Quy hoạch phân khu S2 (Hoài Đức, Tây Tựu, Xuân Phương): đọc nhanh Quyết định 405/QĐ-UBND

Nếu bạn đang để ý nhà đất ở Trạm Trôi, Kim Chung, Di Trạch, Vân Canh, Tây Tựu hay dọc quốc lộ 32 phía Tây Hà Nội, quy hoạch "gốc" của vùng này là Quy hoạch phân khu đô thị S2, tỷ lệ 1/5.000. Bài này tóm tắt những gì quyết định phê duyệt ghi, kèm số liệu lấy trực tiếp từ văn bản.

Nguồn: Quyết định số 405/QĐ-UBND ngày 16/01/2014 của UBND thành phố Hà Nội về việc phê duyệt Quy hoạch phân khu đô thị S2, tỷ lệ 1/5.000, do Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội lập. Văn bản và bản vẽ thu nhỏ được đăng trên Cổng thông tin quy hoạch xây dựng của Bộ Xây dựng.

📄 Tải quyết định gốc 405/QĐ-UBND (PDF, có chữ ký và đóng dấu). Nguồn: Cổng thông tin quy hoạch, Bộ Xây dựng.

Đây là bài thứ tư trong loạt bài quy hoạch phân khu của ALOMYHOME. Bài cùng loạt: phân khu S3 Tây Mỗ, Đại Mỗ, An Khánh; vùng xanh bao quanh phía Bắc và phía Nam là phân khu GS.

Số liệu chính của phân khu S2

Phạm vi: S2 gồm những nơi nào?

Theo quyết định, S2 gồm thị trấn Trạm Trôi và các xã Đức Thượng, Minh Khai, Dương Liễu, Cát Quế, Yên Sở, Đắc Sở, Tiền Yên, Lại Yên, Sơn Đồng, Đức Giang, Kim Chung, Di Trạch, Vân Canh, Song Phương (huyện Hoài Đức); các xã Tây Tựu, Minh Khai, Xuân Phương (huyện Từ Liêm); các xã Tân Lập, Tân Hội (huyện Đan Phượng).

Ranh giới:

• Phía Bắc giáp đất canh tác, làng xóm xã Tân Lập và xã Tây Tựu (giáp nêm xanh thuộc phân khu GS).
• Phía Nam giáp đất canh tác, làng xóm xã Lại Yên, Vân Canh (giáp nêm xanh thuộc phân khu GS).
• Phía Đông, Đông Bắc giáp đường 70.
• Phía Tây giáp đường Vành đai 4.

Nói đơn giản, S2 là vùng đô thị kẹp giữa đường 70 và Vành đai 4, có quốc lộ 32 và trục Hồ Tây – Ba Vì chạy ngang qua.

Lưu ý tên mới: từ ngày 1/7/2025, Hà Nội bỏ cấp quận, huyện và sắp xếp lại phường, xã. Quyết định năm 2014 dùng tên cũ. Khi tra cứu, bạn cần đối chiếu sang tên phường, xã mới tại nơi có đất.

10 khu quy hoạch của S2

Ngoài 10 khu, trục Hồ Tây – Ba Vì chiếm khoảng 114,46 ha (không có dân), và đất đường nằm ngoài các khu khoảng 403,04 ha.

Đất được chia cho việc gì?

Bản vẽ quy hoạch sử dụng đất phân khu S2, ảnh thu nhỏ từ Cổng thông tin quy hoạch của Bộ Xây dựng. Chỉ để hình dung chung, không dùng để tra từng lô.

Với đất hỗn hợp, đất làm nhà ở không quá 30% diện tích đất hỗn hợp; nếu là công trình đa chức năng có nhà ở thì diện tích sàn nhà ở không quá 50%.

Với đất ở xây mới, quyết định ghi thứ tự ưu tiên: nhà ở tái định cư, nhà ở phục vụ giải phóng mặt bằng, giãn dân, nhà ở xã hội, đấu giá quyền sử dụng đất, rồi mới tới nhà ở thương mại.

Quỹ đất tái định cư cho dự án trục Hồ Tây – Ba Vì gồm 3 khu, tổng khoảng 114 ha: các ô C3–D3 (khoảng 37 ha), F1–F3 (khoảng 45 ha) và G2 (khoảng 32 ha).

Chỗ nào xây cao, chỗ nào giữ thấp?

