Hợp đồng thuê nhà có cần công chứng không? Khi nào nên công chứng

"Thuê nhà có phải ra phòng công chứng không?" là câu hỏi rất hay gặp, nhất là khi thuê nguyên căn liền kề, biệt thự với tiền thuê vài chục triệu mỗi tháng và tiền cọc lớn. Câu trả lời ngắn: không bắt buộc. Nhưng có những trường hợp công chứng là khoản chi nhỏ để tránh rủi ro lớn.

Căn cứ: Luật Nhà ở 2023 (số 27/2023/QH15, có hiệu lực từ 1/8/2024). Số liệu tin đăng trong bài chốt ngày 18/10/2026 từ ALOMYHOME; giá là giá chào, chưa phải giá chốt. Thông tin tham khảo, không thay cho tư vấn pháp lý cho từng trường hợp.

Luật nói gì?

Điều 164 Luật Nhà ở 2023 chia hợp đồng về nhà ở thành hai nhóm:

• Phải công chứng hoặc chứng thực: mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở (khoản 1, có một số ngoại lệ).
• Không bắt buộc công chứng, chứng thực: thuê, mượn, ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở, trừ trường hợp các bên có nhu cầu (khoản 2).

Cũng theo khoản 2, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thuê do các bên thỏa thuận; nếu không thỏa thuận thì hợp đồng có hiệu lực từ lúc ký.

Nếu bạn thuê nhà để làm văn phòng, kinh doanh, hợp đồng thuê tài sản theo Bộ luật Dân sự 2015 cũng không bắt buộc công chứng.

Lưu ý hai chữ "thuê" và "thuê mua" rất dễ nhầm. Thuê là trả tiền để sử dụng nhà trong một thời gian. Thuê mua là trả tiền dần và cuối cùng trở thành chủ sở hữu, nhóm này bắt buộc công chứng (trừ một số trường hợp như thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở thuộc tài sản công).

"Thuê từ 6 tháng phải công chứng" là quy định cũ

Nhiều người vẫn nhớ quy định hợp đồng thuê nhà ở từ 6 tháng trở lên phải công chứng hoặc chứng thực. Đó là quy định cũ (Luật Nhà ở 2005, Bộ luật Dân sự 2005). Từ khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực (1/7/2015), hợp đồng thuê nhà ở không còn bắt buộc công chứng; Luật Nhà ở 2023 giữ nguyên tinh thần này. Luật Nhà ở 2023 hiện hành không đặt điều kiện theo thời hạn thuê: thuê 6 tháng hay 5 năm đều không bắt buộc công chứng.

Không công chứng vẫn phải có hợp đồng bằng văn bản

Không bắt buộc công chứng không có nghĩa là thỏa thuận miệng. Hợp đồng về nhà ở phải lập thành văn bản, có chữ ký của các bên. Một hợp đồng thuê tốt cần ghi rõ: thông tin hai bên, địa chỉ và hiện trạng nhà, giá thuê và kỳ thanh toán, tiền cọc và điều kiện trả cọc, thời hạn thuê, quyền và nghĩa vụ sửa chữa, mục đích sử dụng, các trường hợp chấm dứt hợp đồng trước hạn. Danh sách chi tiết có trong bài hợp đồng thuê nhà nguyên căn: 9 điều khoản người thuê phải có.

Khi nào nên công chứng dù không bắt buộc?

Công chứng viên sẽ kiểm tra giấy tờ nhà, giấy tờ tùy thân và quyền ký của các bên. Điều này đặc biệt có ích khi:

1. Tiền trả trước hoặc tiền cọc lớn. Với nhà nguyên căn, các tin có ghi kỳ thanh toán phần lớn là 3 tháng/lần, có tin 6 tháng/lần. Trong các tin cho thuê trên ALOMYHOME, mức giá chào giữa là 35 triệu/tháng; trả trước 6 tháng là khoảng 210 triệu, chưa kể tiền cọc.
2. Thuê dài hạn. Một số chủ nhà yêu cầu thuê tối thiểu 12 tháng (10 tin trên ALOMYHOME ghi rõ điều này). Thuê càng dài, giá trị hợp đồng càng lớn.
3. Nhà có nhiều người đứng tên, ví dụ nhà là tài sản chung của vợ chồng. Khi đó cần đủ chữ ký hoặc văn bản đồng ý của các đồng sở hữu. Đọc thêm mua nhà đứng tên vợ hay chồng để hiểu tài sản chung.
4. Người ký không phải chủ nhà mà là người được ủy quyền. Công chứng viên sẽ kiểm tra phạm vi ủy quyền có bao gồm việc cho thuê không.
5. Bên thuê định cải tạo, đầu tư nhiều, như làm văn phòng, spa, lớp học. Hợp đồng chặt chẽ giúp bảo vệ khoản đầu tư nếu chủ nhà đòi nhà trước hạn.

Ngược lại, với hợp đồng ngắn, giá trị nhỏ, hai bên đã kiểm tra kỹ sổ đỏ và giấy tờ tùy thân của nhau, một hợp đồng viết tay hoặc đánh máy có đủ chữ ký vẫn có giá trị.

Công chứng hay chứng thực, làm ở đâu?

• Công chứng: làm tại văn phòng công chứng hoặc phòng công chứng. Công chứng viên chứng nhận cả nội dung và tính hợp pháp của hợp đồng.
• Chứng thực: làm tại ủy ban nhân dân phường, xã. Chứng thực hợp đồng xác nhận thời gian, địa điểm ký, năng lực và ý chí tự nguyện, chữ ký của các bên, nhưng không chứng nhận tính hợp pháp của nội dung.

Hồ sơ thường gồm: giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (sổ đỏ, sổ hồng), giấy tờ tùy thân của các bên, giấy tờ về tình trạng hôn nhân hoặc văn bản đồng ý của đồng sở hữu (nếu có), văn bản ủy quyền (nếu ký thay), và dự thảo hợp đồng. Phí công chứng tính theo giá trị hợp đồng, theo biểu phí hiện hành; hỏi trước nơi làm để biết chính xác.

Ba việc làm thay cho công chứng nếu không công chứng

1. Kiểm tra sổ đỏ bản gốc và đối chiếu tên chủ sở hữu với căn cước của người ký.
2. Chuyển tiền qua tài khoản ngân hàng đứng tên chủ nhà, ghi rõ nội dung "tiền cọc" hay "tiền thuê tháng…".
3. Lập biên bản bàn giao có ảnh chụp hiện trạng, theo hướng dẫn trong bài biên bản bàn giao nhà cho thuê.

Sau khi ký hợp đồng và dọn vào ở, đừng quên đăng ký tạm trú theo quy định. Còn nếu bạn đang mua nhà chứ không thuê, hợp đồng mua bán bắt buộc phải công chứng, xem bài công chứng hợp đồng mua bán nhà đất cần mang gì.

Tìm nhà thuê có giấy tờ rõ ràng

Trên ALOMYHOME, các tin biệt thự cho thuê phường Dương Nội, liền kề cho thuê Geleximco Lê Trọng Tấn và liền kề cho thuê Louis City Đại Mỗ đều có ảnh thật và thông tin rõ ràng. ALOMYHOME hỗ trợ kiểm tra giấy tờ của chủ nhà trước khi bạn đặt cọc, kể cả khi hai bên quyết định không công chứng.