Thừa kế nhà đất không có di chúc: ai được hưởng, thủ tục, thuế phí

Khi bố, mẹ hoặc người thân qua đời mà không để lại di chúc, căn nhà, mảnh đất đứng tên người mất không tự động chuyển sang ai. Gia đình phải làm thủ tục khai nhận hoặc phân chia di sản rồi mới sang tên được.

Bài này tóm tắt: ai được hưởng, theo thứ tự nào, các bước làm, và khi nào được miễn thuế phí.

Thông tin cập nhật ngày 24/10/2026, căn cứ Bộ luật Dân sự 2015, Luật Công chứng 2024 (Luật số 46/2024/QH15), Nghị định 104/2025/NĐ-CP, Luật Đất đai 2024, Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 (hiệu lực 01/7/2026) và Nghị định 10/2022/NĐ-CP về lệ phí trước bạ (sửa đổi bởi Nghị định 175/2025/NĐ-CP). Trường hợp có yếu tố nước ngoài, con riêng, con nuôi chưa đăng ký, nên hỏi văn phòng công chứng hoặc luật sư.

Khi nào chia theo pháp luật?

Theo Điều 650 Bộ luật Dân sự 2015, di sản chia theo pháp luật khi: không có di chúc; di chúc không hợp pháp; người được hưởng theo di chúc đã mất trước, từ chối nhận hoặc không có quyền hưởng; và một số trường hợp khác. Bài này nói về trường hợp phổ biến nhất: không có di chúc.

Ba hàng thừa kế

Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015 chia người thừa kế thành ba hàng:

Ba nguyên tắc cần nhớ:

• Cùng hàng hưởng phần bằng nhau. Con trai, con gái, con đã lấy chồng hay chưa đều như nhau.
• Hàng sau chỉ được hưởng khi hàng trước không còn ai (đã mất, không có quyền hưởng, bị truất quyền hoặc từ chối).
• Thừa kế thế vị (Điều 652): nếu một người con mất trước hoặc cùng thời điểm với bố hoặc mẹ, thì con của người đó (tức cháu) được hưởng phần mà cha hoặc mẹ mình lẽ ra được hưởng.

Người thừa kế phải còn sống vào thời điểm người để lại di sản mất, hoặc đã thành thai trước đó và sinh ra còn sống (Điều 613).

Ví dụ: ông A mất, không di chúc, để lại căn nhà đứng tên riêng. Ông có vợ, mẹ già và ba người con. Hàng thứ nhất có 5 người, mỗi người 1/5 giá trị căn nhà. Nếu căn nhà là tài sản chung của hai vợ chồng thì trước hết tách một nửa của vợ, phần di sản chia thừa kế chỉ là nửa còn lại.

Thời hiệu: 30 năm với nhà đất

Điều 623 Bộ luật Dân sự 2015, tính từ khi người để lại di sản mất:

• Yêu cầu chia di sản là bất động sản: 30 năm (động sản 10 năm).
• Yêu cầu xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền của người khác: 10 năm.
• Yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ tài sản (trả nợ) của người mất: 3 năm.

Thời hiệu dài, nhưng để càng lâu hồ sơ càng khó: giấy tờ thất lạc, người thừa kế ở xa hoặc đã mất.

Các bước làm thủ tục khi gia đình thống nhất

Bước 1: Gom giấy tờ

• Giấy chứng tử của người để lại di sản.
• Giấy tờ chứng minh quan hệ thừa kế: giấy khai sinh, giấy đăng ký kết hôn, giấy tờ nhận nuôi con nuôi...
• Sổ đỏ, sổ hồng (giấy chứng nhận) của nhà đất.
• Giấy tờ tùy thân của những người thừa kế; giấy chứng tử của người thừa kế đã mất (nếu có thế vị).

Bước 2: Công chứng văn bản phân chia di sản

Theo Điều 59 Luật Công chứng 2024, người thừa kế theo pháp luật có quyền yêu cầu công chứng văn bản phân chia di sản. Thủ tục này áp dụng cả khi chỉ có một người thừa kế (thường gọi là "khai nhận di sản"). Người không muốn nhận có thể từ chối bằng văn bản, trước thời điểm phân chia di sản (Điều 620 Bộ luật Dân sự).

Bước 3: Niêm yết 15 ngày

Theo Điều 44 Nghị định 104/2025/NĐ-CP, việc tiếp nhận hồ sơ được niêm yết 15 ngày tại trụ sở UBND cấp xã nơi người mất thường trú cuối cùng; nếu di sản có nhà đất thì niêm yết thêm tại UBND cấp xã nơi có nhà đất. Hết hạn mà không có khiếu nại, công chứng viên mới chứng nhận văn bản.

Bước 4: Đăng ký sang tên trong 30 ngày

Khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024: phải đăng ký biến động trong 30 ngày, tính từ ngày phân chia xong di sản hoặc từ ngày bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực. Hồ sơ gồm đơn đăng ký biến động (mẫu theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP), văn bản phân chia di sản đã công chứng, giấy chứng nhận bản gốc và tờ khai thuế, lệ phí. Quy trình sang tên chung xem bài thủ tục sang tên sổ đỏ.

Thuế và lệ phí: khi nào được miễn?

\* Người thân gần gồm: vợ với chồng; cha mẹ đẻ với con đẻ; cha mẹ nuôi với con nuôi; cha mẹ chồng với con dâu; cha mẹ vợ với con rể; ông bà nội, ngoại với cháu; anh chị em ruột với nhau.

Được miễn vẫn phải nộp tờ khai để cơ quan thuế xác nhận miễn. Ngoài ra còn phí công chứng, phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp giấy chứng nhận theo quy định. Lưu ý: ngưỡng 20 triệu đồng là theo luật thuế mới hiệu lực từ 01/7/2026, khác mức 10 triệu của luật cũ. So sánh với trường hợp bố mẹ còn sống tặng cho con xem bài bố mẹ tặng cho nhà đất cho con.

Khi gia đình không thống nhất

Nếu có người không đồng ý cách chia, không chịu ký, hoặc có khiếu nại trong thời gian niêm yết, công chứng viên không chứng nhận được. Khi đó có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án chia di sản. Theo hướng dẫn tại Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP, với tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất, hòa giải tại UBND cấp xã không phải điều kiện bắt buộc trước khi khởi kiện, dù các bên vẫn nên tự thương lượng trước.

Ba lỗi hay gặp

1. Bỏ sót người thừa kế (con riêng, con nuôi, người con đã mất có con): văn bản phân chia có thể bị yêu cầu hủy sau này.
2. Không tách phần tài sản chung của vợ chồng trước khi chia.
3. Một người tự ý bán khi chưa làm thủ tục: người mua không sang tên được. Đây cũng là rủi ro khi mua nhà qua giấy tay, ủy quyền, xem mua nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền.

Giới hạn của bài viết

Bài tóm tắt quy định chung cho trường hợp không có di chúc, không thay thế tư vấn pháp lý. Luật Công chứng sửa đổi (Luật số 04/2026/QH16) có hiệu lực từ 01/01/2027; nếu bạn làm thủ tục sau ngày này, hãy hỏi lại văn phòng công chứng.

Nếu gia đình đã nhận thừa kế và muốn bán hoặc cho thuê nhà ở các khu đô thị phía Tây Nam Hà Nội như KĐT Dương Nội hay Geleximco Lê Trọng Tấn, có thể xem giá chào thực tế của các căn tương tự trên ALOMYHOME.