Mua nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền: rủi ro và cách làm an toàn

"Sổ chưa tách được, anh chị ký ủy quyền toàn quyền trước, sau này tự sang tên." Đây là lời đề nghị nhiều người mua nhà đất gặp, nhất là với nhà chưa đủ điều kiện chuyển nhượng hoặc khi người bán muốn né thủ tục. Hợp đồng ủy quyền là công cụ hợp pháp, nhưng dùng nó thay cho hợp đồng mua bán thì người mua chịu rất nhiều rủi ro.

Bài này giải thích vì sao, theo đúng điều luật đang có hiệu lực, và khi nào dùng ủy quyền là hợp lý.

Căn cứ tra cứu tới ngày 23/10/2026: Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Công chứng 2024, Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 và Nghị định 253/2026/NĐ-CP. Bài mang tính hướng dẫn chung, không thay cho ý kiến luật sư hay công chứng viên trong từng vụ việc.

Ủy quyền khác chuyển nhượng thế nào

• Chuyển nhượng (mua bán): quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà chuyển sang người mua. Hợp đồng phải công chứng hoặc chứng thực (Luật Đất đai 2024 Điều 27 khoản 3; Luật Nhà ở 2023 Điều 164), sau đó đăng ký sang tên.
• Ủy quyền: bên được ủy quyền chỉ nhân danh bên ủy quyền để làm việc được giao (Bộ luật Dân sự 2015 Điều 562). Tài sản vẫn của bên ủy quyền.

Nói cách khác, dù hợp đồng ủy quyền ghi "toàn quyền quản lý, sử dụng, định đoạt", người mua chỉ là người đại diện, không phải chủ. Quy trình mua bán đúng có ở bài công chứng hợp đồng mua bán nhà đất và thủ tục sang tên sổ đỏ.

6 rủi ro khi "mua bằng ủy quyền"

1. Người bán hủy ủy quyền bất cứ lúc nào

Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015 cho bên ủy quyền quyền đơn phương chấm dứt bất cứ lúc nào. Nếu người bán đổi ý, ví dụ khi giá nhà tăng, người mua đã trả đủ tiền chỉ còn cách đòi lại tiền và bồi thường qua thương lượng hoặc tòa án.

2. Người bán mất, ủy quyền chấm dứt

Đại diện theo ủy quyền chấm dứt khi người được đại diện là cá nhân chết (Điều 140 khoản 3). Nhà đất khi đó trở thành di sản, những người thừa kế của người bán có quyền với tài sản; người mua phải chứng minh đã trả tiền để đòi quyền lợi.

3. Hết thời hạn ủy quyền

Nếu hợp đồng không ghi thời hạn và luật không quy định khác, ủy quyền chỉ có hiệu lực 01 năm kể từ ngày xác lập (Điều 563).

4. Không tự ký chuyển nhượng cho chính mình

Người đại diện không được nhân danh người được đại diện để xác lập giao dịch với chính mình (Điều 141 khoản 3). Vì vậy người mua cầm ủy quyền không thể tự đứng hai bên trong hợp đồng chuyển nhượng để sang tên cho mình.

5. Nợ nần, kê biên của người bán vẫn kéo theo căn nhà

Tài sản vẫn đứng tên người bán. Nếu người bán vướng nợ, tranh chấp hoặc có quyết định ngăn chặn, căn nhà có thể bị ảnh hưởng mà người mua không chủ động được. Cách kiểm tra tình trạng thế chấp có ở bài mua nhà đất đang thế chấp ngân hàng.

6. Có thể bị coi là giao dịch giả tạo và vẫn phải nộp thuế

• Giao dịch được lập để che giấu một giao dịch khác là giao dịch giả tạo, bị vô hiệu (Điều 124). Tòa án các nơi xử khác nhau tùy chứng cứ: có vụ xác định ủy quyền che giấu việc mua bán vì có bằng chứng trả tiền và giao nhà, có vụ không. Người mua khó đoán trước kết quả.
• Về thuế, Nghị định 253/2026/NĐ-CP (Điều 11) hướng dẫn Luật Thuế thu nhập cá nhân mới coi thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm cả trường hợp ủy quyền mà người nhận ủy quyền có đầy đủ quyền như chủ sở hữu. Tức là "né" sang tên bằng ủy quyền không né được thuế. Mức thuế chuyển nhượng xem ở bài thuế, phí khi mua bán nhà đất.

Hợp đồng ủy quyền có phải công chứng không?

Luật Đất đai 2024 (Điều 27) và Luật Nhà ở 2023 (Điều 164) bắt buộc công chứng, chứng thực với các hợp đồng như mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn; hợp đồng ủy quyền không nằm trong danh sách bắt buộc (Luật Nhà ở 2023 Điều 164 còn ghi rõ ủy quyền quản lý nhà ở không phải công chứng, trừ khi các bên muốn). Trên thực tế, khi người được ủy quyền đi ký hợp đồng mua bán ở tổ chức công chứng hoặc làm thủ tục sang tên, nơi tiếp nhận thường yêu cầu văn bản ủy quyền đã công chứng hoặc chứng thực.

Luật Công chứng 2024 cho phép công chứng văn bản ủy quyền liên quan đến bất động sản không bị giới hạn trong tỉnh nơi có nhà đất (Điều 44), và cho phép hai bên ký ở hai tổ chức công chứng khác nhau (Điều 57). Điều này hữu ích khi chủ nhà ở tỉnh khác hoặc ở xa.

Khi nào dùng ủy quyền là hợp lý

Ủy quyền đúng mục đích là để người khác đi ký và làm thủ tục thay chủ nhà, còn hợp đồng mua bán vẫn là hợp đồng chuyển nhượng có công chứng:

• Chủ nhà ở xa, ở nước ngoài, tuổi cao hoặc ốm, ủy quyền cho người thân ký bán.
• Vợ chồng ủy quyền cho nhau ký giao dịch với tài sản chung (xem thêm mua nhà đứng tên vợ hay chồng).
• Nhiều người đồng sở hữu cử một người đại diện làm thủ tục.

Mua qua người được ủy quyền: 7 điều phải kiểm tra

1. Văn bản ủy quyền đã công chứng/chứng thực; gọi tổ chức công chứng đã chứng nhận để đối chiếu.
2. Phạm vi: có quyền ký hợp đồng chuyển nhượng, nhận tiền, nộp thuế, làm thủ tục sang tên hay không.
3. Thời hạn còn hiệu lực tại ngày ký.
4. Người ủy quyền còn sống và chưa hủy ủy quyền: nên gọi video hoặc gặp trực tiếp chủ nhà nếu được.
5. Giấy chứng nhận bản gốc, tình trạng thế chấp, ngăn chặn.
6. Tiền chuyển vào tài khoản đứng tên chủ nhà nếu ủy quyền không ghi rõ người được ủy quyền được nhận tiền.
7. Hợp đồng chính phải là hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, không thay bằng hợp đồng ủy quyền. Điều khoản đặt cọc an toàn xem ở bài hợp đồng đặt cọc mua nhà đất.

Kết luận

Hợp đồng ủy quyền không phải "giấy mua nhà". Nếu căn nhà chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, cách an toàn là chờ đủ điều kiện hoặc tìm căn khác đã có sổ và sang tên được ngay. Bạn có thể xem các căn đang bán có ghi tình trạng giấy tờ trên ALOMYHOME, ví dụ biệt thự đang bán ở Khu đô thị Dương Nội hoặc toàn bộ tin nhà đất.