Lập di chúc để lại nhà đất: điều kiện hợp pháp, công chứng, chi phí

Nhiều gia đình chỉ nghĩ tới di chúc khi đã có chuyện, và đến lúc đó thì việc chia nhà đất thường thành tranh chấp giữa anh chị em. Một bản di chúc lập đúng luật giúp người để lại tài sản tự quyết ai được hưởng căn nhà, mảnh đất của mình. Nó cũng giúp người nhận làm thủ tục sang tên nhanh hơn. Bài này tóm tắt điều kiện để di chúc nhà đất hợp pháp, khi nào nên công chứng hoặc chứng thực, chi phí, và những lỗi hay gặp.

Thông tin pháp lý cập nhật đến ngày 26/10/2026, theo Bộ luật Dân sự 2015, Luật Công chứng 2024 (Luật 46/2024/QH15), Nghị định 23/2015/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định 280/2025/NĐ-CP) và Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 (Luật 109/2025/QH15). Bài viết mang tính tham khảo; trường hợp cụ thể nên hỏi công chứng viên hoặc luật sư.

Ai được lập di chúc?

• Người đã thành niên, minh mẫn, sáng suốt khi lập di chúc, không bị lừa dối, đe dọa hay cưỡng ép (Điều 625 và khoản 1 Điều 630 Bộ luật Dân sự 2015).
• Người từ đủ 15 đến chưa đủ 18 tuổi cũng được lập, nhưng phải lập bằng văn bản và được cha mẹ hoặc người giám hộ đồng ý về việc lập di chúc (khoản 2 Điều 630).
• Người bị hạn chế về thể chất hoặc không biết chữ phải nhờ người làm chứng viết thành văn bản, và di chúc phải được công chứng hoặc chứng thực (khoản 3 Điều 630).

Bốn loại di chúc bằng văn bản

Theo Điều 627 và 628 Bộ luật Dân sự 2015, di chúc phải lập thành văn bản; chỉ khi tính mạng bị cái chết đe dọa mà không thể lập di chúc bằng văn bản mới được di chúc miệng (Điều 629). Di chúc văn bản có bốn loại:

Di chúc tự viết, không công chứng vẫn hợp pháp nếu đủ các điều kiện ở khoản 1 Điều 630 (khoản 4 Điều 630). Khác biệt nằm ở chỗ: khi có tranh chấp, người hưởng phải chứng minh người lập minh mẫn và tự nguyện. Với di chúc đã công chứng, công chứng viên đã kiểm tra những điều này khi lập.

Ai không được làm người làm chứng?

Điều 632 Bộ luật Dân sự 2015 loại trừ ba nhóm:

1. Người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật của người lập (ví dụ con, vợ, chồng).
2. Người có quyền, nghĩa vụ tài sản liên quan tới nội dung di chúc.
3. Người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi.

Đây là lỗi rất hay gặp: gia đình nhờ chính các con làm chứng, khiến di chúc có người làm chứng có thể bị coi là không đúng hình thức, dễ bị tuyên vô hiệu.

Nội dung bắt buộc của di chúc nhà đất

Điều 631 yêu cầu di chúc có: ngày, tháng, năm lập; họ tên và nơi cư trú của người lập; họ tên người được hưởng; di sản để lại và nơi có di sản. Không viết tắt, không dùng ký hiệu; nếu nhiều trang thì từng trang phải đánh số và có chữ ký hoặc điểm chỉ của người lập.

Với nhà đất, nên ghi rõ:

• số Giấy chứng nhận (sổ đỏ, sổ hồng), số thửa, tờ bản đồ, địa chỉ theo tên phường mới sau sắp xếp năm 2025;
• phần được chia cho từng người (cả căn, một nửa, hay tầng nào), tránh câu chung chung như "chia đều cho các con";
• người quản lý di sản, nghĩa vụ trả nợ (nếu có).

Chỉ được định đoạt phần tài sản của mình

Di sản chỉ gồm tài sản riêng của người chết và phần của người đó trong tài sản chung (Điều 612). Nếu căn nhà là tài sản chung của vợ chồng, mỗi người chỉ định đoạt được phần của mình, thường là một nửa nếu không có thỏa thuận khác. Bộ luật Dân sự 2015 không còn quy định riêng về "di chúc chung của vợ chồng"; vợ chồng muốn để lại nhà cho con thì mỗi người nên lập di chúc riêng cho phần của mình. Xem thêm mua nhà đứng tên vợ hay chồng.

Những người vẫn được hưởng dù di chúc không cho

Theo Điều 644, các người sau vẫn được hưởng ít nhất 2/3 suất của một người thừa kế theo pháp luật, kể cả khi di chúc không cho hoặc cho ít hơn:

• con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng của người lập;
• con đã thành niên nhưng không có khả năng lao động.

