Thuế cho thuê nhà 2026: ngưỡng 1 tỷ đồng, ai phải nộp, nộp bao nhiêu

Năm 2026, quy định thuế với người cho thuê nhà thay đổi lớn hai lần: theo luật và nghị định mới, ngưỡng doanh thu không phải nộp thuế tăng từ 100 triệu lên 500 triệu đồng/năm; đến cuối tháng 4, Chính phủ nâng tiếp lên 1 tỷ đồng/năm, áp dụng từ ngày 1/1/2026. Bài này tóm tắt chủ nhà cá nhân phải nộp gì, tính thế nào, và đối chiếu với giá chào thuê thật để bạn biết căn nhà của mình có chạm ngưỡng không.

Bài viết dựa trên văn bản và hướng dẫn công bố đến tháng 10/2026. Giá thuê trong bài là giá chào từ tin đăng trên ALOMYHOME, chốt ngày 18/10/2026, chưa phải giá chốt. Đây là thông tin tham khảo, không thay cho tư vấn của cơ quan thuế.

Căn cứ pháp lý chính

• Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 (Quốc hội thông qua 10/12/2025): đổi cách tính thuế với cá nhân kinh doanh, trong đó có cho thuê bất động sản; thuế tính trên phần doanh thu vượt ngưỡng, không tính trên toàn bộ như trước.
• Nghị định 68/2026/NĐ-CP (ngày 5/3/2026) về chính sách thuế và quản lý thuế với hộ, cá nhân kinh doanh, ban đầu đặt ngưỡng 500 triệu đồng.
• Nghị định 141/2026/NĐ-CP (ngày 29/4/2026) sửa Nghị định 68, thay "500 triệu đồng" bằng "01 tỷ đồng", áp dụng từ 1/1/2026.

Một số chuyên gia lưu ý cách áp dụng ngưỡng mới cho riêng hoạt động cho thuê nhà, nhất là với thuế GTGT, vẫn đang được hướng dẫn thêm. Vì vậy, trước khi khai thuế, hãy hỏi lại cơ quan thuế quản lý nơi có căn nhà.

Ai không phải nộp, ai phải nộp?

• Doanh thu cho thuê cả năm từ 1 tỷ đồng trở xuống: không phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN, nhưng vẫn phải thông báo doanh thu với cơ quan thuế (mẫu 01/BĐS).
• Doanh thu cả năm trên 1 tỷ đồng: phải nộp cả hai loại thuế.

1 tỷ đồng/năm tương đương khoảng 83,3 triệu đồng/tháng nếu cho thuê đủ 12 tháng. Ngưỡng tính theo tổng doanh thu cả năm của người cho thuê, cộng tất cả các căn, không phải theo từng căn. Có hai căn, mỗi căn 50 triệu/tháng cho thuê đủ năm là 1,2 tỷ, tức đã vượt ngưỡng.

Doanh thu là số tiền thuê thực tế bên thuê trả theo hợp đồng. Nếu bên thuê trả trước cho nhiều năm, doanh thu có thể được phân bổ theo số năm trả trước hoặc tính một lần; hỏi cơ quan thuế để chọn cách phù hợp.

Công thức khi vượt ngưỡng

• Thuế TNCN = (Doanh thu năm − 1 tỷ đồng) × 5%
• Thuế GTGT = Doanh thu năm × 5% (tính trên toàn bộ, không trừ 1 tỷ)

Điểm khác biệt lớn so với trước: thuế TNCN chỉ tính trên phần vượt ngưỡng, nên căn vừa chớm qua 1 tỷ chỉ phải nộp TNCN rất ít. Thuế GTGT thì vẫn tính trên toàn bộ doanh thu, nên đây là khoản chiếm phần lớn.

Thử áp vào giá chào thuê thật

Trong 84 tin cho thuê có giá trên ALOMYHOME (9 tin "giá thỏa thuận" không tính), giá chào từ 15 đến 135 triệu/tháng, mức giữa 35 triệu/tháng. Chỉ 4 tin có giá chào trên 83,3 triệu/tháng, tức có thể vượt 1 tỷ/năm nếu cho thuê đủ 12 tháng với đúng mức giá đó.

Nghĩa là với phần lớn nhà liền kề, biệt thự cho thuê ở phía Tây Nam Hà Nội hiện nay, một chủ nhà chỉ có một căn cho thuê sẽ không phải nộp thuế theo ngưỡng mới. Người có nhiều căn hoặc cho thuê mặt bằng giá cao cần cộng tổng doanh thu cả năm để tính.

Giá thuê từng khu xem thêm: biệt thự Dương Nội, liền kề Louis City Đại Mỗ, nhà Geleximco Lê Trọng Tấn, nhà phố Him Lam Vạn Phúc.

Ai khai, khai khi nào?

• Bên thuê là cá nhân: chủ nhà tự khai thuế với cơ quan thuế nơi có bất động sản.
• Bên thuê là doanh nghiệp, tổ chức: hai bên có thể thỏa thuận trong hợp đồng để bên thuê khai, nộp thay khi trả tiền thuê. Cách này phổ biến khi cho công ty thuê làm văn phòng.
• Chủ nhà tự khai (hoặc tự thông báo doanh thu) có thể làm 2 lần/năm (hạn 31/7 của năm đó và 31/1 năm sau) hoặc 1 lần/năm (hạn 31/1 năm sau). Có từ 2 căn trở lên thì kèm bảng kê 01/BK-BĐS. Mẫu biểu có thể còn được cập nhật; hỏi cơ quan thuế quản lý để làm đúng.

Nếu đầu năm 2026 bạn đã nộp thuế theo ngưỡng cũ mà cả năm doanh thu không vượt 1 tỷ, số thuế đã nộp được xử lý theo Điều 12 Nghị định 68/2026 (đã sửa bởi Nghị định 141/2026). Hãy hỏi cơ quan thuế về thủ tục hoàn hoặc bù trừ.

Bốn lưu ý thực tế cho chủ nhà

1. Ghi rõ trong hợp đồng giá thuê đã gồm thuế hay chưa, và bên nào khai nộp. Tranh chấp về thuế thường đến từ chỗ hợp đồng không nói rõ.
2. Kinh doanh lưu trú (homestay, cho thuê theo ngày, theo giờ) không thuộc nhóm cho thuê tài sản; tỷ lệ thuế và cách khai khác, cần hỏi riêng cơ quan thuế.
3. Doanh thu tính theo tiền thuê thực nhận, không phải giá chào. Thời gian nhà để trống không có doanh thu.
4. Giữ hợp đồng và chứng từ nhận tiền để đối chiếu khi cơ quan thuế hỏi, nhất là khi gần ngưỡng.

Thuế khi mua bán nhà là chuyện khác, xem bài thuế, phí khi mua bán nhà đất 2026. Nếu đang tính mua nhà để cho thuê, có thể đọc thêm lợi suất cho thuê biệt thự Dương Nội.

Lời kết

Ngưỡng 1 tỷ đồng giúp phần lớn chủ nhà cho thuê một căn liền kề, biệt thự không còn phải nộp thuế. Tuy vậy quy định mới thay đổi nhanh trong năm 2026, nên khi khai thuế hãy kiểm tra văn bản mới nhất hoặc hỏi cơ quan thuế. Nếu bạn đang có nhà muốn cho thuê, hãy xem mặt bằng giá chào thực tế tại nhà đất đang rao trên ALOMYHOME để định giá cho sát thị trường.