Thuế, phí khi mua bán nhà đất 2026: ai trả, trả bao nhiêu, tính trên giá nào

Với một căn nhà mua bán giá 5 tỷ đồng, tổng thuế, phí nộp cho nhà nước rơi vào khoảng 133 triệu đồng — trong đó riêng thuế thu nhập cá nhân là 100 triệu. Con số này không nhỏ, nên đây là khoản hai bên hay mặc cả nhất, và cũng là chỗ dễ làm sai nhất.

Từ 01/7/2026, Luật Thuế thu nhập cá nhân mới (Luật số 109/2025/QH15) và Nghị định 253/2026/NĐ-CP hướng dẫn đã có hiệu lực. Điểm nhiều người lo nhất — chuyển sang đánh thuế trên phần lãi hoặc theo thời gian giữ nhà — không xảy ra. Thuế bán nhà đất của cá nhân vẫn là 2% trên giá chuyển nhượng.

Bốn khoản phải nộp khi mua bán nhà đất

• Thuế thu nhập cá nhân: 2% giá chuyển nhượng. Người nộp theo luật là bên bán. Căn cứ: Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 và Nghị định 253/2026/NĐ-CP.
• Lệ phí trước bạ: 0,5%. Người nộp theo luật là bên mua — người đứng tên đăng ký. Căn cứ: Nghị định 10/2022/NĐ-CP, đã sửa đổi bởi Nghị định 175/2025/NĐ-CP.
• Phí công chứng hợp đồng: tính bậc thang theo giá trị hợp đồng, theo biểu phí của Bộ Tài chính, tối đa 70 triệu đồng một hợp đồng. Hợp đồng 5 tỷ đồng mất khoảng 3,2 triệu đồng.
• Phí thẩm định hồ sơ sang tên: do HĐND thành phố quy định. Ở Hà Nội, mức đang áp dụng là 0,15% giá trị chuyển nhượng nhưng không quá 5 triệu đồng một hồ sơ.

Ví dụ minh hoạ với căn giá 5 tỷ đồng: thuế thu nhập cá nhân 100 triệu, lệ phí trước bạ 25 triệu, phí công chứng khoảng 3,2 triệu, phí thẩm định 5 triệu. Ngoài ra còn vài khoản lệ phí nhỏ khi đăng ký biến động. Đây chỉ là ví dụ để hình dung cách tính, không phải giá nhà thực tế.

Tính trên giá nào: ghi thấp không còn tác dụng

Giá tính thuế và lệ phí là giá ghi trên hợp đồng, nhưng không thấp hơn giá nhà nước:

• Với thuế thu nhập cá nhân, nếu giá hợp đồng thấp hơn bảng giá đất của thành phố (Hà Nội đang dùng bảng giá đất áp dụng từ 01/01/2026), cơ quan thuế tính theo bảng giá đất.
• Với lệ phí trước bạ, từ 01/7/2025 nguyên tắc cũng tương tự: lấy giá hợp đồng, nhưng không thấp hơn giá do UBND thành phố ban hành.

Nói cách khác, khai giá thấp hơn bảng giá không làm giảm thuế xuống dưới mức tối thiểu. Còn khai thấp hơn giá thật — kiểu "hợp đồng hai giá" — thì bị coi là khai sai hoặc trốn thuế: bị truy thu, phạt hành chính, và nặng nhất có thể bị xử lý hình sự. Rủi ro dân sự cũng lớn: nếu có tranh chấp, bên bán thường chỉ chứng minh được số tiền ghi trên hợp đồng.

Trường hợp được miễn

• Mua bán, tặng cho, thừa kế giữa người thân trong gia đình: vợ chồng; cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi với con; cha mẹ chồng, cha mẹ vợ với con dâu, con rể; ông bà với cháu nội, cháu ngoại; anh chị em ruột. Nhóm này được miễn thuế thu nhập cá nhân và cũng được miễn lệ phí trước bạ.
• Người bán chỉ có duy nhất một nhà ở, đất ở tại Việt Nam: được miễn thuế thu nhập cá nhân nếu đáp ứng điều kiện của Nghị định 253/2026, trong đó có điều kiện đã sở hữu đủ thời gian tối thiểu và bán toàn bộ căn nhà. Trường hợp này không được miễn lệ phí trước bạ cho bên mua.

