Quy hoạch phân khu S1 (Tây Tựu, Thượng Cát, Đan Phượng): đọc nhanh Quyết định 741/QĐ-UBND
04/11/2026· Tác giả: ALOMYHOME· Thẩm định: Phạm Quang Sơn· Cập nhật dữ liệu: 04/11/2026
Dành cho: Người đang mua, thuê hoặc đầu tư nhà đất ở Tây Tựu, Thượng Cát, Liên Mạc, Tân Hội, Tân Lập, Liên Trung, Liên Hà, Hạ Mỗ, Liên Hồng, cần biết quy hoạch phân khu chính thức của khu vực
Quy hoạch phân khu đô thị S1 rộng khoảng 1.189 ha, dân số tối đa 100.000 người, chia 3 khu và 16 ô, nằm phía Đông Vành đai 4, có trục Tây Thăng Long và đường sắt đô thị số 4 đi qua. Tóm tắt theo đúng quyết định phê duyệt.
Nếu bạn đang để ý nhà đất ở Tây Tựu, Thượng Cát, Liên Mạc hay các xã Tân Hội, Tân Lập, Liên Trung, Liên Hà, Hạ Mỗ, Liên Hồng của huyện Đan Phượng cũ, quy hoạch "gốc" của vùng này là Quy hoạch phân khu đô thị S1, tỷ lệ 1/5000. Bài này tóm tắt những gì quyết định phê duyệt ghi, kèm số liệu lấy trực tiếp từ văn bản.
Nguồn: Quyết định số 741/QĐ-UBND ngày 04/02/2013 của UBND thành phố Hà Nội về việc phê duyệt Quy hoạch phân khu đô thị S1, tỷ lệ 1/5000, do Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội lập. Văn bản và bản vẽ thu nhỏ được đăng trên Cổng thông tin quy hoạch xây dựng của Bộ Xây dựng.
📄 Tải quyết định gốc 741/QĐ-UBND (PDF, có chữ ký và đóng dấu). Nguồn: Cổng thông tin quy hoạch, Bộ Xây dựng.
Đây là bài thứ năm trong loạt bài quy hoạch phân khu của ALOMYHOME. Bài cùng loạt: phân khu S3 Tây Mỗ, Đại Mỗ, An Khánh và phân khu S4 Hà Đông.
Số liệu chính của phân khu S1
| Chỉ tiêu | Theo Quyết định 741/QĐ-UBND |
|---|---|
| Tổng diện tích nghiên cứu | khoảng 1.189,32 ha |
| Dân số dự báo đến năm 2030 | 68.000 người |
| Dân số tối đa đến năm 2050 | 100.000 người |
| Cấu trúc | 3 khu (A, B, C), 16 ô quy hoạch |
| Đất khu ở | 783,22 ha (65,85%) |
| Đất cây xanh, thể dục thể thao cấp thành phố | 116,53 ha (9,80%, gồm cả hồ điều hòa) |
Phạm vi: S1 nằm ở đâu?
Theo quyết định, S1 nằm ở phía Tây thành phố trung tâm, thuộc chuỗi đô thị phía Đông đường Vành đai 4, khu vực phía Nam sông Hồng. Địa giới gồm các xã Liên Hồng, Hạ Mỗ, Liên Hà, Liên Trung, Tân Hội, Tân Lập (huyện Đan Phượng) và các xã Thượng Cát, Tây Tựu, Liên Mạc (huyện Từ Liêm).
Ranh giới:
- Phía Bắc giáp nêm xanh thuộc phân khu GS.
- Phía Tây đến vành đai xanh phía tây đường Vành đai 4.
- Phía Đông giáp vành đai xanh thuộc phân khu GS.
- Phía Nam giáp nêm xanh thuộc phân khu GS.
Lưu ý về tên địa danh: các tên trên là tên tại thời điểm năm 2013. Cuối năm 2013 huyện Từ Liêm được tách thành hai quận; từ ngày 1/7/2025 Hà Nội bỏ cấp huyện và sắp xếp lại xã, phường, nên nhiều xã cũ nay đã nhập vào xã, phường mới (ví dụ xã Ô Diên ở vùng Đan Phượng cũ). Khi làm giấy tờ, hãy hỏi UBND xã, phường hiện tại để biết tên mới của nơi bạn quan tâm.
