Quy hoạch phân khu S4 Hà Đông: đọc nhanh Quyết định 4324/QĐ-UBND

Nếu bạn đang mua hoặc thuê nhà ở Dương Nội, Văn Phú, Văn Khê, Vạn Phúc hay Kiến Hưng, quy hoạch "gốc" của cả vùng này là Quy hoạch phân khu đô thị S4, tỷ lệ 1/5000. Bài này tóm tắt những gì quyết định phê duyệt ghi, bằng lời dễ hiểu, kèm số liệu lấy trực tiếp từ văn bản.

Nguồn: Quyết định số 4324/QĐ-UBND ngày 16/7/2013 của UBND thành phố Hà Nội về việc phê duyệt Quy hoạch phân khu đô thị S4, tỷ lệ 1/5000. Văn bản được đăng trên Cổng thông tin quy hoạch xây dựng của Bộ Xây dựng. Đồ án do Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội lập.

S4 là gì, khác gì "bản đồ quy hoạch" trên mạng?

Hà Nội chia vùng đô thị trung tâm thành nhiều phân khu (S1, S2, S3, S4, S5, GS, N…). Mỗi phân khu có một đồ án tỷ lệ 1/5000 hoặc 1/2000. Đồ án này quyết định khu nào làm nhà ở, khu nào làm trường, công viên, đường lớn, đường sắt đô thị. Các quy hoạch chi tiết 1/500 của từng dự án phải tuân theo nó.

Trên mạng có nhiều tấm "bản đồ quy hoạch Hà Đông" không rõ nguồn, không chữ ký. Khi cần căn cứ, hãy dựa vào quyết định phê duyệt như văn bản dưới đây.

Số liệu chính của phân khu S4

Phạm vi: S4 gồm những nơi nào?

Theo quyết định, S4 nằm trong chuỗi đô thị phía Đông đường Vành đai 4. Địa điểm gồm:

• Các phường của quận Hà Đông (cũ): Yết Kiêu, Quang Trung, Nguyễn Trãi, Phú La, Vạn Phúc, La Khê, Dương Nội, Hà Cầu, Kiến Hưng, Phú Lương, Phú Lãm, Yên Nghĩa.
• Các xã lân cận: Đại Mỗ (huyện Từ Liêm cũ), Hữu Hòa (Thanh Trì), La Phù và Đông La (Hoài Đức), Bích Hòa, Cự Khê, Mỹ Hưng, Tam Hưng (Thanh Oai).

Ranh giới: phía Bắc giáp nêm xanh thuộc phân khu GS; phía Đông giáp vành đai xanh thuộc phân khu GS; phía Tây Nam giáp đường Vành đai 4.

Lưu ý tên phường mới: từ ngày 1/7/2025, Hà Nội bỏ cấp quận, huyện và sắp xếp lại phường, xã. Phần lớn địa bàn S4 nay thuộc các phường Hà Đông, Dương Nội, Yên Nghĩa, Phú Lương, Kiến Hưng và một phần các phường, xã giáp ranh. Quyết định năm 2013 dùng tên cũ, nên khi tra cứu bạn cần đối chiếu cả hai tên.

Đất được chia cho việc gì?

Đọc nhanh: chỉ khoảng 38% diện tích là đất ở. Phần còn lại dành cho đường, cây xanh, trường học, công trình công cộng. Đây là lý do nhiều khu đất trống giữa các khu đô thị không được xây nhà mà để làm trường, công viên hay đường.

Chỗ nào được xây cao, chỗ nào thấp tầng?

Quyết định định hướng hai kiểu không gian rõ rệt:

• Phía Bắc phân khu: phát triển "nén", cao tầng dọc các trục chính: quốc lộ 6, đường Lê Văn Lương kéo dài, vành đai 3,5 và một số khu dọc vành đai 4. Đây là nơi tập trung chung cư cao tầng, thương mại, văn phòng.
• Phía Tây Nam: khu sinh thái thấp tầng, gắn với vành đai xanh, các làng xóm cũ và mặt nước. Nhà ở chất lượng cao, nhà ở sinh thái được ưu tiên ở khu vực phía Nam có cảnh quan tốt.

Quyết định cũng yêu cầu giữ cấu trúc làng xóm cũ: mật độ xây dựng thấp, nhiều sân vườn. Hai làng nghề được nêu tên để bảo tồn là làng lụa Vạn Phúc và làng nghề Đa Sỹ.

