Đăng ký thường trú khi thuê nhà ở Hà Nội: điều kiện, hồ sơ 2026

Người thuê nhà dài hạn ở Hà Nội thường hỏi: có được "nhập hộ khẩu" vào nhà thuê không? Từ khi bỏ sổ hộ khẩu giấy, việc này gọi là đăng ký thường trú. Câu trả lời là được, nhưng điều kiện chặt hơn đăng ký tạm trú khá nhiều, và người quyết định lớn nhất là chủ nhà.

Bài viết cập nhật theo quy định hiện hành tại ngày 29/10/2026: Luật Cư trú 68/2020/QH14 (sửa đổi bởi Luật 118/2025/QH15, hiệu lực 01/7/2026), Nghị định 154/2024/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định 58/2026/NĐ-CP), Nghị quyết 10/2023/NQ-HĐND TP Hà Nội. Trường hợp cụ thể, hãy hỏi Công an phường nơi có nhà thuê.

Thường trú khác tạm trú thế nào?

• Tạm trú: bắt buộc khi bạn ở nhà thuê từ 30 ngày trở lên (ngoài xã, phường nơi thường trú). Thủ tục đơn giản, hợp đồng thuê không cần công chứng. Xem đăng ký tạm trú khi thuê nhà.
• Thường trú: nơi bạn sinh sống ổn định, lâu dài. Không bắt buộc phải chuyển về nhà thuê, nhưng nhiều người muốn chuyển để thuận tiện giấy tờ khi đã định cư lâu dài ở Hà Nội.

Hai điều kiện bắt buộc

Theo khoản 3 Điều 20 Luật Cư trú 2020, muốn đăng ký thường trú tại nhà thuê, mượn, ở nhờ phải đủ:

1. Chủ sở hữu nhà đồng ý cho đăng ký thường trú tại nhà đó. Nếu nhập vào hộ đã có người thường trú thì chủ hộ cũng phải đồng ý.
2. Diện tích nhà bảo đảm mức tối thiểu do HĐND cấp tỉnh quy định, và không thấp hơn 8 m² sàn/người.

Luật 118/2025/QH15 (hiệu lực 01/7/2026) có sửa một số điểm của Luật Cư trú, như cho trẻ dưới 6 tuổi đăng ký thường trú cùng cha mẹ mà không cần thêm sự đồng ý của chủ hộ, chủ sở hữu. Khoản 3 Điều 20 về nhà thuê không bị sửa.

Diện tích tối thiểu ở Hà Nội: 15 m² hay 8 m²/người?

Nghị quyết 10/2023/NQ-HĐND của HĐND TP Hà Nội (hiệu lực 16/7/2023) quy định:

Từ 01/7/2025 không còn cấp quận, huyện, nên khái niệm "nội thành" chưa có hướng dẫn cụ thể theo phường mới. Các phường Dương Nội, Hà Đông, Đại Mỗ trước đây thuộc quận Hà Đông, Nam Từ Liêm (nội thành cũ) nên nhiều khả năng áp mức 15 m²/người. Hãy hỏi Công an phường để chắc chắn.

Với nhà nguyên căn trong khu đô thị, điều kiện này thường dễ đạt. Ví dụ, các tin liền kề 4–5 tầng có ghi tổng sàn trên ALOMYHOME cho thấy khoảng 300–500 m², dư cho cả gia đình đông người. Điều khó hơn thường là sự đồng ý của chủ nhà.

Hợp đồng thuê phải công chứng hoặc chứng thực

Luật Nhà ở 2023 không bắt buộc công chứng hợp đồng thuê nhà (xem hợp đồng thuê nhà có cần công chứng không). Nhưng riêng khi dùng hợp đồng để đăng ký thường trú, Nghị định 154/2024/NĐ-CP (điểm l khoản 2 Điều 5) yêu cầu hợp đồng cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ phải được công chứng hoặc chứng thực. Nếu bạn định đăng ký thường trú, hãy thỏa thuận việc này ngay từ lúc ký hợp đồng.

Hồ sơ và cách nộp

1. Tờ khai thay đổi thông tin cư trú (mẫu CT01), có ý kiến đồng ý của chủ sở hữu nhà (và chủ hộ nếu có). Từ 01/7/2026 dùng mẫu theo Thông tư 116/2026/TT-BCA.
2. Hợp đồng thuê đã công chứng hoặc chứng thực.
3. Giấy tờ chứng minh diện tích nhà, thường là giấy tờ có ghi diện tích sàn.

Giấy tờ mà cơ quan công an đã khai thác được từ Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư hoặc VNeID thì không phải nộp lại; hỏi Công an phường trước để chuẩn bị đúng, không thừa.

Nơi nộp: Công an cấp xã (phường) nơi có nhà thuê, hoặc trực tuyến qua VNeID/Cổng dịch vụ công. Thời hạn giải quyết: 7 ngày làm việc.

Lệ phí theo Thông tư 75/2022/TT-BTC: 20.000 đồng nếu nộp trực tiếp, 10.000 đồng nếu nộp trực tuyến. Từ 01/4/2026 đến hết 31/12/2026, lệ phí được miễn khi làm qua VNeID (Thông tư 29/2026/TT-BTC); sau mốc này, kiểm tra lại mức áp dụng tại thời điểm nộp.

Khi hết hợp đồng thuê thì sao?

Theo Điều 24 Luật Cư trú, người thường trú ở nhà thuê bị xóa đăng ký thường trú khi:

• Đã chấm dứt việc thuê mà sau 12 tháng chưa đăng ký thường trú ở chỗ ở mới; hoặc
• Đã chấm dứt việc thuê và chủ nhà không đồng ý cho tiếp tục giữ thường trú.

Người thuộc diện bị xóa có trách nhiệm làm thủ tục; nếu không làm, cơ quan công an sẽ kiểm tra và tự xóa.

Chủ nhà nên cân nhắc gì?

• Đồng ý cho thường trú là quyền của chủ nhà, không phải nghĩa vụ. Có thể ghi rõ trong hợp đồng: đồng ý hay không, và người thuê phải chuyển thường trú khi hết hợp đồng.
• Khi hợp đồng kết thúc, chủ nhà có thể báo Công an phường việc không đồng ý cho giữ thường trú.
• Thường trú không làm phát sinh quyền sở hữu hay quyền ở lại nhà sau khi hết hợp đồng.

Điều khoản mẫu cho hợp đồng thuê có trong bài hợp đồng thuê nhà nguyên căn. Nếu thuê nhà có người nước ngoài ở, xem khai báo tạm trú cho người nước ngoài.

Khai sai bị phạt thế nào?

Nghị định 282/2025/NĐ-CP (hiệu lực 15/12/2025) quy định mức phạt từ cảnh cáo hoặc 0,5–1 triệu đồng với vi phạm nhẹ về đăng ký cư trú, cao nhất 8–12 triệu đồng với hành vi cung cấp thông tin, giấy tờ sai sự thật hoặc làm giả, sử dụng giấy tờ, dữ liệu giả về cư trú để được đăng ký thường trú, tạm trú.

Tìm nhà thuê dài hạn

Nếu bạn định ở lâu và muốn đăng ký thường trú, nhà nguyên căn trong khu đô thị thường dễ đáp ứng điều kiện diện tích. Tham khảo tin cho thuê biệt thự phường Dương Nội, cho thuê liền kề Louis City Đại Mỗ hoặc toàn bộ tin nhà đất trên ALOMYHOME, và trao đổi trước với chủ nhà về việc đăng ký cư trú.