Chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn: khi nào được, có mất cọc không?

Thuê nhà một năm nhưng công ty chuyển văn phòng sau năm tháng; hoặc chủ nhà báo muốn lấy lại nhà để bán. Câu hỏi đầu tiên luôn là: có được chấm dứt hợp đồng trước hạn không, và tiền cọc có mất không? Câu trả lời phụ thuộc vào việc bạn chấm dứt theo cách nào. Bài này giải thích ba cách theo Luật Nhà ở 2023 và Bộ luật Dân sự 2015.

Căn cứ pháp lý: Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 (hiệu lực từ 01/8/2024), Điều 170, 171, 172; Bộ luật Dân sự 2015, Điều 328 (đặt cọc) và Điều 428 (đơn phương chấm dứt hợp đồng). Bài viết là thông tin tham khảo, cập nhật ngày 19/10/2026.

Cách 1: Hai bên thỏa thuận chấm dứt

Luật Nhà ở 2023 (điểm b khoản 2 Điều 171) cho phép hợp đồng thuê nhà chấm dứt khi hai bên thỏa thuận. Đây là cách êm nhất: không ai vi phạm, hai bên tự thống nhất ngày trả nhà, cách xử lý tiền cọc, tiền thuê đã trả trước và hư hỏng (nếu có).

Khi thỏa thuận, nên lập văn bản thanh lý hợp đồng ghi rõ:

• Ngày trả nhà và ngày chấm dứt hợp đồng.
• Số tiền cọc được trả lại, số tiền bị trừ (nếu có) và ngày trả cọc.
• Tiền thuê trả trước còn thừa được hoàn hay không.
• Chốt chỉ số điện, nước, phí dịch vụ.

Cách 2: Đơn phương chấm dứt khi có căn cứ luật cho phép

Khoản 1 Điều 172 Luật Nhà ở 2023 nói rõ: trong thời hạn thuê, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng và thu hồi nhà, trừ các trường hợp luật liệt kê.

Chủ nhà được đơn phương chấm dứt (khoản 2 Điều 172) khi người thuê, chẳng hạn:

• Không trả đủ tiền thuê từ 3 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng đã thỏa thuận.
• Sử dụng nhà sai mục đích đã thỏa thuận.
• Tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà.
• Chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại khi chưa được chủ nhà đồng ý.
• Gây mất trật tự, mất vệ sinh, ảnh hưởng nghiêm trọng đến hàng xóm, đã bị lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục.

Ngoài ra (điểm g khoản 2 Điều 172, dẫn chiếu khoản 2 Điều 170): nếu chủ nhà cải tạo nhà với sự đồng ý của người thuê, khi thời gian thuê còn lại bằng hoặc dưới một phần ba thời hạn hợp đồng mà hai bên không thống nhất được giá thuê mới, chủ nhà được đơn phương chấm dứt nhưng phải bồi thường cho người thuê.

Người thuê được đơn phương chấm dứt (khoản 3 Điều 172) khi chủ nhà:

• Không sửa chữa khi nhà hư hỏng nặng.
• Tăng giá thuê bất hợp lý, hoặc tăng giá mà không báo trước như đã thỏa thuận.
• Để quyền sử dụng nhà bị hạn chế vì lợi ích của người thứ ba.

Phải báo trước ít nhất 30 ngày (khoản 4 Điều 172), bằng văn bản hoặc hình thức khác ghi trong hợp đồng, trừ khi hai bên có thỏa thuận khác. Bên không báo trước mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Cách 3: Tự ý chấm dứt khi không có căn cứ

Đây là trường hợp phổ biến nhất ngoài đời: người thuê muốn chuyển đi vì lý do riêng, hoặc chủ nhà muốn lấy lại nhà để bán, để ở. Những lý do này không nằm trong danh sách của Điều 172. Ngoại lệ: nếu chính hợp đồng có điều khoản cho phép chấm dứt trước hạn (ví dụ "báo trước 60 ngày thì được trả nhà"), làm đúng điều khoản đó thì không bị coi là vi phạm, vì khoản 1 Điều 428 Bộ luật Dân sự cho phép đơn phương chấm dứt theo thỏa thuận của các bên.

