Chủ nhà tự ý vào nhà đang cho thuê có được không? Quyền của người thuê

Nhiều chủ nhà vẫn giữ một bộ chìa khóa sau khi cho thuê, và nghĩ rằng "nhà của mình thì vào lúc nào cũng được". Người thuê thì bực mình khi về thấy đồ đạc bị xê dịch, hoặc chủ nhà dẫn khách vào xem nhà mà không báo. Căng hơn là có chủ nhà cắt điện, nước hay thay khóa để ép người thuê trả tiền hoặc dọn đi.

Bài này tóm tắt luật nói gì về việc chủ nhà tự ý vào nhà đang cho thuê, điều gì nên ghi sẵn trong hợp đồng, và mỗi bên nên làm gì khi có chuyện.

Tóm tắt theo văn bản pháp luật đang có hiệu lực ngày 30/10/2026. Bài viết để tham khảo, không thay cho tư vấn của luật sư trong từng vụ việc cụ thể.

Nguyên tắc: nhà đã cho thuê là chỗ ở của người thuê

Điều 22 Hiến pháp 2013 quy định: mọi người có quyền bất khả xâm phạm về chỗ ở; không ai được tự ý vào chỗ ở của người khác nếu không được người đó đồng ý.

Khi đã cho thuê nhà để ở, căn nhà là chỗ ở hợp pháp của người thuê trong thời hạn thuê. Chủ nhà vẫn là chủ sở hữu, nhưng quyền sử dụng đã giao cho người thuê theo hợp đồng. Giữ chìa khóa không có nghĩa là được tự mở cửa vào.

Bộ luật Dân sự và Luật Nhà ở nói gì?

Bộ luật Dân sự 2015 (phần hợp đồng thuê tài sản, Điều 472–482):

• Điều 478: bên cho thuê phải bảo đảm quyền sử dụng tài sản ổn định cho bên thuê.
• Điều 477: bên cho thuê phải bảo đảm tài sản thuê đúng tình trạng đã thỏa thuận và sửa chữa hư hỏng. Nếu bên cho thuê không sửa kịp thời, bên thuê được tự sửa và đòi lại chi phí hợp lý.
• Không có điều nào cho bên cho thuê quyền tự vào kiểm tra hay sửa chữa. Việc chủ nhà vào nhà chỉ dựa trên sự đồng ý của người thuê hoặc thỏa thuận trong hợp đồng.

Luật Nhà ở 2023 (Điều 170–173):

• Chủ nhà chỉ được đơn phương chấm dứt hợp đồng khi có căn cứ luật định (khoản 2 Điều 172), ví dụ người thuê không trả đủ tiền thuê từ 3 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng, dùng nhà sai mục đích, tự ý đục phá, cải tạo, cho thuê lại khi chưa được đồng ý.
• Bên đơn phương chấm dứt phải báo trước cho bên kia ít nhất 30 ngày, trừ khi có thỏa thuận khác (khoản 4 Điều 172).

Như vậy, kể cả khi người thuê nợ tiền, chủ nhà phải đi đúng đường: báo trước, chấm dứt hợp đồng theo luật, rồi yêu cầu trả nhà. Không được tự thu hồi nhà bằng cách vào nhà dọn đồ, thay khóa hay cắt điện nước.

Xem thêm: chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn.

Những việc chủ nhà không được làm

Điều 158 Bộ luật Hình sự quy định tội xâm phạm chỗ ở của người khác, trong đó có hành vi đuổi trái pháp luật người khác ra khỏi chỗ ở, chiếm giữ chỗ ở hoặc cản trở trái pháp luật người đang ở hợp pháp vào chỗ ở của họ, xâm nhập trái pháp luật chỗ ở của người khác. Khung cơ bản là cải tạo không giam giữ đến 2 năm hoặc phạt tù từ 3 tháng đến 2 năm; khung tăng nặng phạt tù từ 1 đến 5 năm. Có bị xử lý hình sự hay không do cơ quan có thẩm quyền quyết định theo từng vụ, nhưng chủ nhà cần biết đây không phải chuyện nhỏ.

