Quy hoạch và hạ tầng

Quy hoạch phân khu A6 Hồ Tây và phụ cận: đọc nhanh Quyết định 4177/QĐ-UBND

04/11/2026· Tác giả: ALOMYHOME· Thẩm định: Phạm Quang Sơn· Cập nhật dữ liệu: 04/11/2026

Dành cho: Người đang mua, thuê hoặc đầu tư nhà đất quanh Hồ Tây (Bưởi, Thụy Khuê, Yên Phụ, Tứ Liên, Nhật Tân, Quảng An, Xuân La, Phú Thượng), cần biết quy hoạch phân khu chính thức của khu vực

Quy hoạch phân khu A6 Hồ Tây và phụ cận: đọc nhanh Quyết định 4177/QĐ-UBND

Quy hoạch phân khu đô thị Khu vực Hồ Tây và Phụ cận (A6) rộng 992,95 ha, dân số tối đa 58.000 người, 20 ô quy hoạch. Sát hồ không xây thêm trong 16 m, cao tối đa 12 m; cao tầng chỉ ở một số điểm. Tóm tắt theo đúng quyết định phê duyệt.

Nếu bạn đang tìm hiểu nhà đất quanh Hồ Tây (Bưởi, Thụy Khuê, Yên Phụ, Tứ Liên, Nhật Tân, Quảng An, Xuân La, Phú Thượng), quy hoạch "gốc" của vùng này là Quy hoạch phân khu đô thị Khu vực Hồ Tây và Phụ cận (A6), tỷ lệ 1/2000. Bài này tóm tắt những gì quyết định phê duyệt ghi, số liệu lấy trực tiếp từ văn bản.

Nguồn: Quyết định số 4177/QĐ-UBND ngày 08/8/2014 của UBND thành phố Hà Nội về việc phê duyệt Quy hoạch phân khu đô thị Khu vực Hồ Tây và Phụ cận (A6), tỷ lệ 1/2000, do Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội lập. Văn bản và bản vẽ thu nhỏ được đăng trên Cổng thông tin quy hoạch xây dựng của Bộ Xây dựng.

📄 Tải quyết định gốc 4177/QĐ-UBND (PDF, có chữ ký và đóng dấu). Nguồn: Cổng thông tin quy hoạch, Bộ Xây dựng.

Đây là bài thứ tám trong loạt bài quy hoạch phân khu của ALOMYHOME. Bài cùng loạt: phân khu S4 Hà Đông và phân khu S3 Tây Mỗ, Đại Mỗ, An Khánh.

Số liệu chính

Chỉ tiêu	Theo Quyết định 4177/QĐ-UBND
Tổng diện tích nghiên cứu	992,95 ha
Dân số tối đa đến năm 2050	khoảng 58.000 người
Cấu trúc	20 ô quy hoạch, tổng khoảng 404,35 ha
Hồ Tây, hồ Thủy Sư trên và dưới	khoảng 529,8 ha (mặt nước hồ Tây khoảng 525,37 ha)
Đường cấp đô thị và cấp khu vực	khoảng 58,8 ha

Tính chất được ghi trong quyết định: trung tâm văn hóa, lịch sử, dịch vụ du lịch, vui chơi giải trí của Thành phố, và là khu bảo tồn sinh thái đô thị, kết hợp xây mới với cải tạo, chỉnh trang.

Phạm vi và ranh giới

Khu vực nằm ở phía Bắc khu nội đô lịch sử, thuộc các phường Bưởi, Thụy Khuê, Yên Phụ, Tứ Liên, Nhật Tân, Quảng An, Xuân La, Phú Thượng của quận Tây Hồ (tên năm 2014).

Phía Đông Bắc giáp đường Nghi Tàm và đường Âu Cơ.
Phía Tây Bắc giáp đường Vành đai 2 nối với đường Xuân La.
Phía Tây Nam giáp đường Lạc Long Quân (đoạn từ Xuân La đến Hoàng Hoa Thám).
Phía Đông Nam giáp đường Thanh Niên.
Phía Nam giáp đường Hoàng Hoa Thám (phần thuộc quận Tây Hồ).

Lưu ý về tên địa danh: từ ngày 1/7/2025 Hà Nội bỏ cấp quận, huyện và sắp xếp lại phường, xã; các phường cũ nêu trên đã nhập vào phường mới. Khi làm giấy tờ, hãy hỏi UBND phường hiện tại để biết tên mới của nơi bạn quan tâm.

Đất được chia cho việc gì?

Bản vẽ quy hoạch sử dụng đất phân khu A6. Đây là ảnh thu nhỏ do cổng đăng, chỉ để hình dung, không dùng để tra từng lô đất.

