Quy hoạch và hạ tầng

Quy hoạch phân khu S3 (Tây Mỗ, Đại Mỗ, An Khánh): đọc nhanh Quyết định 4874/QĐ-UBND

01/11/2026· Tác giả: ALOMYHOME· Thẩm định: Phạm Quang Sơn· Cập nhật dữ liệu: 01/11/2026

Dành cho: Người đang mua, thuê hoặc đầu tư nhà đất ở Tây Mỗ, Đại Mỗ, Xuân Phương, An Khánh, Dương Nội, cần biết quy hoạch phân khu chính thức của khu vực

Quy hoạch phân khu S3 (Tây Mỗ, Đại Mỗ, An Khánh): đọc nhanh Quyết định 4874/QĐ-UBND

Quy hoạch phân khu đô thị S3 rộng khoảng 2.596 ha, dân số tối đa 252.700 người, chia 6 khu và 30 ô quy hoạch, chạy dọc Đại lộ Thăng Long từ đường 70 tới Vành đai 4. Tóm tắt theo đúng quyết định phê duyệt.

Nếu bạn đang để ý nhà ở Tây Mỗ, Đại Mỗ, Xuân Phương hay khu An Khánh dọc Đại lộ Thăng Long, quy hoạch "gốc" của vùng này là Quy hoạch phân khu đô thị S3, tỷ lệ 1/5.000. Bài này tóm tắt những gì quyết định phê duyệt ghi, kèm số liệu lấy trực tiếp từ văn bản.

Nguồn: Quyết định số 4874/QĐ-UBND ngày 15/8/2013 của UBND thành phố Hà Nội về việc phê duyệt Quy hoạch phân khu đô thị S3, tỷ lệ 1/5.000, do Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội lập. Văn bản và bản vẽ sử dụng đất thu nhỏ được đăng trên Cổng thông tin quy hoạch xây dựng của Bộ Xây dựng.

Đây là bài thứ hai trong loạt bài quy hoạch phân khu của ALOMYHOME. Bài trước: quy hoạch phân khu S4 Hà Đông.

Số liệu chính của phân khu S3

Chỉ tiêu	Theo Quyết định 4874/QĐ-UBND
Tổng diện tích đất xây dựng đô thị	khoảng 2.595,96 ha
Dân số đến năm 2030	khoảng 158.000 người
Dân số tối đa đến năm 2050	khoảng 252.700 người (203.530 dân đô thị, 49.170 dân làng xóm đô thị hóa)
Cấu trúc	6 khu (A, B, C, D, E, F), 30 ô quy hoạch
Đất cây xanh, thể dục thể thao cấp thành phố	302,31 ha (11,65%)
Đường, quảng trường, nhà ga cấp thành phố	357,66 ha (13,78%)

Phạm vi: S3 gồm những nơi nào?

Theo quyết định, S3 gồm các xã Tây Mỗ, Đại Mỗ, Xuân Phương (huyện Từ Liêm cũ); các xã An Khánh, An Thượng, Vân Canh, Đông La, La Phù, Lại Yên, Song Phương (huyện Hoài Đức); và phường Dương Nội (quận Hà Đông cũ).

Ranh giới:

Phía Bắc giáp đất canh tác, làng xóm các xã Lại Yên, Vân Canh.
Phía Nam giáp đất canh tác, làng xóm xã La Phù, xã Đại Mỗ và phường Dương Nội.
Phía Đông, Đông Bắc giáp đường 70.
Phía Tây giáp đường Vành đai 4.

Nói đơn giản, S3 là dải đô thị nằm hai bên Đại lộ Thăng Long, kẹp giữa đường 70 và Vành đai 4.

Lưu ý tên mới: từ ngày 1/7/2025, Hà Nội bỏ cấp quận, huyện và sắp xếp lại phường, xã. Quyết định năm 2013 dùng tên cũ. Khi tra cứu, bạn cần đối chiếu sang tên phường, xã mới tại nơi có đất.