3 khu, 16 ô quy hoạch
Quyết định chia S1 thành 3 khu và 16 ô. Diện tích và dân số mỗi ô là số gần đúng ghi trong văn bản:
| Khu | Diện tích, dân số | Các ô |
|---|---|---|
| Khu A | khoảng 598,46 ha; khoảng 62.670 người | A1 33,20 ha (800 người); A2 82,93 ha (2.000); A3 118,33 ha (11.800); A4 92,91 ha (10.500); A5 28,84 ha (cây xanh thể dục thể thao thành phố); A6 77,46 ha (14.300); A7 82,74 ha (11.800); A8 82,06 ha (11.470) |
| Khu B | khoảng 250,44 ha; khoảng 23.530 người | B1 84,93 ha (8.940); B2 64,03 ha (5.630); B3 28,76 ha (1.060); B4 72,71 ha (7.900) |
| Khu C | khoảng 190,13 ha; khoảng 13.800 người | C1 54,47 ha (6.620); C2 31,09 ha (dự kiến bố trí trung tâm y tế cấp khu vực); C3 72,94 ha (4.880); C4 31,63 ha (2.300) |
Quyết định không ghi từng khu nằm ở xã nào.
Đất được chia cho việc gì?
| Loại đất | Diện tích (ha) | Tỷ lệ |
|---|---|---|
| Đất dân dụng | 1.081,57 | 90,94% |
| – Công cộng thành phố (gồm đất trung tâm y tế khu vực) | 31,53 | 2,65% |
| – Cây xanh, thể dục thể thao thành phố | 116,53 | 9,80% |
| – Đường, quảng trường, nhà ga, bến bãi đỗ xe thành phố | 150,29 | 12,64% |
| – Đất khu ở | 783,22 | 65,85% |
| Trong đó: đất đơn vị ở | 500,00 | 42,04% |
| Trong đó: công cộng khu ở (gồm trường trung học phổ thông 9,39 ha) | 26,72 | 2,25% |
| Đất khác trong khu dân dụng (hỗn hợp, cơ quan, di tích) | 73,02 | 6,14% |
| – Đất hỗn hợp | 56,21 | 4,73% |
| Đất ngoài khu dân dụng (an ninh quốc phòng, đầu mối hạ tầng) | 34,73 | 2,92% |
Theo chú thích của bảng, đất đơn vị ở gồm cả quỹ đất tái định cư, nhà ở giãn dân trong khu vực (nếu có), nhà ở xã hội và nhà ở thương mại; quy mô và vị trí từng loại sẽ xác định ở quy hoạch chi tiết. Quyết định cũng ghi thứ tự ưu tiên sử dụng quỹ đất nhà ở: trước hết cho tái định cư, giãn dân, di dân giải phóng mặt bằng; sau đó nhà ở xã hội; rồi mới đến nhà ở thương mại.
Văn bản nói rõ vị trí, ranh giới các lô đất trên bản vẽ chỉ có tính định hướng; chỉ tiêu của từng ô là chỉ tiêu "gộp" tối đa. Số liệu chính xác cho từng lô được xác định ở quy hoạch chi tiết.
Chỗ nào xây cao, chỗ nào giữ thấp?
Quyết định không ghi tầng cao bằng con số cho S1. Văn bản chỉ nêu nguyên tắc:
- Lõi trung tâm của S1 có dạng "tuyến", bám dọc trục đường chính hướng Tây Bắc – Đông Nam, hướng về đô thị trung tâm Hà Nội.
- Khối nhà cao tầng đặt ở khu vực trung tâm; chiều cao và mật độ thấp dần về phía Bắc và phía Nam.
- Làng xóm cũ được cải tạo, giữ cấu trúc làng, mật độ xây dựng thấp, sân vườn lớn.
- Điểm nhấn là cụm công trình quanh nút giao đường Tây Thăng Long với Vành đai 4, trục Hồ Tây – Ba Vì và đường đi cầu Thượng Cát, đóng vai trò cửa ngõ phía Tây của đô thị trung tâm.
Đường lớn, đường sắt đi qua S1
Bản đồ quy hoạch giao thông phân khu S1. Đây là ảnh thu nhỏ do cổng đăng, chỉ để hình dung, không dùng để tra từng lô đất.