Loại đất	Diện tích (ha)	Tỷ lệ
Đất dân dụng	960,22	96,70%
– Công cộng đô thị	63,2	6,36%
– Công viên, cây xanh đô thị (gồm cả mặt nước)	604,82	60,91%
– Trong đó mặt nước (Hồ Tây và các hồ khác)	562,98
– Trường trung học phổ thông	4,79	0,48%
– Đường cấp đô thị và cấp khu vực	58,80	5,92%
– Đất đơn vị ở	228,61	23,02%
Đất khác trong dân dụng: hỗn hợp	12,59	1,27%
Đất khác trong dân dụng: cơ quan, viện nghiên cứu, trường đào tạo	2,05	0,21%
Đất khác trong dân dụng: di tích, tôn giáo, tín ngưỡng	12,21	1,23%
Ngoài dân dụng: an ninh quốc phòng, đầu mối hạ tầng kỹ thuật	5,88	0,59%

Con số mặt nước 562,98 ha trong bảng lớn hơn 529,8 ha ở phần số liệu chính, vì gồm cả các hồ khác trong nhóm công viên, cây xanh (như hồ Quảng Bá, hồ Đầm Bảy), không chỉ Hồ Tây và hai hồ Thủy Sư.

Một vài điểm đáng chú ý:

Công cộng đô thị 63,2 ha gồm khách sạn, dịch vụ, thương mại, tài chính, y tế, văn hóa, hành chính quản lý đô thị và công trình công cộng hỗn hợp (không có chức năng ở). Quyết định ưu tiên khách sạn, dịch vụ du lịch ở dọc Lạc Long Quân, nút giao Nguyễn Hoàng Tôn, bán đảo Hồ Tây và khu vực Thụy Khuê.
Đất hỗn hợp: phần nhà ở trong công trình hỗn hợp không quá 30% tổng diện tích sàn phần nổi.
Nhà ở xã hội, tái định cư: quyết định ghi quỹ đất phát triển nhà ở mới trong khu vực "không còn", nên đồ án không đề xuất bố trí quỹ nhà ở xã hội và quỹ đất tái định cư mới; việc này sẽ thực hiện khi triển khai các dự án theo chủ trương của UBND Thành phố.
Nhà ở mới đa dạng: chung cư, liền kề, biệt thự, nhà vườn. Làng xóm hiện có được cải tạo, bổ sung hạ tầng (đường tối thiểu 4 m), hạn chế chia tách thửa, khuyến khích hợp khối.

Ven hồ được xây gì? Quy định mà người mua phải đọc

Với khu đất giáp Hồ Tây, trong phạm vi từ mép hồ ra tối thiểu 50 m, quyết định yêu cầu:

Tuyệt đối không xây công trình làm ảnh hưởng môi trường, cảnh quan, mặt nước Hồ Tây.
Không xây thêm công trình trong khoảng 16 m tính từ mép hồ.
Chiều cao công trình tối đa 12 m, tương đương 3 tầng.

Khai thác mặt nước Hồ Tây phải theo Quy định quản lý hồ Tây ban hành tại Quyết định 92/2009/QĐ-UBND.

Chỗ nào được cao tầng, chỗ nào giữ thấp?

Quyết định chia khu vực thành 3 vùng kiểm soát:

Vùng	Phạm vi	Quy định
Vùng 1	Giới hạn bởi Âu Cơ, Nghi Tàm, Lạc Long Quân, Thụy Khuê (sát hồ)	Không xây công trình cao tầng (trừ cao tầng hiện trạng, điểm nhấn theo thiết kế đô thị)
Vùng 2	Giữa Hoàng Hoa Thám và Thụy Khuê; giữa Vành đai 2 và Lạc Long Quân	Cho phép một số công trình cao tầng tại điểm phù hợp (dọc Vành đai 2, nút giao Nguyễn Hoàng Tôn, Văn Cao, nút cầu Nhật Tân); công trình cao tầng trong cụm điểm nhấn: mật độ tối đa 40% (khối cao tầng)
Vùng 3	Trục không gian bán đảo Hồ Tây	Cho phép cao tầng hai bên trục, thấp dần về phía hồ; mật độ tối đa 40% (khối cao tầng)

Chỉ tiêu cho từng loại đất:

Loại đất	Mật độ xây dựng	Tầng cao
Khu dân cư hiện có	theo quy chuẩn	tối đa 5 tầng; trong 50 m từ kè hồ không quá 3 tầng (12 m)
Khu vực làng xóm kiểm soát đặc biệt	quyết định không nêu	không quá 3 tầng (12 m)
Cơ quan, công cộng đơn vị ở – Vùng 1 / Vùng 2	40% / 45%	tối đa 3 / 5 tầng
Công cộng đô thị, hỗn hợp – Vùng 1	40%	đặc trưng 3–5 tầng
Trường học, nhà trẻ	40%	nhà trẻ 1–3, trường 1–4 tầng
Công viên, cây xanh	5%	1 tầng

Công trình cao tầng ở Vùng 2, Vùng 3 phải theo Quy chế quản lý công trình cao tầng trong khu vực nội đô lịch sử.

Đường lớn và tàu điện ngầm

Bản đồ quy hoạch giao thông phân khu A6. Ảnh thu nhỏ do cổng đăng, chỉ để hình dung.

