 2020). Hợp đồng thuê là giấy tờ chứng minh chỗ ở hợp pháp và không cần công chứng. Nên thêm điều khoản chủ nhà phối hợp khi đăng ký tạm trú.
• Thuê làm văn phòng, showroom: nhà ở kết hợp kinh doanh phải bảo đảm các điều kiện an toàn phòng cháy theo Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ 2024: điện an toàn, có phương tiện chữa cháy, lối thoát nạn thông thoáng. Ghi rõ bên nào lo phần này. Một số khu đô thị còn có quy chế riêng về việc kinh doanh trong nhà liền kề — hỏi ban quản lý trước khi ký.
• Căn hộ chung cư: luật cấm dùng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở. Muốn mở văn phòng thì nên thuê nhà liền kề, nhà phố hoặc mặt bằng thương mại, không thuê căn hộ.

Thuế cho thuê nhà: ai lo

Thuế phát sinh từ việc cho thuê là nghĩa vụ của chủ nhà. Từ năm tính thuế 2026, cá nhân cho thuê nhà có doanh thu không quá 1 tỷ đồng một năm không phải nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân, nhưng vẫn phải kê khai. Vượt ngưỡng thì phải nộp. Hai bên có thể thoả thuận người thuê chịu khoản thuế này, nhưng nên ghi rõ giá thuê là giá trước hay sau thuế để tránh tranh cãi về sau.

Checklist trước khi ký

• Đã xem giấy tờ sở hữu nhà và giấy tờ tuỳ thân của người ký; có giấy uỷ quyền nếu người ký không phải chủ nhà
• Mục đích sử dụng ghi đúng ý định của mình
• Giá thuê ghi rõ đã gồm hay chưa gồm thuế, phí; có điều khoản về mức tăng giá
• Tiền cọc có điều khoản trả lại và các khoản được khấu trừ
• Có biên bản bàn giao kèm ảnh chụp hiện trạng, danh sách đồ đạc
• Có điều khoản phân chia sửa chữa và việc cải tạo
• Có điều khoản chấm dứt trước hạn và thời gian báo trước

Nói thẳng về nhược điểm

Hợp đồng chặt đến đâu cũng không thay được việc chọn đúng chủ nhà. Một hợp đồng nhiều điều khoản có lợi cho người thuê có thể khiến chủ nhà ngần ngại, đặc biệt ở các khu đang có nhiều người hỏi thuê. Người thuê nên ưu tiên giữ chặt bốn điều khoản quan trọng nhất — người ký đúng, tiền cọc, sửa chữa, chấm dứt trước hạn — và linh hoạt ở các điều khoản còn lại.

Bài này là hướng dẫn chung theo quy định hiện hành, không phải mẫu hợp đồng để dùng ngay. Với hợp đồng thuê dài hạn, giá trị lớn hoặc dùng làm trụ sở kinh doanh, nên nhờ luật sư rà lại trước khi ký.

Nếu đang tìm nhà nguyên căn cho thuê ở phía Tây và Tây Nam Hà Nội, bạn có thể đọc thêm kinh nghiệm thuê ở Louis City Đại Mỗ hay Geleximco Lê Trọng Tấn, xem danh sách nhà đất đang rao thật trên hệ thống, hoặc để lại thông tin để ALOMYHOME lọc giúp những căn phù hợp.