Chủ nhà bán nhà đang cho thuê: người thuê có phải dọn đi không?

"Chủ nhà vừa báo đã bán nhà, bảo cuối tháng dọn đi" là tình huống không hiếm, nhất là khi thị trường mua bán sôi động. Người thuê lo mất chỗ ở, mất cọc; chủ nhà lo người mua không nhận; người mua không biết mình có phải "nhận" luôn người thuê hay không. Luật Nhà ở 2023 trả lời khá rõ câu hỏi này.

Căn cứ pháp lý: Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 (hiệu lực từ 01/8/2024), Điều 164, 168, 171, 172, 173, 177 và 182. Bài viết là thông tin tham khảo, cập nhật ngày 19/10/2026.

Câu trả lời ngắn: người thuê được ở tiếp đến hết hạn

Khoản 2 Điều 173 Luật Nhà ở 2023 quy định: khi chủ sở hữu chuyển quyền sở hữu nhà đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê vẫn còn, bên thuê được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng đã ký, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Nói cách khác:

• Chủ nhà vẫn được bán nhà đang cho thuê, nhưng phải thông báo bằng văn bản cho người thuê và ưu tiên người thuê mua trước (xem mục dưới).
• Việc bán không làm hợp đồng thuê tự chấm dứt. Người mua trở thành bên cho thuê mới.
• Muốn người thuê dọn đi sớm, các bên phải thỏa thuận được với người thuê. Chủ nhà không thể tự đơn phương lấy lại nhà chỉ vì đã bán, vì "bán nhà" không nằm trong các trường hợp được đơn phương chấm dứt ở khoản 2 Điều 172.

Người thuê được quyền ưu tiên mua

Điều 168 Luật Nhà ở 2023 quy định riêng việc bán nhà ở đang cho thuê: chủ nhà phải thông báo bằng văn bản cho người thuê về việc bán và các điều kiện bán. Người thuê được quyền ưu tiên mua nếu đã trả đủ tiền thuê đến thời điểm được thông báo. Chỉ khi người thuê không mua trong 30 ngày kể từ ngày nhận thông báo thì chủ nhà mới được bán cho người khác, trừ khi các bên có thỏa thuận khác về thời hạn. (Nhà thuộc tài sản công có quy định riêng.)

Với người thuê đã ở lâu và muốn mua, đây là cơ hội thương lượng. Với chủ nhà, làm đúng bước thông báo giúp tránh tranh chấp về sau.

Các trường hợp tương tự

Tất cả đều có chung điều kiện: thời hạn thuê vẫn còn. Nếu hợp đồng đã hết hạn mà chưa gia hạn, người thuê không còn quyền này.

Hợp đồng không ghi thời hạn thì sao?

Nhiều hợp đồng thuê nhà viết tay không ghi ngày kết thúc. Theo điểm a khoản 2 Điều 171, hợp đồng thuê không xác định thời hạn chấm dứt sau 90 ngày kể từ ngày bên cho thuê thông báo cho bên thuê. Vì vậy, nếu hợp đồng của bạn không ghi thời hạn, chủ mới có thể thông báo chấm dứt và bạn có ít nhất 90 ngày để chuyển đi. Đây là lý do nên luôn ghi rõ thời hạn thuê.

Tiền cọc và tiền thuê trả trước: ai trả lại?

Luật Nhà ở không có điều riêng nói tiền cọc do chủ cũ hay chủ mới hoàn trả. Trên thực tế, đây là chỗ dễ phát sinh tranh chấp nhất. Cách làm an toàn:

• Người bán và người mua ghi rõ trong hợp đồng mua bán rằng nhà đang cho thuê, hợp đồng thuê còn đến ngày nào, tiền cọc và tiền thuê trả trước đang là bao nhiêu và bên nào chịu trách nhiệm hoàn trả.
• Tốt nhất có văn bản ba bên (chủ cũ, chủ mới, người thuê) xác nhận việc chuyển giao hợp đồng thuê, số tiền cọc, tài khoản nhận tiền thuê từ kỳ tới.
• Người thuê chỉ chuyển tiền thuê cho chủ mới khi đã có xác nhận bằng văn bản, tránh trả nhầm người.

Việc cần làm của từng bên

Nếu bạn là người thuê:

1. Đọc lại hợp đồng: thời hạn còn bao lâu, có điều khoản nào về việc bán nhà không.
2. Chủ nhà phải báo bằng văn bản về việc bán và điều kiện bán. Nếu bạn muốn mua, bạn có 30 ngày ưu tiên kể từ khi nhận thông báo (khi đã trả đủ tiền thuê).
3. Không ký giấy "đồng ý trả nhà" nếu chưa thống nhất được tiền cọc, tiền bồi thường (nếu dọn sớm).
4. Nếu đồng ý dọn sớm, lập văn bản thanh lý ghi rõ ngày trả nhà, số tiền cọc được hoàn và ngày hoàn. Các điều khoản nên có xem ở bài hợp đồng thuê nhà nguyên căn: 9 điều khoản.

Nếu bạn là chủ nhà muốn bán:

1. Gửi thông báo bằng văn bản cho người thuê về việc bán và điều kiện bán, chờ 30 ngày để người thuê quyết định có mua không (Điều 168). Báo rõ cho người mua rằng nhà đang cho thuê; giấu tình trạng này dễ dẫn tới tranh chấp với cả hai bên.
2. Chọn một trong hai hướng: bán kèm hợp đồng thuê (người mua nhận luôn khoản thu tiền thuê), hoặc thương lượng với người thuê để họ trả nhà sớm có hỗ trợ.
3. Lập biên bản bàn giao cập nhật hiện trạng trước khi chuyển cho chủ mới.

Nếu bạn là người mua:

1. Hỏi rõ nhà có đang cho thuê không, xin xem hợp đồng thuê và biên bản bàn giao.
2. Đi xem nhà thực tế, kiểm tra người đang ở là ai, xem kinh nghiệm đi xem nhà.
3. Nếu nhà đang thế chấp, xem thêm mua nhà đất đang thế chấp ngân hàng.
4. Tính toán: nếu cần ở ngay, nhà còn hợp đồng thuê dài hạn có thể không phù hợp; nếu mua để cho thuê, hợp đồng sẵn có là lợi thế.

Ghi chú về hợp đồng mua bán

Hợp đồng mua bán nhà ở giữa cá nhân phải công chứng hoặc chứng thực (khoản 1 Điều 164, trừ một số trường hợp ở khoản 2), nên khi lên phòng công chứng, hãy mang theo hợp đồng thuê để ghi nhận tình trạng nhà. Hồ sơ cần mang xem ở bài công chứng hợp đồng mua bán nhà đất.

Tìm nhà thuê, nhà mua có thông tin rõ ràng

Trên ALOMYHOME, các tin biệt thự cho thuê phường Dương Nội, liền kề cho thuê Louis City Đại Mỗ và biệt thự đang bán ở Khu đô thị Dương Nội đều có ảnh thật. ALOMYHOME hỗ trợ kiểm tra hồ sơ trước khi đặt cọc.