Ví dụ: bố để lại căn nhà là tài sản riêng trị giá 9 tỷ đồng; hàng thừa kế thứ nhất gồm mẹ và hai con đã thành niên, có khả năng lao động (cha mẹ của người bố đã mất), một suất theo pháp luật là 3 tỷ. Nếu di chúc để hết cho một con, người mẹ vẫn được hưởng ít nhất 2 tỷ đồng (2/3 của 3 tỷ). Quy định này không áp dụng cho người từ chối nhận di sản hoặc người không có quyền hưởng di sản (Điều 620, 621).

Công chứng hay chứng thực: làm ở đâu, tốn bao nhiêu?

• Công chứng di chúc (Điều 58 Luật Công chứng 2024): người lập phải tự mình ký, hoặc ký và điểm chỉ, không được ủy quyền cho người khác. Công chứng viên nghi người lập không minh mẫn hoặc bị ép buộc thì yêu cầu làm rõ, không làm rõ được thì từ chối. Công chứng di chúc không bị giới hạn theo tỉnh nơi có nhà đất (Điều 44).
• Phí công chứng di chúc theo Thông tư 257/2016/TT-BTC: 50.000 đồng/trường hợp; nhận lưu giữ di chúc 100.000 đồng. Thù lao soạn thảo, công chứng tại nhà (khi người lập ốm, không đi lại được) do tổ chức công chứng niêm yết hoặc thỏa thuận.
• Chứng thực di chúc tại UBND cấp xã: theo Nghị định 23/2015/NĐ-CP sửa đổi bởi Nghị định 280/2025/NĐ-CP (hiệu lực 01/11/2025), việc chứng thực không phụ thuộc nơi cư trú. Thủ tục công bố tại Quyết định 858/QĐ-BTP năm 2026: lệ phí 50.000 đồng/di chúc, giải quyết không quá 02 ngày làm việc.
• Hồ sơ thường gồm: dự thảo di chúc (nếu có), giấy tờ tùy thân, bản chính hoặc bản sao sổ đỏ.

Luật Công chứng sửa đổi số 04/2026/QH16 có hiệu lực từ 01/01/2027. Đến thời điểm viết bài, chưa thấy luật này thay đổi các quy định về công chứng di chúc nêu trên; trước khi làm sau mốc đó, nên hỏi lại tổ chức công chứng.

Sửa, hủy và cất giữ di chúc

• Người lập được sửa đổi, bổ sung, thay thế, hủy di chúc bất cứ lúc nào (Điều 640). Bản bổ sung có hiệu lực cùng bản cũ, phần mâu thuẫn thì theo bản bổ sung; nếu có nhiều bản di chúc với cùng một tài sản thì bản sau cùng có hiệu lực (Điều 643).
• Di chúc có hiệu lực từ thời điểm người lập qua đời (Điều 643, Điều 611). Nếu đến lúc đó căn nhà đã bán, phần di chúc về căn nhà không còn hiệu lực.
• Nên gửi tổ chức công chứng lưu giữ hoặc giao cho người tin cậy, và báo cho người thân biết di chúc ở đâu.

Thuế, phí khi con cái nhận nhà theo di chúc

• Thuế thu nhập cá nhân: từ 01/7/2026, nhận thừa kế nhà đất giữa vợ chồng; cha mẹ và con (đẻ, nuôi); cha mẹ chồng với con dâu; cha mẹ vợ với con rể; ông bà với cháu nội, ngoại; anh chị em ruột được miễn thuế (khoản 1 Điều 4 Luật 109/2025/QH15). Các trường hợp khác nộp 10% trên phần giá trị vượt 20 triệu đồng (Điều 18 Luật 109/2025/QH15).
• Lệ phí trước bạ: các quan hệ trên cũng được miễn theo Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP (đã sửa đổi); trường hợp khác nộp 0,5%.
• Dù được miễn, người nhận vẫn phải kê khai hồ sơ miễn thuế, lệ phí khi làm thủ tục đăng ký biến động.

Thủ tục khai nhận, chia di sản sau khi người lập mất được hướng dẫn ở bài thừa kế nhà đất không có di chúc (phần khai nhận di sản áp dụng tương tự). Nếu muốn chuyển nhà cho con ngay khi còn sống, có thể cân nhắc bố mẹ tặng cho nhà đất cho con.

Năm lỗi hay khiến di chúc nhà đất bị tranh chấp

1. Nhờ con cháu, người được hưởng làm chứng.
2. Định đoạt cả căn nhà là tài sản chung của vợ chồng.
3. Ghi tài sản không rõ: thiếu số sổ, số thửa, địa chỉ.
4. Nhiều trang nhưng không ký từng trang.
5. Quên phần bắt buộc của vợ hoặc chồng, cha mẹ, con chưa thành niên.

Gia đình đang có nhà đất ở các khu như Khu đô thị Dương Nội hay Geleximco Lê Trọng Tấn và muốn tham khảo giá chào hiện tại để định giá di sản, có thể xem tin thật trên ALOMYHOME hoặc đọc kinh nghiệm định giá nhà đất.