Muốn được miễn, người bán phải tự kê khai và tự chịu trách nhiệm về thông tin. Khai sai để được miễn thì bị truy thu và phạt như trốn thuế.

Ai trả: theo luật và theo thoả thuận

Theo luật, bên bán nộp thuế thu nhập cá nhân, bên mua nộp lệ phí trước bạ. Nhưng hai bên được thoả thuận khác, và trên thực tế rất hay thoả thuận "bên mua chịu toàn bộ thuế phí" hoặc "mỗi bên chịu phần của mình".

Điều cần hiểu: thoả thuận chỉ đổi người bỏ tiền, không đổi người chịu trách nhiệm với nhà nước. Khi bên mua nộp thay thuế cho bên bán, bên bán vẫn là người nộp thuế. Vì vậy:

• Ghi rõ trong hợp đồng đặt cọc và hợp đồng chuyển nhượng: khoản nào, bên nào trả, trả trước hay trừ vào tiền mua. Các điều khoản cần có xem ở bài điều khoản bắt buộc trong hợp đồng đặt cọc.
• Thoả thuận theo con số cụ thể hoặc theo cách tính cụ thể, không ghi chung chung "bên mua lo thuế phí".
• Giữ lại toàn bộ biên lai, chứng từ nộp tiền.

Hạn khai và nộp

Từ 01/7/2026, theo Luật Quản lý thuế mới (Luật số 108/2025/QH15) và Nghị định 252/2026/NĐ-CP, với nhà đất đã có giấy chứng nhận, hạn khai thuế thu nhập cá nhân gắn với hạn đăng ký biến động đất đai — thường là 30 ngày kể từ ngày có biến động. Tiền thuế nộp theo hạn ghi trên thông báo của cơ quan thuế; nộp chậm bị tính tiền chậm nộp theo ngày.

Thực tế, hồ sơ khai thuế, lệ phí trước bạ và hồ sơ sang tên thường nộp cùng lúc. Trình tự, giấy tờ và thời gian sang tên xem ở bài thủ tục sang tên sổ đỏ, giấy tờ mang đi công chứng xem ở bài công chứng hợp đồng mua bán nhà đất cần mang gì.

Checklist trước khi ký

• Đã tính trước bốn khoản thuế phí theo giá thật của giao dịch
• Đã tra bảng giá đất của vị trí thửa đất để biết mức giá tối thiểu tính thuế
• Đã thống nhất bằng văn bản bên nào trả khoản nào, bằng con số hoặc cách tính cụ thể
• Nếu bên bán xin miễn thuế vì có một nhà duy nhất: đã hỏi rõ điều kiện và bên nào chịu nếu sau này bị truy thu
• Nếu mua bán giữa người thân: đã chuẩn bị giấy tờ chứng minh quan hệ để được miễn
• Giá ghi trên hợp đồng đúng với giá thật
• Đã biết hạn nộp hồ sơ sang tên để không bị phạt chậm khai

Nói thẳng về nhược điểm

Bài này chỉ tính các khoản nộp nhà nước. Chi phí thật của một giao dịch còn có tiền dịch vụ (nếu thuê làm hộ thủ tục), phí môi giới, chi phí đo vẽ nếu cần, và chi phí cho các bước giải chấp nếu nhà đang thế chấp — xem bài mua nhà đất đang thế chấp ngân hàng.

Quy định về thuế vừa thay đổi lớn từ giữa năm 2026, và một số văn bản hướng dẫn chi tiết vẫn đang được ban hành tiếp. Một vài mức phí do thành phố quy định cũng có thể được điều chỉnh sau khi sắp xếp đơn vị hành chính. Trước khi giao dịch thật, hãy hỏi lại văn phòng công chứng hoặc cơ quan thuế để có con số chính xác cho đúng căn nhà của mình.

Nếu đang tìm nhà đất phía Tây và Tây Nam Hà Nội, bạn có thể xem danh sách nhà đất đang rao thật trên hệ thống, hoặc để lại thông tin để ALOMYHOME tư vấn giúp phần thủ tục.