• Trục đô thị nén mật độ cao dọc các đường chính: trục Hồ Tây – Ba Vì, Vành đai 3,5, quốc lộ 32 và tuyến liên khu vực hướng Bắc – Nam đi giữa phân khu.
• Hai bên trục Hồ Tây – Ba Vì: công trình công cộng cao tầng. Dải giữa trục là công viên, mặt nước, quảng trường và công trình nghệ thuật thấp tầng. Khu vực này có quy chế quản lý riêng.
• Điểm nhấn cao tầng: tại nút giao đường 32 với Vành đai 3,5; công trình hỗn hợp cao tầng cạnh khu công viên cây xanh, mặt nước thành phố.
• Trung tâm cấp thành phố: dọc trục Hồ Tây – Ba Vì (đoạn Vành đai 3,5 tới Vành đai 4) và dọc quốc lộ 32 (có trung tâm thể thao quốc gia, mở rộng từ Trung tâm Huấn luyện thể thao Quốc gia).
• Làng xóm cũ: cải tạo nhưng giữ mật độ thấp, nhiều sân vườn, kiến trúc truyền thống.

Vị trí, quy mô trục Hồ Tây – Ba Vì chỉ mang tính định hướng; hướng tuyến có thể ảnh hưởng tới nhiều di tích, công trình tôn giáo, nên sẽ được làm rõ ở quy hoạch chi tiết.

Đường lớn, đường sắt trong S2

Bản đồ quy hoạch giao thông phân khu S2, ảnh thu nhỏ từ Cổng thông tin quy hoạch của Bộ Xây dựng.

Đường sắt đô thị:

• Tuyến số 3 đi trên cao dọc quốc lộ 32 (giai đoạn 1 Nhổn – ga Hà Nội; giai đoạn 2 nối từ Nhổn tới đô thị vệ tinh Sơn Tây).
• Tuyến số 7 dọc Vành đai 3,5.
• Tuyến số 8 dọc hành lang trục Hồ Tây – Ba Vì.
• Depot của tuyến 8 và tuyến 5 dự kiến đặt trong hành lang xanh Vành đai 4, phía Nam trục Hồ Tây – Ba Vì, khoảng 28,5 ha.
• Ga cách nhau khoảng 800–1.000 m, có ga kết nối giữa tuyến 3, 7 và 8.

Quyết định còn dự kiến một cảng nội địa (ICD) ở góc Đông Bắc nút giao Vành đai 4 với quốc lộ 32, thay cho cảng nội địa Mỹ Đình.

Các khu đô thị trên ALOMYHOME nằm trong địa bàn S2

Đây là các khu có trang trên ALOMYHOME, nằm ở các xã, thị trấn có tên trong quyết định S2. Ranh giới chính xác từng khu phải xem quy hoạch chi tiết.

• Hinode Royal Park (khu đô thị Kim Chung – Di Trạch)
• Lideco Bắc 32 (phía Bắc quốc lộ 32)
• Tân Tây Đô (xã Tân Lập cũ, Đan Phượng)
• Khu đô thị Vân Canh HUD (xã Vân Canh cũ)

Quy hoạch S2 còn đúng không?

Quyết định 405 ký đầu năm 2014. Có hai điều cần biết:

1. Quy hoạch phân khu chỉ là khung. Quyết định ghi ranh giới, quy mô, dân số, chỉ tiêu của từng ô đất sẽ được xác định cụ thể khi lập quy hoạch chi tiết và dự án đầu tư. Các tuyến đường có tính định hướng; chỉ giới đường đỏ chỉ được xác định chính xác ở quy hoạch chi tiết 1/500.
2. Quy hoạch cấp trên đã thay đổi: Thủ tướng đã phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch chung Thủ đô đến năm 2045, tầm nhìn 2065 (Quyết định 1668/QĐ-TTg, cuối năm 2024). Từng ô đất của S2 có thể đã được điều chỉnh cục bộ qua các năm.

Vì vậy, với một thửa đất cụ thể, đừng chỉ dựa vào S2. Hãy xin thông tin quy hoạch tại UBND phường, xã hoặc tra hệ thống của thành phố, theo bài kiểm tra quy hoạch nhà đất Hà Nội trước khi mua.

Nói thẳng về giới hạn của bài này

Bài tóm tắt chỉ tiêu chung của cả phân khu theo quyết định năm 2014. Quyết định chỉ ghi mật độ, tầng cao theo quy hoạch tổng mặt bằng và Quy chuẩn xây dựng Việt Nam, không nêu con số cho từng loại đất. Bản vẽ chỉ là ảnh thu nhỏ, không đủ để đọc chức năng của từng lô. Bài không phải tư vấn pháp lý. Trước khi đặt cọc, hãy kiểm tra quy hoạch của đúng thửa đất tại cơ quan có thẩm quyền.