Quy hoạch phân khu GS(A) (Thanh Trì, Thường Tín): đọc nhanh Quyết định 6633/QĐ-UBND

Nếu bạn đang để ý nhà đất ở vùng nằm giữa cao tốc Pháp Vân – Cầu Giẽ và sông Hồng (giáp phân khu sông Hồng), quanh Tứ Hiệp, Ngũ Hiệp, Liên Ninh, Đông Mỹ, Vạn Phúc (Thanh Trì) hay Ninh Sở, Duyên Thái, Văn Bình (Thường Tín), quy hoạch "gốc" của vùng này là Quy hoạch phân khu đô thị GS(A), tỷ lệ 1/5000. Bài này tóm tắt những gì quyết định phê duyệt ghi, số liệu lấy trực tiếp từ văn bản.

Nguồn: Quyết định số 6633/QĐ-UBND ngày 02/12/2015 của UBND thành phố Hà Nội về việc phê duyệt Quy hoạch phân khu đô thị GS(A), tỷ lệ 1/5000. Văn bản và bản vẽ thu nhỏ được đăng trên Cổng thông tin quy hoạch xây dựng của Bộ Xây dựng.

📄 Tải quyết định gốc 6633/QĐ-UBND (PDF, có chữ ký và đóng dấu). Nguồn: Cổng thông tin quy hoạch, Bộ Xây dựng.

Đây là bài thứ bảy trong loạt bài quy hoạch phân khu của ALOMYHOME. Bài cùng loạt: phân khu S4 Hà Đông và phân khu S3 Tây Mỗ, Đại Mỗ, An Khánh.

GS(A) là vùng gì? Điều quan trọng nhất cần biết

Quyết định gọi GS(A) là "khu vực Nêm xanh": vùng nối không gian xanh, mặt nước, làm vùng chuyển tiếp ra không gian mở phía sông Hồng, ưu tiên các dự án nông nghiệp sinh thái, năng suất và chất lượng cao. Ba nhóm chức năng chính là không gian xanh (công viên, mặt nước, cây xanh, nông nghiệp sinh thái), khu dân cư hiện có cùng tiện ích công cộng, và một số công trình chức năng đô thị, nông thôn khác.

Nói gọn: đây không phải vùng quy hoạch để mọc khu đô thị mới dày đặc. Hơn một nửa diện tích là "đất xây dựng ngoài phạm vi dân dụng", chủ yếu là đất nông nghiệp và mặt nước.

Số liệu chính

Phạm vi và ranh giới

Theo quyết định, GS(A) thuộc các xã Tứ Hiệp, Ngũ Hiệp, Liên Ninh, Đông Mỹ, Vạn Phúc (huyện Thanh Trì) và Ninh Sở, Duyên Thái, Văn Bình (huyện Thường Tín).

• Phía Đông và phía Bắc giáp ranh giới Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng (đoạn từ cầu Hồng Hà đến cầu Mễ Sở).
• Phía Tây giáp ranh giới Quy hoạch phân khu đô thị S5.
• Phía Nam giáp đường Vành đai 4.

Lưu ý: xã Vạn Phúc ở đây là xã Vạn Phúc của huyện Thanh Trì cũ, không phải làng lụa Vạn Phúc ở Hà Đông. Tên trên là tên năm 2015. Từ ngày 1/7/2025 Hà Nội bỏ cấp huyện và sắp xếp lại xã, phường; các xã cũ đã nhập vào xã, phường mới. Khi làm giấy tờ, hãy hỏi UBND xã, phường hiện tại để biết tên mới của nơi bạn quan tâm.

Ba ô quy hoạch

Quyết định không ghi từng ô gồm những thôn, xóm nào. Riêng khu công viên thể dục thể thao được ghi rõ thuộc ô GS(A)1, tại xã Ngũ Hiệp và xã Đông Mỹ, nằm giữa khu dân cư hai xã, chạy dọc tuyến mương nối với khu sản xuất nông nghiệp công nghệ cao.

Đất được chia cho việc gì?

Bản vẽ quy hoạch sử dụng đất phân khu GS(A). Đây là ảnh thu nhỏ do cổng đăng, chỉ để hình dung, không dùng để tra từng lô đất.