Hiện chưa có điều xử phạt hành chính riêng cho hành vi tự ý vào chỗ ở của người khác (Nghị định 144/2021/NĐ-CP trước đây đã hết hiệu lực từ 15/12/2025, thay bằng Nghị định 282/2025/NĐ-CP). Vì vậy đừng tin những bài còn ghi "phạt X triệu theo Nghị định 144".

Chủ nhà muốn vào nhà hợp pháp thì làm thế nào?

Chủ nhà có lý do chính đáng để vào nhà: kiểm tra định kỳ, sửa chữa, đọc công tơ, dẫn khách xem khi sắp hết hợp đồng. Cách làm đúng là thỏa thuận trước và ghi vào hợp đồng:

1. Báo trước bao lâu: ví dụ ít nhất 2–3 ngày với kiểm tra thường kỳ (luật không quy định số ngày, hai bên tự thỏa thuận).
2. Khung giờ: giờ hành chính hoặc giờ hai bên chọn.
3. Có mặt người thuê: chỉ vào khi người thuê hoặc người được người thuê ủy quyền có mặt.
4. Trường hợp khẩn cấp: cháy, vỡ ống nước, rò điện… được vào ngay, nhưng phải báo ngay cho người thuê và lập biên bản.
5. Dẫn khách xem nhà trong 30–60 ngày cuối hợp đồng: số lần, giờ giấc.
6. Chìa khóa dự phòng: chủ nhà có giữ không, giữ để làm gì.

Hai bên nên đưa các ý này vào hợp đồng ngay từ đầu: 9 điều khoản người thuê phải có. Lúc nhận nhà, lập biên bản bàn giao có ảnh để sau này khỏi tranh cãi đồ đạc.

Người thuê nên làm gì khi bị chủ nhà xâm phạm?

1. Giữ bằng chứng: ảnh, video camera, tin nhắn, người làm chứng. Có thể nhờ Thừa hành viên (trước đây gọi là Thừa phát lại) lập vi bằng ghi nhận sự việc.
2. Nói chuyện và gửi văn bản cho chủ nhà, dẫn điều khoản hợp đồng, đề nghị chấm dứt việc vào nhà không báo trước.
3. Đề nghị hòa giải ở tổ hòa giải nơi có nhà.
4. Báo Công an phường nếu bị thay khóa, dọn đồ, đe dọa, hoặc có dấu hiệu xâm nhập trái phép.
5. Đòi bồi thường hoặc chấm dứt hợp đồng: bên cho thuê vi phạm nghĩa vụ bảo đảm sử dụng ổn định thì bên thuê có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại (Điều 360, 419 Bộ luật Dân sự) và khởi kiện ra Tòa án nếu không thương lượng được.

Người thuê cũng cần làm đúng phần mình: trả tiền đúng hạn, dùng nhà đúng mục đích, không tự ý cải tạo. Đó là các căn cứ để chủ nhà được chấm dứt hợp đồng hợp pháp.

Trường hợp chủ nhà bán nhà đang cho thuê

Khi chủ nhà bán nhà, người mua thường muốn vào xem. Việc này vẫn phải được người thuê đồng ý và hẹn trước. Người thuê cũng không mất quyền thuê chỉ vì nhà đổi chủ: xem chủ nhà bán nhà đang cho thuê, người thuê có phải dọn đi không.

Lời khuyên ngắn cho cả hai bên

• Chủ nhà: muốn vào nhà thì nhắn trước, hẹn giờ, có người thuê ở nhà. Mất vài phút nhưng giữ được người thuê lâu dài.
• Người thuê: đọc kỹ điều khoản kiểm tra nhà trước khi ký; nếu hợp đồng chưa có, đề nghị bổ sung bằng phụ lục.
• Hư hỏng cần sửa: báo bằng tin nhắn để có dấu vết, hẹn giờ thợ đến. Xem sửa chữa nhà thuê: hư hỏng nào ai chịu.

Đang tìm nhà thuê nguyên căn có hợp đồng rõ ràng? Xem tin thật trên ALOMYHOME: biệt thự cho thuê phường Dương Nội, liền kề cho thuê Louis City Đại Mỗ, liền kề cho thuê Geleximco Lê Trọng Tấn.