Đường lớn và đường sắt đô thị trong S4

Đường sắt đô thị: tuyến 2A (Cát Linh – Hà Đông) đi trên cao dọc quốc lộ 6; tuyến số 6 đi trên cao trên cơ sở tuyến đường sắt hiện có phía Tây; tuyến số 7 dọc vành đai 3,5. Ga các tuyến cách nhau trung bình 800–1.000 m. Tuyến đường sắt quốc gia Văn Điển – Hà Đông – Phú Diễn sẽ được thay bằng đường sắt vành đai đi dọc vành đai 4.

Với người mua nhà, bảng này có ích khi xem mặt tiền căn nhà nhìn ra đường cấp nào. Đường 17–22 m là đường khu vực, đường 24–33 m là đường chính khu vực. Lộ giới của đúng con đường trước nhà phải tra ở quy hoạch chi tiết hoặc chỉ giới đường đỏ.

Thoát nước: vì sao có nơi ngập, nơi không?

S4 chia làm 3 lưu vực thoát nước:

• Lưu vực Tây Bắc (khoảng 1.213 ha, phía Bắc quốc lộ 6): thoát về kênh La Khê, hồ điều hòa, trạm bơm Yên Nghĩa, ra sông Nhuệ, sông Đáy.
• Lưu vực Tây Nam (khoảng 1.415 ha, phía Nam quốc lộ 6): thoát về trạm bơm Khe Tang, ra sông Nhuệ, sông Đáy.
• Lưu vực phía Đông (khoảng 1.464 ha): thoát tự chảy ra sông Nhuệ khi nước sông thấp; khi nước sông cao thì dùng trạm bơm (Cầu Am, Đa Sỹ, Hà Trì…).

Quyết định ghi rõ diện tích hồ điều hòa vẫn còn thiếu so với chỉ tiêu 5%, phần thiếu được bù bằng mặt nước trong phân khu GS. Khi xem nhà ở khu thấp, hãy hỏi người dân về tình trạng ngập vào mùa mưa lớn và xem cốt nền nhà so với mặt đường.

Các khu đô thị trên ALOMYHOME nằm trong địa bàn S4

Dưới đây là các khu đô thị có tin trên ALOMYHOME thuộc các phường cũ có tên trong quyết định S4. Lưu ý: một phần phường Dương Nội cũ thuộc phân khu S3 (theo quyết định phê duyệt S3), nên một số khu ở Dương Nội cần tra cả S3.

• Khu đô thị Dương Nội và biệt thự Solasta Mansion (phường Dương Nội cũ)
• Khu đô thị An Hưng (phường Dương Nội cũ)
• Khu đô thị Văn Phú (phường Phú La cũ)
• Khu đô thị Văn Khê (phường La Khê cũ)
• Him Lam Vạn Phúc (phường Vạn Phúc cũ)

Xem toàn bộ nhà đang bán, cho thuê theo phường mới tại phường Dương Nội và phường Hà Đông.

Quy hoạch S4 còn đúng không?

Quyết định 4324 được ký năm 2013. Từ đó đến nay có ba điều cần biết:

1. Quy hoạch phân khu chỉ là khung. Quyết định nói rõ vị trí, ranh giới các lô trên bản vẽ chỉ mang tính định hướng; con số chính xác được xác định ở quy hoạch chi tiết 1/500 của từng dự án.
2. Từng ô đất có thể đã được điều chỉnh cục bộ qua các năm. Một lô cụ thể có thể đã đổi chức năng so với năm 2013.
3. Quy hoạch cấp trên đã thay đổi: Thủ tướng đã phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch chung Thủ đô đến năm 2045, tầm nhìn 2065 (Quyết định 1668/QĐ-TTg, cuối năm 2024). Khi quy hoạch cấp trên đổi, quy hoạch phân khu có thể được rà soát lại.

Vì vậy, với một lô đất cụ thể, đừng chỉ dựa vào S4. Hãy xin thông tin quy hoạch tại UBND phường hoặc tra trên hệ thống thông tin quy hoạch của thành phố, theo hướng dẫn trong bài kiểm tra quy hoạch nhà đất Hà Nội trước khi mua.

Nói thẳng về giới hạn của bài này

Cổng thông tin của Bộ Xây dựng hiện chỉ đăng file quyết định, chưa đăng bản vẽ sử dụng đất của S4. Vì vậy bài này chỉ tóm tắt chỉ tiêu chung của cả phân khu, không cho biết một lô đất cụ thể là đất gì. Bài không phải tư vấn pháp lý. Trước khi đặt cọc, hãy kiểm tra quy hoạch của đúng thửa đất tại cơ quan có thẩm quyền.