Quy hoạch phân khu GS (vành đai xanh sông Nhuệ): đọc nhanh Quyết định 3976/QĐ-UBND

Nếu bạn để ý nhà đất ven sông Nhuệ, khu Xa La, Cầu Bươu, Phú Diễn hay vùng ruộng giữa Hà Đông và Thanh Trì, bạn sẽ gặp một cái tên ít người hiểu: phân khu GS. Đây không phải khu đô thị mới. GS là vành đai xanh sông Nhuệ và các nêm xanh phía Nam sông Hồng, nơi thành phố giữ làm không gian xanh, hạn chế xây dựng. Bài này tóm tắt những gì quyết định phê duyệt ghi, kèm số liệu lấy trực tiếp từ văn bản.

Nguồn: Quyết định số 3976/QĐ-UBND ngày 13/8/2015 của UBND thành phố Hà Nội về việc phê duyệt Quy hoạch phân khu đô thị GS, tỷ lệ 1/5.000. Văn bản và bản vẽ thu nhỏ (sử dụng đất, giao thông) được đăng trên Cổng thông tin quy hoạch xây dựng của Bộ Xây dựng.

📄 Tải quyết định gốc 3976/QĐ-UBND (PDF, có chữ ký và đóng dấu). Nguồn: Cổng thông tin quy hoạch, Bộ Xây dựng.

Đây là bài thứ ba trong loạt bài quy hoạch phân khu của ALOMYHOME. Các bài trước: phân khu S4 Hà Đông và phân khu S3 Tây Mỗ, Đại Mỗ, An Khánh.

Số liệu chính của phân khu GS

Khi lập quy hoạch, hơn một nửa GS còn là ruộng, đất trống, ao hồ. Theo quy hoạch, đất cây xanh các loại (cây xanh đô thị, cảnh quan, cách ly, chuyên dùng) chiếm khoảng 43% diện tích.

Phạm vi: GS nằm ở đâu?

Quyết định ghi GS thuộc các quận Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Hà Đông, Hoàng Mai và các huyện Đan Phượng, Hoài Đức, Thanh Trì, Thanh Oai, Thường Tín (tên gọi năm 2015).

Ranh giới:

• Phía Bắc là đê sông Hồng.
• Phía Đông là sông Nhuệ và một phần nhánh sông Tô Lịch.
• Phía Tây và phía Nam giáp các phân khu đô thị từ S1 đến S5.

Nói đơn giản, GS là dải xanh kẹp giữa nội đô và chuỗi đô thị mới S1–S5.

Lưu ý tên mới: từ ngày 1/7/2025, Hà Nội bỏ cấp quận, huyện và sắp xếp lại phường, xã. Quyết định năm 2015 dùng tên cũ. Khi tra cứu, bạn cần đối chiếu sang tên phường, xã mới tại nơi có đất.

GS dùng để làm gì?

Quyết định chia GS thành hai loại không gian:

• Vành đai xanh sông Nhuệ: vùng xanh chuyển tiếp giữa nội đô và vùng đô thị mở rộng, gồm công viên sinh thái, vui chơi giải trí, vùng nông nghiệp tập trung (cây ăn quả, trồng hoa), sông hồ phục vụ thoát nước. Làng xóm truyền thống, làng nghề và một số khu ở sinh thái mật độ thấp được giữ lại.
• Các nêm xanh: không gian mở giữa các khu đô thị, là vùng đệm trước các khu đô thị mới bên ngoài vành đai xanh.

Đất được chia cho việc gì?

Bản vẽ quy hoạch sử dụng đất phân khu GS. Đây là ảnh thu nhỏ do cổng đăng, chỉ để hình dung, không dùng để tra từng lô đất.

Quyết định có quỹ "đất dành cho địa phương" phục vụ chính người dân tại chỗ (hạ tầng xã hội, di dân giải phóng mặt bằng tại chỗ, giãn dân), không được dùng để tái định cư cho dự án nơi khác hay dự án thương mại. Dự án có nhà ở trên đất hỗn hợp phải dành tối thiểu 50% quỹ đất cho công cộng, dịch vụ.

Được xây cao bao nhiêu?

Đây là phần người mua nhà cần đọc kỹ nhất. Quyết định khống chế rất chặt:

Khoảng lùi tối thiểu 6 m với đường cấp đô thị và 3 m với đường cấp khu vực.