Nếu không có điều khoản như vậy, theo khoản 5 Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015, bên đơn phương chấm dứt không có căn cứ bị xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải chịu trách nhiệm dân sự: bồi thường thiệt hại, chịu phạt vi phạm nếu hợp đồng có thỏa thuận phạt. Lúc này, những gì đã ghi trong hợp đồng về báo trước, mức phạt, xử lý cọc sẽ quyết định phần lớn kết quả.

Vì vậy, nếu bạn biết mình có thể phải trả nhà sớm, hãy ưu tiên thương lượng để chuyển sang Cách 1 thay vì tự ý dọn đi.

Tiền cọc xử lý thế nào?

Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 đặt nguyên tắc chung cho tiền cọc, trừ khi hai bên có thỏa thuận khác:

Thực tế, nhiều hợp đồng thuê nhà ghi tiền cọc là khoản bảo đảm thực hiện hợp đồng, kèm điều khoản riêng: báo trước bao nhiêu ngày thì được trả cọc, trả nhà sớm thì mất bao nhiêu, hư hỏng trừ thế nào. Khi có điều khoản riêng, điều khoản đó được ưu tiên. Nếu xảy ra tranh chấp mà hai bên không tự giải quyết được, nên hỏi luật sư hoặc hòa giải trước khi khởi kiện.

Những trường hợp hợp đồng tự chấm dứt

Khoản 2 Điều 171 còn liệt kê các trường hợp hợp đồng chấm dứt mà không ai vi phạm, ví dụ: hết thời hạn thuê; nhà không còn; nhà hư hỏng nặng, có nguy cơ sập, hoặc thuộc khu vực có quyết định thu hồi đất, giải tỏa, phá dỡ (chủ nhà phải báo bằng văn bản trước ít nhất 30 ngày, trừ bất khả kháng hoặc thỏa thuận khác). Với hợp đồng không ghi thời hạn, hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày kể từ khi chủ nhà thông báo.

Ghi gì trong hợp đồng để sau này dễ chấm dứt?

Trên ALOMYHOME, với 93 tin cho thuê đang chào ngày 19/10/2026, có 10 tin ghi thời hạn thuê tối thiểu 12 tháng và 23 tin nêu kỳ thanh toán (17 tin 3 tháng/lần, 4 tin 6 tháng/lần, 2 tin trả theo tháng). Khi tiền thuê trả trước nhiều tháng, điều khoản chấm dứt trước hạn càng quan trọng. Nên ghi rõ:

1. Thời gian báo trước khi muốn chấm dứt (ví dụ 30 hoặc 60 ngày).
2. Mức phạt hoặc số tiền cọc bị giữ nếu chấm dứt không có căn cứ.
3. Tiền thuê đã trả trước nhưng chưa ở có được hoàn không.
4. Thời hạn chủ nhà trả cọc sau khi nhận lại nhà.
5. Cách xác định hư hỏng: dựa vào biên bản bàn giao nhà lúc nhận và lúc trả.

Danh sách đầy đủ các điều khoản nên có ở bài hợp đồng thuê nhà nguyên căn: 9 điều khoản. Nếu tiền cọc lớn, xem thêm khi nào nên công chứng hợp đồng thuê nhà.

Tìm nhà thuê có điều kiện rõ ràng

Trên ALOMYHOME, bạn có thể lọc các căn đang cho thuê như liền kề Louis City Đại Mỗ, liền kề Geleximco Lê Trọng Tấn hay biệt thự phường Dương Nội, và hỏi trước kỳ thanh toán, tiền cọc, điều kiện trả nhà trước khi đặt cọc.