6 khu quy hoạch của S3

Khu	Diện tích (ha)	Dân số	Số ô	Ghi chú theo quyết định
A	195,49	8.700	2	ô A1 (99,09 ha) là cây xanh, sinh thái nông nghiệp
B	341,97	55.820	4
C	348,41	35.550	5	ô C5 có cây xanh, công cộng, trường đào tạo
D	449,26	19.180	4	ô D1 (104,90 ha) là cây xanh, sinh thái nông nghiệp
E	658,03	86.100	9	khu lớn và đông dân nhất
F	245,14	47.350	6

Mật độ dân rất khác nhau giữa các khu. Khu E và B đông dân, còn khu A và D có những ô lớn dành cho cây xanh, nên dân số thấp.

Đất được chia cho việc gì?

Loại đất	Diện tích (ha)	Tỷ lệ
Đất dân dụng (tổng)	2.380,46	91,70%
Đất khu ở (gồm nhà ở, trường, cây xanh, đường trong khu)	1.706,81	65,75%
Cây xanh, thể dục thể thao cấp thành phố	302,31	11,65%
Đường, quảng trường, nhà ga cấp thành phố	357,66	13,78%
Đất hỗn hợp	103,99	4,01%
Cơ quan, viện nghiên cứu, trường đào tạo	70,96	2,73%
Đất công cộng thành phố	13,68	0,54%

Đặc điểm nổi bật của S3 là khu cây xanh tập trung lớn ở phía Tây, nối với không gian xanh của phân khu GS. Quyết định cũng quy định với đất hỗn hợp, phần đất làm nhà ở không quá 30% diện tích lô.

Chỗ nào xây cao, chỗ nào giữ thấp?

Dọc Đại lộ Thăng Long: bố trí các công trình hỗn hợp cao tầng làm điểm nhấn. Quyết định nêu ví dụ khu Trung tâm thương mại dịch vụ và nhà ở cao cấp An Khánh, khu hỗn hợp thuộc khu đô thị Nam An Khánh.
Điểm nhấn cao tầng khác: khu đô thị Bắc An Khánh, Nam An Khánh, khu đô thị Tây Mỗ – Đại Mỗ.
Nút giao quan trọng: quanh các điểm giao giữa Đại lộ Thăng Long với vành đai 3,5 và đường 70.
Làng xóm cũ: cải tạo nhưng giữ mật độ thấp, nhiều sân vườn, kiến trúc truyền thống.

Hai bên Đại lộ Thăng Long có hành lang bảo vệ cảnh quan. Chỉ giới xây dựng công trình phải lùi tối thiểu 20 m tính từ chỉ giới đường đỏ của đường gom, mỗi bên. Trong hành lang này chỉ được trồng cây xanh, không được xây công trình. Công trình hiện có đã được cấp phép thì được tồn tại, nhưng khi cải tạo, đổi chức năng phải điều chỉnh cho phù hợp.

Với người mua nhà sát Đại lộ Thăng Long, đây là điểm phải kiểm tra kỹ: căn nhà hay lô đất có nằm trong phần hành lang bảo vệ hay không.

Đường lớn, đường sắt và ga trong S3

Tuyến	Quy mô theo quyết định
Đại lộ Thăng Long (đường Láng – Hòa Lạc)	đường cao tốc hướng tâm, mặt cắt điển hình 140 m, có hành lang cho đường sắt đô thị số 5
Vành đai 4	6–8 làn xe chạy chính, rộng 120 m
Vành đai 3,5	mặt cắt khoảng 60 m, 6 làn xe chính và đường gom
Đường 70	trục chính đô thị, 40–50 m, 6–8 làn xe
Đường liên khu vực	40–50 m, 6 làn xe
Đường chính khu vực	khoảng 30 m, 4 làn xe
Đường khu vực	17–24 m, 2–4 làn xe

Đường sắt đô thị:

Tuyến số 5 đi trên cao dọc dải phân cách giữa Đại lộ Thăng Long. Giai đoạn 1 có depot trong hành lang xanh Vành đai 4.
Tuyến số 6 đi trên cao trên cơ sở tuyến đường sắt hiện có phía Tây.
Tuyến số 7 dọc vành đai 3,5.
Ga cách nhau khoảng 800–1.000 m; có các ga kết nối giữa tuyến 3, 7 và 8.
Ga Tây Hà Nội dự kiến ở phía Nam, gần nút giao Vành đai 4 với Đại lộ Thăng Long, rộng khoảng 120 ha, kết nối tuyến số 5 với đường sắt vành đai ngoài phía Tây.

