Mua nhà đất đang thế chấp ngân hàng: cách làm an toàn

Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015 quy định người đang thế chấp nhà đất không được tự ý bán tài sản đó. Điều 321 mở một cửa duy nhất: được bán nếu bên nhận thế chấp — tức ngân hàng — đồng ý. Nói cách khác, nhà đất đang cắm ngân hàng vẫn giao dịch được, chỉ là phải đi đúng đường.

Phần lớn rắc rối trong nhóm giao dịch này không đến từ luật, mà đến từ một thói quen rất phổ biến: người mua đưa tiền mặt cho người bán tự đi tất toán nợ, rồi ngồi chờ. Đến lúc sổ ra khỏi ngân hàng, người bán đổi ý, đòi thêm tiền, hoặc bán cho người khác — người mua lúc đó chỉ còn giấy biên nhận trong tay.

Ba cách làm thường gặp

• Người bán tự lo giải chấp trước rồi mới rao bán. Đây là tình huống dễ nhất cho người mua: đến lúc ký hợp đồng thì sổ đã sạch, giao dịch không khác gì mua nhà bình thường. Nhược điểm là ít gặp, vì người bán thường không có sẵn khoản tiền để tất toán.
• Người mua đưa tiền mặt cho người bán tự đi tất toán. Cách này nhanh, không giấy tờ rườm rà, và cũng là cách mất tiền nhiều nhất trong thực tế. Tiền đã rời tay người mua nhưng chưa có gì ràng buộc người bán phải sang tên. Không nên làm, kể cả khi hai bên quen biết.
• Thoả thuận ba bên: người mua, người bán và ngân hàng cùng ký. Tiền của người mua được nộp thẳng vào tài khoản khoản vay tại ngân hàng chứ không qua tay người bán. Ngân hàng xác nhận đã tất toán, trả sổ gốc và văn bản đồng ý cho chuyển nhượng. Đây là cách được các ngân hàng và văn phòng công chứng dùng phổ biến nhất, và là cách duy nhất trong ba cách mà người mua kiểm soát được đồng tiền của mình.

Hợp với ai, ít hợp với ai

Cách ba bên hợp với người mua có sẵn tiền mặt bằng đúng khoản nợ còn lại của người bán, chấp nhận chậm hơn vài tuần để đổi lấy sự chắc chắn, và không ngại đi lại vài lần giữa ngân hàng, phòng công chứng và văn phòng đăng ký đất đai.

Ít hợp với người mua cũng phải vay ngân hàng để mua căn nhà đó. Khi cả hai bên đều dùng vốn vay, dòng tiền phải khớp giữa hai ngân hàng khác nhau, thời gian kéo dài hơn và thủ tục phức tạp hơn nhiều. Trường hợp này nên hỏi trước cả hai ngân hàng xem có nhận phối hợp không, trước khi đặt cọc.

Quy trình theo cách ba bên

1. Xem sổ đỏ bản gốc và hợp đồng thế chấp. Sổ đang thế chấp thì bản gốc nằm ở ngân hàng — người bán chỉ có bản sao. Nếu người bán đưa ra bản gốc mà vẫn nói đang thế chấp thì phải dừng lại hỏi cho rõ.
2. Hỏi ngân hàng số nợ gốc và lãi còn lại tính đến ngày dự kiến tất toán, kèm khoản phí trả nợ trước hạn nếu có. Con số này phải do ngân hàng xác nhận, không lấy theo lời người bán.
3. Kiểm tra ai là chủ sở hữu thật. Nhà là tài sản chung vợ chồng hoặc thừa kế thì tất cả đồng sở hữu đều phải ký. Đây là nguyên nhân phổ biến khiến hợp đồng bị tuyên vô hiệu về sau.
4. Ký hợp đồng đặt cọc có công chứng, ghi rõ thời hạn giải chấp, thời hạn ký hợp đồng chuyển nhượng và mức phạt nếu bên bán không thực hiện. Các điều khoản không được thiếu nằm ở bài điều khoản bắt buộc trong hợp đồng đặt cọc.
5. Ký thoả thuận ba bên với ngân hàng. Người mua nộp tiền vào đúng tài khoản khoản vay theo thoả thuận, không đưa tiền mặt cho người bán.
6. Ngân hàng tất toán, trả sổ gốc và văn bản đồng ý chuyển nhượng. Nộp hồ sơ xoá đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai — theo quy định hiện hành, thủ tục này thường được giải quyết trong ngày làm việc, chậm nhất là 3 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
7. Công chứng hợp đồng chuyển nhượng rồi sang tên. Giấy tờ cần mang theo xem ở bài công chứng hợp đồng mua bán nhà đất cần mang gì; hồ sơ, lệ phí và thời gian bước sang tên xem ở thủ tục sang tên sổ đỏ.

Checklist trước khi xuống đồng nào

• Đã có văn bản đồng ý cho chuyển nhượng của ngân hàng, không phải lời hứa miệng của nhân viên tín dụng
• Số nợ phải tất toán do ngân hàng xác nhận bằng văn bản, đã tính cả lãi và phí trả nợ trước hạn
• Đủ chữ ký của tất cả người đồng sở hữu, kèm giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân
• Loại giấy chứng nhận đúng với hiện trạng nhà đất — nếu chưa rõ khác nhau thế nào, xem sổ đỏ, sổ hồng, sổ trắng khác nhau ra sao
• Thửa đất không nằm trong diện quy hoạch, tranh chấp hay kê biên thi hành án
• Hợp đồng đặt cọc đã công chứng, có mốc thời gian và mức phạt cụ thể
• Mọi khoản tiền đi qua tài khoản ngân hàng, có chứng từ, không thanh toán tiền mặt trao tay

Nói thẳng về nhược điểm

Mua nhà đang thế chấp luôn chậm hơn mua nhà sổ sạch, thường là vài tuần, và có những khâu người mua không tự đẩy nhanh được vì phụ thuộc lịch của ngân hàng. Người mua cũng phải chuẩn bị tiền theo đúng tiến độ tất toán chứ không theo tiến độ của mình.

Đổi lại, nhóm nhà này thường có mức giá thương lượng dễ hơn, vì người bán đang chịu áp lực lãi vay. Đó là lý do nhiều người vẫn chọn mua. Nhưng phần chênh lệch đó chỉ có ý nghĩa khi giao dịch đi đúng đường ba bên — làm tắt để nhanh vài ngày thì khoản tiết kiệm được không đáng gì so với rủi ro mất cả khoản tiền đã đưa.

Nếu đang tìm nhà đất phía Tây và Tây Nam Hà Nội, bạn có thể xem danh sách nhà đất đang rao thật trên hệ thống, hoặc để lại thông tin để ALOMYHOME lọc giúp những căn có tình trạng pháp lý phù hợp với khả năng thanh toán của bạn.