Tuyến	Theo quyết định
Hoàng Hoa Thám	Trục chính đô thị; đoạn dốc Ngọc Hà – nút Bưởi rộng 53,5 m (6 làn xe)
Vành đai 2 (phía Tây)	Rộng 57,5–64 m, theo dự án đã duyệt
Âu Cơ – Nghi Tàm	Rộng 38–44 m, đường chính trên đê 4 làn xe
Nguyễn Hoàng Tôn kéo dài đến Lạc Long Quân	Rộng 40 m
Lạc Long Quân, Thanh Niên, Xuân La, Võng Thị	Đường chính khu vực, rộng 23–30 m
Đường kè Hồ Tây	Rộng 8,5–10,5 m
Đường sắt đô thị số 2 (Nam Thăng Long – Trần Hưng Đạo)	Đi ngầm, theo dự án riêng; khuyến khích phát triển theo mô hình TOD quanh ga ngầm

Công trình nằm trong hành lang an toàn tuyến đường sắt đô thị số 2 (kể cả ga) phải có thỏa thuận với Ban quản lý đường sắt đô thị Hà Nội khi đầu tư xây dựng.

Quy hoạch A6 còn đúng không?

Quyết định 4177/QĐ-UBND được ký từ năm 2014. Sau đó, phân khu A6 đã có điều chỉnh cục bộ ở một số ô. Ví dụ, theo văn bản đăng trên trang tra cứu pháp luật, Quyết định 1379/QĐ-UBND ngày 23/02/2017 điều chỉnh cục bộ khoảng 0,47 ha ở phường Bưởi (ô 07-CCDT1 và một phần ô 07-LX2), nâng tầng cao tối đa ô 07-CCDT1 từ 3 lên 8 tầng. ALOMYHOME chưa đối chiếu được bản gốc quyết định này, và có thể còn những lần điều chỉnh khác. Hà Nội cũng đã có quy hoạch chung mới; tại thời điểm viết bài, Sở Quy hoạch – Kiến trúc Hà Nội đăng tin lấy ý kiến quy hoạch Thủ đô tầm nhìn 100 năm.

Vì vậy, hãy coi bài này là bức tranh khung. Trước khi mua, hãy xin thông tin quy hoạch của đúng thửa đất. Cách làm có trong bài kiểm tra quy hoạch nhà đất Hà Nội trước khi mua.

Nói thẳng về giới hạn của bài này

Bài chỉ tóm tắt quyết định phê duyệt, không phải toàn bộ hồ sơ đồ án. Cổng của Bộ Xây dựng không đăng thuyết minh và Quy định quản lý theo đồ án A6, và để trống ô "Số quyết định". Số 4177 đọc từ chữ viết tay trên bản quét có chữ ký; có trang tra cứu văn bản trích số này là 4117, bạn có thể tự đối chiếu trong file PDF. Quyết định có vài chỗ lệch nhỏ giữa bảng và lời văn (ví dụ chỉ tiêu đất đơn vị ở ghi 39,42 m²/người trong bảng, 40,2 m²/người trong phần mô tả); bài ghi diện tích theo bảng. Bản vẽ chỉ là ảnh thu nhỏ. Bài không phải tư vấn pháp lý. Trước khi đặt cọc, hãy kiểm tra quy hoạch của đúng thửa đất tại cơ quan có thẩm quyền.

Câu hỏi thường gặp

Quy hoạch phân khu A6 Hồ Tây được phê duyệt bằng quyết định nào?

Quyết định số 4177/QĐ-UBND ngày 08/8/2014 của UBND thành phố Hà Nội phê duyệt Quy hoạch phân khu đô thị Khu vực Hồ Tây và Phụ cận (A6), tỷ lệ 1/2000, do Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội lập. Số 4177 đọc từ chữ viết tay trên bản quét có chữ ký đăng trên Cổng thông tin quy hoạch của Bộ Xây dựng; có trang tra cứu trích số này là 4117.

Phân khu A6 rộng bao nhiêu, bao nhiêu dân?

Tổng diện tích 992,95 ha, dân số tối đa đến năm 2050 khoảng 58.000 người, chia 20 ô quy hoạch (tổng khoảng 404,35 ha). Hồ Tây và hai hồ Thủy Sư khoảng 529,8 ha, trong đó mặt nước Hồ Tây khoảng 525,37 ha.

Nhà sát Hồ Tây được xây cao bao nhiêu?

Với khu đất giáp Hồ Tây, trong phạm vi tối thiểu 50 m từ mép hồ: không xây thêm công trình trong khoảng 16 m tính từ mép hồ, chiều cao tối đa 12 m (tương đương 3 tầng), tuyệt đối không xây công trình ảnh hưởng môi trường, cảnh quan, mặt nước hồ.

Quy hoạch A6 có còn đúng không?

Quyết định ký năm 2014 và sau đó đã có điều chỉnh cục bộ ở một số ô (ví dụ Quyết định 1379/QĐ-UBND ngày 23/02/2017 tại ô 07-CCDT1, phường Bưởi). Hà Nội cũng đã sắp xếp lại đơn vị hành chính từ 1/7/2025. Trước khi mua, hãy xin thông tin quy hoạch của đúng thửa đất tại cơ quan có thẩm quyền.

Yêu cầu tư vấn