Quyết định chỉ nêu ba nơi hình thành khu cao tầng, trên nền các cụm công trình đã đầu tư hoặc dọc trục giao thông chính: khu Đông Nam ga Phú Diễn, hai bên đường Lê Văn Lương kéo dài, và khu Xa La – đường 70.

Làng xóm và hai bên sông Nhuệ

• Làng xóm cũ giữ cấu trúc làng: mật độ thấp, nhiều sân vườn. Đường làng cải tạo trên tuyến hiện có, rộng tối thiểu 4 m; không san lấp hồ ao; hạn chế chia tách thửa.
• Hai bên sông Nhuệ: không xây công trình lấn chiếm mặt nước; công trình công cộng, hỗn hợp, cơ quan lùi tối thiểu 6 m so với chỉ giới đường hai bên sông. Dự án ven sông phải đối chiếu chỉ giới hành lang bảo vệ sông Nhuệ.

Đường lớn, đường sắt đi qua GS

Bản đồ quy hoạch giao thông phân khu GS. Ảnh thu nhỏ do cổng đăng, chỉ để hình dung.

Theo quy hoạch chung, 8 tuyến đường sắt đô thị cắt qua GS (các tuyến 1, 2A, 3, 4, 5, 6, 7, 8). Ga đường sắt Phú Diễn được cải tạo, mở rộng thành ga trung chuyển khoảng 45 ha. Tổng đất giao thông khoảng 977,08 ha, trong đó bãi đỗ xe tập trung khoảng 83,38 ha.

Các điểm trọng tâm quyết định nêu tên

Ven trục Tây Thăng Long có Khu công nghệ cao sinh học và trung tâm hành chính quận Bắc Từ Liêm. Ô GS3-7 trên đại lộ Thăng Long có Bảo tàng Lịch sử quân sự Việt Nam, trụ sở các đơn vị Bộ Quốc phòng và cụm trường trung học chuyên nghiệp. Hai bên đường Phan Trọng Tuệ – Phùng Hưng có khu đô thị mới Xa La, khu đô thị mới Cầu Bươu và khu chức năng đô thị Đại Thành.

Muốn hiểu thêm các khu đô thị quanh đường 70 và Phùng Hưng, xem khu đô thị Xa La, khu đô thị Thanh Hà Cienco 5 và trang dự án Thanh Hà Cienco 5. Ranh giới chính xác của từng khu phải xem quy hoạch chi tiết. Nhà đang bán, cho thuê quanh khu vực: phường Hà Đông.

Quy hoạch GS còn đúng không?

Quyết định 3976 ký năm 2015. Có hai điều cần biết:

1. Quy hoạch phân khu chỉ là khung. Quyết định ghi rõ ranh giới các ô được xác định trên bản đồ tỷ lệ 1/5.000, độ chính xác có hạn chế. Vị trí, ranh giới, quy mô từng lô được xác định chính xác ở quy hoạch chi tiết 1/500 và dự án.
2. Quy hoạch cấp trên đã thay đổi: Thủ tướng đã phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch chung Thủ đô đến năm 2045, tầm nhìn 2065 (Quyết định 1668/QĐ-TTg, cuối năm 2024). Từng ô đất của GS có thể đã được điều chỉnh cục bộ.

Vì vậy, với một thửa đất cụ thể, đừng chỉ dựa vào GS. Hãy xin thông tin quy hoạch tại UBND phường, xã hoặc tra hệ thống của thành phố, theo bài kiểm tra quy hoạch nhà đất Hà Nội trước khi mua.

Nói thẳng về giới hạn của bài này

Bài tóm tắt chỉ tiêu chung theo quyết định năm 2015. Trên cổng của Bộ Xây dựng, mục thuyết minh và quy định quản lý của đồ án không có file; bản vẽ chỉ là ảnh thu nhỏ, không đủ để đọc chức năng của từng lô. Một lô đất nằm trong GS không có nghĩa là bị cấm xây, nhưng thường bị khống chế tầng cao, mật độ chặt. Bài không phải tư vấn pháp lý. Trước khi đặt cọc, hãy kiểm tra quy hoạch của đúng thửa đất tại cơ quan có thẩm quyền.