Các khu đô thị trên ALOMYHOME nằm trong địa bàn S3

Đây là các khu đô thị có trang trên ALOMYHOME, nằm ở các xã, phường có tên trong quyết định S3. Ranh giới chính xác từng khu phải xem bản vẽ hoặc quy hoạch chi tiết.

Phần còn lại của phường Dương Nội cũ thuộc phân khu S4. Xem thêm bài quy hoạch phân khu S4 Hà Đông. Muốn biết các khu này nay thuộc phường nào, đọc Louis City Đại Mỗ thuộc phường nào và Geleximco Lê Trọng Tấn thuộc phường nào. Nhà đang bán, cho thuê theo phường mới: phường Đại Mỗ, phường Dương Nội.

Quy hoạch S3 còn đúng không?

Quyết định 4874 được ký năm 2013. Có ba điều cần biết:

Quy hoạch phân khu chỉ là khung. Quyết định ghi rõ đồ án lập ở tỷ lệ 1/5.000 nên độ chính xác còn hạn chế. Chỉ tiêu từng ô là chỉ tiêu chung; vị trí, ranh giới, chỉ tiêu từng lô được xác định ở quy hoạch chi tiết 1/500.
Đường đi qua làng xóm chỉ mang tính định hướng. Chỉ giới đường đỏ được xác định chính xác khi lập quy hoạch chi tiết và dự án.
Quy hoạch cấp trên đã thay đổi: Thủ tướng đã phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch chung Thủ đô đến năm 2045, tầm nhìn 2065 (Quyết định 1668/QĐ-TTg, cuối năm 2024). Từng ô đất của S3 cũng có thể đã được điều chỉnh cục bộ qua các năm.

Vì vậy, với một lô đất cụ thể, đừng chỉ dựa vào S3. Hãy xin thông tin quy hoạch tại UBND phường, xã hoặc tra hệ thống thông tin quy hoạch của thành phố, theo bài kiểm tra quy hoạch nhà đất Hà Nội trước khi mua.

Nói thẳng về giới hạn của bài này

Bài tóm tắt chỉ tiêu chung của cả phân khu theo quyết định năm 2013. Bản vẽ trên cổng của Bộ Xây dựng chỉ là ảnh thu nhỏ, không đủ để đọc chức năng của từng lô. Bài không phải tư vấn pháp lý. Trước khi đặt cọc, hãy kiểm tra quy hoạch của đúng thửa đất tại cơ quan có thẩm quyền.

Câu hỏi thường gặp

Quy hoạch phân khu S3 được phê duyệt bằng quyết định nào?

Quyết định số 4874/QĐ-UBND ngày 15/8/2013 của UBND thành phố Hà Nội phê duyệt Quy hoạch phân khu đô thị S3, tỷ lệ 1/5.000. Văn bản được đăng trên Cổng thông tin quy hoạch xây dựng của Bộ Xây dựng.

Phân khu S3 rộng bao nhiêu, bao nhiêu dân?

Khoảng 2.595,96 ha. Dân số khoảng 158.000 người đến năm 2030 và tối đa khoảng 252.700 người đến năm 2050. Phân khu chia 6 khu (A đến F) với 30 ô quy hoạch.

Phân khu S3 gồm những nơi nào?

Theo quyết định năm 2013: các xã Tây Mỗ, Đại Mỗ, Xuân Phương (Từ Liêm cũ); An Khánh, An Thượng, Vân Canh, Đông La, La Phù, Lại Yên, Song Phương (Hoài Đức); và phường Dương Nội (Hà Đông cũ). Phía Đông giáp đường 70, phía Tây giáp Vành đai 4.

Nhà sát Đại lộ Thăng Long cần lưu ý gì về quy hoạch?

Quyết định quy định chỉ giới xây dựng hai bên Đại lộ Thăng Long lùi tối thiểu 20 m mỗi bên tính từ chỉ giới đường đỏ của đường gom; trong phạm vi này chỉ trồng cây xanh, không xây công trình. Công trình hiện có đã được cấp phép được tồn tại nhưng phải điều chỉnh khi cải tạo hoặc đổi chức năng.

Yêu cầu tư vấn