Bố mẹ tặng cho nhà đất cho con: thủ tục, thuế phí 2026

Nhiều gia đình muốn chuyển nhà đất cho con khi con lập gia đình, khi bố mẹ đã lớn tuổi, hoặc để con dùng nhà vay vốn. Cách phổ biến là tặng cho. Giữa bố mẹ và con, tặng cho được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ, nên chi phí thấp hơn nhiều so với mua bán. Nhưng "miễn" không có nghĩa là bỏ qua thủ tục: vẫn phải công chứng, kê khai và đăng ký sang tên.

Căn cứ tra cứu tới ngày 23/10/2026: Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Bộ luật Dân sự 2015, Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 (hiệu lực 01/7/2026) và Nghị định 253/2026/NĐ-CP, Nghị định 10/2022/NĐ-CP về lệ phí trước bạ, Thông tư 257/2016/TT-BTC về phí công chứng. Mức phí, lệ phí địa phương nên hỏi lại nơi nộp hồ sơ.

Ai được miễn thuế, lệ phí khi tặng cho nhà đất

Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15, Điều 4 khoản 1, miễn thuế cho thu nhập từ chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa:

• vợ với chồng;
• cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi;
• cha mẹ chồng với con dâu; cha mẹ vợ với con rể;
• ông bà nội, ngoại với cháu nội, ngoại;
• anh chị em ruột với nhau.

Các quan hệ này cũng được miễn lệ phí trước bạ khi được cấp Giấy chứng nhận (Nghị định 10/2022/NĐ-CP, Điều 10 khoản 10).

Nếu không thuộc các quan hệ trên (ví dụ cô chú tặng cháu, tặng bạn bè), người nhận phải nộp thuế thu nhập cá nhân 10% trên phần giá trị quà tặng vượt 20 triệu đồng mỗi lần nhận (Luật 109/2025, Điều 18) và nộp lệ phí trước bạ.

Các bước tặng cho nhà đất cho con

Bước 1: Kiểm tra điều kiện

Nhà đất phải có Giấy chứng nhận, không tranh chấp, không bị kê biên, còn thời hạn sử dụng (Luật Đất đai 2024, Điều 45). Nếu nhà là tài sản chung của bố mẹ, cả hai phải cùng ký tặng cho (hoặc ủy quyền cho nhau). Cách đọc loại giấy tờ có ở bài sổ đỏ, sổ hồng, sổ trắng khác nhau thế nào.

Bước 2: Công chứng hợp đồng tặng cho

Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, nhà ở phải công chứng hoặc chứng thực (Luật Đất đai 2024 Điều 27 khoản 3; Luật Nhà ở 2023 Điều 164). Giấy tờ thường mang theo giống khi công chứng mua bán, xem công chứng hợp đồng mua bán nhà đất cần mang gì, cộng thêm giấy tờ chứng minh quan hệ cha mẹ – con (giấy khai sinh hoặc xác nhận thông tin cư trú).

Hai điểm nên nói rõ với công chứng viên:

• Tặng cho riêng người con (nếu đó là ý muốn): tài sản được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân là tài sản riêng của người con (Luật Hôn nhân và gia đình 2014, Điều 43).
• Tặng cho có điều kiện (ví dụ bố mẹ được ở đến hết đời): Bộ luật Dân sự 2015 cho phép đặt điều kiện không trái luật, đạo đức xã hội (Điều 462). Ghi điều kiện cụ thể, dễ chứng minh.

Nếu con chưa đủ 18 tuổi, việc nhận tặng cho cần người đại diện theo pháp luật hoặc sự đồng ý của người đại diện (Bộ luật Dân sự 2015, Điều 21). Khi bố mẹ vừa là bên tặng vừa là người đại diện của con, cách làm cụ thể nên hỏi công chứng viên.

Bước 3: Nộp hồ sơ đăng ký sang tên và khai miễn thuế

Trong 30 ngày kể từ ngày hợp đồng tặng cho được công chứng, phải đăng ký biến động (Luật Đất đai 2024, Điều 133). Hợp đồng tặng cho bất động sản chỉ có hiệu lực từ thời điểm đăng ký (Bộ luật Dân sự 2015, Điều 459), nên chỉ khi đăng ký sang tên xong con mới chính thức có quyền với nhà đất.

Hồ sơ thường gồm: đơn đăng ký biến động, Giấy chứng nhận bản gốc, hợp đồng tặng cho đã công chứng, tờ khai thuế thu nhập cá nhân và tờ khai lệ phí trước bạ (để được xác nhận miễn) kèm giấy tờ chứng minh quan hệ. Ở Hà Nội, từ 01/7/2025 không còn cấp huyện; hồ sơ nộp tại hệ thống Trung tâm Phục vụ hành chính công thành phố (các chi nhánh, điểm tiếp nhận) hoặc trực tuyến. Nên hỏi trước điểm tiếp nhận gần nhất. Trình tự chung giống bài thủ tục sang tên sổ đỏ 2026.

Thời gian giải quyết đăng ký biến động theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP là không quá 10 ngày làm việc, không tính thời gian xác định nghĩa vụ tài chính.

Được miễn thuế rồi, còn phải trả những khoản nào?

Phí công chứng tính theo bậc trên giá trị tài sản (Thông tư 257/2016/TT-BTC; nên hỏi lại tổ chức công chứng vì biểu phí có thể được điều chỉnh): giá trị trên 3–5 tỷ đồng là 2,2 triệu cộng 0,05% phần vượt 3 tỷ; trên 5–10 tỷ là 3,2 triệu cộng 0,04% phần vượt 5 tỷ; trên 10–100 tỷ là 5,2 triệu cộng 0,03% phần vượt 10 tỷ. Ví dụ tài sản 5 tỷ: khoảng 3,2 triệu; tài sản 30 tỷ (tương đương mức chào của nhiều biệt thự Dương Nội đang bán): khoảng 11,2 triệu đồng.

So với mua bán, khoản tiết kiệm lớn nhất là thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. Bảng thuế phí khi mua bán thật có ở bài thuế, phí khi mua bán nhà đất 2026.

Tặng cho lúc còn sống hay để thừa kế?

Nếu bố mẹ muốn giữ quyền với ngôi nhà, có thể cân nhắc lập di chúc thay vì tặng cho ngay. Nếu muốn con đứng tên sớm để vay vốn hoặc tránh tranh chấp sau này, tặng cho có điều kiện là lựa chọn nên trao đổi với công chứng viên.

Lưu ý

• Bài tóm tắt quy định chung; mỗi gia đình nên hỏi công chứng viên trước khi ký, đặc biệt khi có nhiều người đồng sở hữu hoặc con chưa thành niên.
• Mức phí thẩm định, lệ phí cấp Giấy chứng nhận của Hà Nội có thể thay đổi theo nghị quyết mới; hỏi nơi nộp hồ sơ.

Bạn đang tìm nhà cho con ra ở riêng? Xem các căn đang bán và cho thuê trên ALOMYHOME, ví dụ Khu đô thị Dương Nội hoặc Geleximco Lê Trọng Tấn.