| Tuyến | Theo quyết định |
|---|---|
| Vành đai 4 (phía tây S1) | Đường cao tốc vành đai đô thị; đoạn từ nút giao với trục Tây Thăng Long đến hết ranh giới S1 về hướng cầu Hồng Hà rộng điển hình 120 m (cao tốc 6 làn và đường song hành hai bên 2–4 làn) |
| Trục Tây Thăng Long | Nối từ trung tâm Tây Hồ Tây qua S1 đi Đan Phượng, Phúc Thọ, Sơn Tây; rộng điển hình 60,5 m |
| Vành đai 3,5 | Đoạn qua S1 rộng điển hình 60 m |
| Đường liên khu vực | Rộng 40–50 m |
| Đường chính khu vực / khu vực | 30–45 m / 20–24 m (riêng tuyến qua trung tâm xã Tân Hội rộng 40 m để dự trữ đường sắt đô thị) |
| Đường sắt đô thị số 4 | Dọc trục Tây Thăng Long và tuyến qua trung tâm S1; dự kiến 5 nhà ga và 1 đề pô (khoảng 24,44 ha) |
| Đường sắt đô thị số 7 | Dọc Vành đai 3,5; dự kiến 1 nhà ga |
| Đường sắt quốc gia vành đai phía Tây | Ở dải phía tây Vành đai 4; dành quỹ đất cho ga Phùng khoảng 12–23 ha |
Việc đường sắt đô thị đi ngầm hay đi nổi sẽ xác định ở giai đoạn lập dự án.
Làm trước, làm sau
Theo phần phân kỳ của quyết định, S1 thuộc khu vực phát triển đợt đầu của thành phố. Giai đoạn đầu dự kiến phát triển khu vực xung quanh xã Tân Hội và khu vực thuộc huyện Từ Liêm ở phía Nam S1. Phía Bắc, gần không gian xanh sông Hồng, cùng các cơ sở công nghiệp, kho tàng cần chuyển đổi, để giai đoạn sau. Hạ tầng được ưu tiên đầu tư là đường Vành đai 3,5 và đường Tây Thăng Long.
Các khu đô thị trên ALOMYHOME gần S1
Khu đô thị Tân Tây Đô nằm ở xã Tân Lập cũ (trang dự án trên ALOMYHOME ghi xã Ô Diên). S1 có phần đất thuộc xã Tân Lập cũ; theo Quyết định 405/QĐ-UBND, phân khu S2 cũng có, nên ALOMYHOME chưa khẳng định dự án này thuộc phân khu nào. Hãy hỏi cơ quan quản lý quy hoạch trước khi kết luận.
Quy hoạch S1 còn đúng không?
Quyết định 741/QĐ-UBND được ký từ năm 2013. Từ đó đến nay, nhiều thứ có thể đã thay đổi:
- Hà Nội đã có quy hoạch chung mới và đã sắp xếp lại đơn vị hành chính từ ngày 1/7/2025.
- Các quy hoạch chi tiết 1/500 và điều chỉnh cục bộ trong phạm vi S1 (nếu có) sẽ là căn cứ cụ thể hơn cho từng khu đất.
- Hướng tuyến, nhà ga đường sắt đô thị số 4 và số 7 chỉ được chốt khi có dự án được phê duyệt.
Vì vậy, hãy coi bài này là bức tranh khung. Trước khi mua, hãy xin thông tin quy hoạch của đúng thửa đất. Cách làm có trong bài kiểm tra quy hoạch nhà đất Hà Nội trước khi mua.
Nói thẳng về giới hạn của bài này
Bài chỉ tóm tắt quyết định phê duyệt, không phải toàn bộ hồ sơ đồ án. Cổng của Bộ Xây dựng không đăng thuyết minh và Quy định quản lý theo đồ án S1. Quyết định không nêu tầng cao, mật độ cho từng loại đất. Bản vẽ chỉ là ảnh thu nhỏ khoảng 460 px; ảnh bản vẽ sử dụng đất trên cổng rất mờ nên bài không chèn. Bài không phải tư vấn pháp lý. Trước khi đặt cọc, hãy kiểm tra quy hoạch của đúng thửa đất tại cơ quan có thẩm quyền.
Câu hỏi thường gặp
Quy hoạch phân khu S1 được phê duyệt bằng quyết định nào?
Phân khu S1 rộng bao nhiêu, bao nhiêu dân?
Phân khu S1 gồm những nơi nào?
Đường sắt đô thị nào đi qua S1?
Bài viết liên quan
Quy hoạch phân khu A6 Hồ Tây và phụ cận: đọc nhanh Quyết định 4177/QĐ-UBND
04/11/2026
Quy hoạch phân khu S2 (Hoài Đức, Tây Tựu, Xuân Phương): đọc nhanh Quyết định 405/QĐ-UBND
04/11/2026
Khu đô thị An Hưng thuộc phường nào? Địa chỉ mới và cách ghi đúng
04/11/2026
Quy hoạch phân khu GS(A) (Thanh Trì, Thường Tín): đọc nhanh Quyết định 6633/QĐ-UBND
04/11/2026
Cần tư vấn bất động sản khu vực Hà Nội?
Xem nhà đất đang bán & cho thuê