Lưu ý nhỏ: quyết định ghi dòng tổng của nhóm "đất khác trong phạm vi dân dụng" là 20,68 ha (1,69%), trong khi hai dòng con cộng lại 24,16 ha. Bảng trên ghi theo hai dòng con, vì cộng như vậy cả bảng mới khớp tổng 1.221,16 ha.

Trong 447,42 ha đất đơn vị ở, phần lớn là đất dân cư hiện có, 247,81 ha. Ngoài ra có 13,68 ha đất dành cho địa phương để tái định cư cho người dân trong hành lang thoát lũ sông Hồng, 34,14 ha đất dành cho địa phương phục vụ mục đích khác và 33,72 ha đất tiểu thủ công nghiệp, làng nghề.

Xây được cao bao nhiêu?

Đây là phần người mua đất cần đọc kỹ. Quyết định đặt giới hạn rất thấp:

Quyết định cũng yêu cầu không san lấp ao, hồ có vai trò tiêu thoát nước trong khu dân cư làng xóm. Với đất tiểu thủ công nghiệp không phù hợp quy hoạch, quyết định ghi hướng từng bước di dời; quỹ đất sau di dời làm theo quy hoạch.

Đường lớn đi qua GS(A)

Bản đồ quy hoạch giao thông phân khu GS(A). Ảnh thu nhỏ do cổng đăng, chỉ để hình dung.

Quyết định dự kiến nút giao khác cốt giữa cao tốc Pháp Vân – Cầu Giẽ với trục chính đô thị (khu vực xã Tứ Hiệp) và với Vành đai 4. Tổng đất giao thông khoảng 102,54 ha, chiếm 8,4% diện tích.

Hạ tầng kỹ thuật đáng chú ý

• Thoát nước: khu vực thuộc lưu vực Trạm bơm tiêu Đông Mỹ (khoảng 35 m³/s). Ba hồ điều hòa: hồ Đông Mỹ, hồ Vẹt, hồ Đông Trạch, tổng khoảng 60 ha.
• Nước thải, rác: trạm xử lý nước thải khoảng 12.100 m³/ngày đêm ở phía Đông, gần Trạm bơm tiêu Đông Mỹ; một trạm trung chuyển chất thải rắn khoảng 1 ha cạnh đó.
• Nghĩa trang: không xây nghĩa trang mới; nghĩa trang hiện có phải dừng hung táng mới và được quy tập, tổ chức lại.
• Điện: các tuyến 500 kV, 220 kV, 110 kV hiện có được giữ nguyên, phải bảo đảm hành lang an toàn. Đây là điểm cần kiểm tra khi xem đất gần đường dây.

Quy hoạch GS(A) còn đúng không?

Quyết định 6633/QĐ-UBND được ký từ cuối năm 2015. Từ đó đến nay, Hà Nội đã có quy hoạch chung mới, đã sắp xếp lại đơn vị hành chính, và các tuyến như Vành đai 4 đã chuyển sang giai đoạn làm dự án. Quy hoạch chi tiết, điều chỉnh cục bộ (nếu có) và quy hoạch phân khu sông Hồng giáp bên cạnh đều có thể làm thay đổi ranh giới, chức năng của từng khu đất.

Quyết định cũng tự ghi: ranh giới các ô xác định trên bản đồ tỷ lệ 1/5000 có độ chính xác hạn chế; ranh giới, quy mô, chỉ tiêu cụ thể sẽ được xác định chính xác khi lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 và dự án. Vì vậy, hãy coi bài này là bức tranh khung. Trước khi mua, hãy xin thông tin quy hoạch của đúng thửa đất. Cách làm có trong bài kiểm tra quy hoạch nhà đất Hà Nội trước khi mua.

Nói thẳng về giới hạn của bài này

Bài chỉ tóm tắt quyết định phê duyệt, không phải toàn bộ hồ sơ đồ án. Cổng của Bộ Xây dựng không đăng thuyết minh và Quy định quản lý theo đồ án GS(A); ô "Số quyết định" trên cổng để trống, số và ngày trong bài đọc từ bản quét có chữ ký. Bản vẽ chỉ là ảnh thu nhỏ, không đủ để đọc chức năng từng lô. Giới hạn tầng cao, mật độ trong bài là mức chung của quyết định, không thay cho chỉ tiêu của từng thửa. Bài không phải tư vấn pháp lý. Trước khi đặt cọc, hãy kiểm tra quy hoạch của đúng thửa đất tại cơ quan có thẩm quyền.