Mua nhà chưa có sổ: chuyển nhượng hợp đồng mua bán thế nào?

Ở các khu đô thị mới, có những căn nhà đã bàn giao, người mua đã ở hoặc cho thuê, nhưng chưa có sổ đỏ, sổ hồng. Giấy tờ trong tay chủ nhà lúc này là hợp đồng mua bán với chủ đầu tư. Nếu bạn muốn mua lại một căn như vậy, cách làm đúng luật không phải là ký giấy tay hay lập vi bằng, mà là chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở có xác nhận của chủ đầu tư.

Bài này tóm tắt điều kiện, thủ tục, thuế phí và các rủi ro hay gặp, theo quy định đang có hiệu lực.

Thông tin cập nhật ngày 27/10/2026, căn cứ Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 (hiệu lực 01/8/2024), Nghị định 96/2024/NĐ-CP được sửa đổi bởi Nghị định 54/2026/NĐ-CP (hiệu lực 09/02/2026), Luật Nhà ở 2023, Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 (hiệu lực 01/7/2026). Bài mang tính thông tin chung; hồ sơ cụ thể nên hỏi chủ đầu tư, văn phòng công chứng hoặc luật sư.

Khi nào được chuyển nhượng hợp đồng mua bán?

Theo Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, bên mua nhà ở hình thành trong tương lai được chuyển nhượng hợp đồng mua bán (hoặc thuê mua) cho người khác. Quy định này không áp dụng với nhà ở xã hội.

Điều 50 đặt ra 4 điều kiện, phải đủ cả 4:

1. Chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận (sổ) cho căn nhà đó.
2. Hợp đồng không có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thụ lý, giải quyết.
3. Căn nhà không bị kê biên, không đang thế chấp; nếu đang thế chấp thì phải được bên nhận thế chấp (thường là ngân hàng) đồng ý.
4. Hợp đồng mua bán ban đầu được ký đúng quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.

Ngoài ra, phải chuyển nhượng toàn bộ hợp đồng. Nếu một hợp đồng gồm nhiều căn, muốn bán lại từng căn thì phải làm phụ lục tách căn với chủ đầu tư trước.

Nhà đã bàn giao nhưng chưa có sổ thì sao? Bộ Xây dựng có Công văn 4969/BXD-QLN ngày 12/6/2025 hướng dẫn rằng việc chuyển nhượng hợp đồng không bị hạn chế chỉ vì khách hàng đã nhận bàn giao nhà, miễn là vẫn đủ các điều kiện ở trên (đặc biệt là chưa nộp hồ sơ cấp sổ). Đây là văn bản hướng dẫn, không phải nghị định hay thông tư, nên khi làm hồ sơ hãy hỏi chủ đầu tư cách họ đang áp dụng.

Thủ tục gồm những bước nào?

Bước 1: Ký văn bản chuyển nhượng hợp đồng. Mẫu văn bản nằm ở Phụ lục XI Nghị định 96/2024/NĐ-CP (đã được Nghị định 54/2026 sửa). Văn bản lập thành không ít hơn 06 bản (trước đây là 08 bản).

Về công chứng: Nghị định 54/2026 sửa quy định này theo hướng việc công chứng thực hiện theo pháp luật về công chứng. Giữa hai cá nhân, nên công chứng văn bản chuyển nhượng; nhiều nơi vẫn yêu cầu. Hãy hỏi trước văn phòng công chứng và chủ đầu tư để chuẩn bị đúng.

Bước 2: Kê khai, nộp thuế thu nhập cá nhân (xem mục thuế bên dưới).

Bước 3: Nộp hồ sơ cho chủ đầu tư xác nhận. Theo quy định đã sửa, hồ sơ gồm: bản chính văn bản chuyển nhượng, bản chính hợp đồng mua bán (hoặc phụ lục thể hiện căn được chuyển nhượng), và giấy tờ chứng minh đã nộp thuế hoặc được miễn, giảm. Chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng; từ đó người mua lại chính thức thay vào vị trí bên mua.

Theo Điều 51, người nhận chuyển nhượng kế thừa toàn bộ quyền và nghĩa vụ của bên mua với chủ đầu tư. Chủ đầu tư phải tạo điều kiện và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.

Bước 4: Làm thủ tục cấp sổ đứng tên người mua lại khi đủ điều kiện.

Thuế, phí phải tính

• Thuế thu nhập cá nhân: theo Luật Thuế TNCN số 109/2025/QH15 (hiệu lực 01/7/2026), thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, kể cả chuyển nhượng hợp đồng, chịu thuế 2% trên giá chuyển nhượng (giá ghi trên văn bản chuyển nhượng; nếu thấp hơn mức do UBND thành phố quy định thì tính theo mức đó). Các trường hợp được miễn (ví dụ giữa người thân theo luật định) nên hỏi cơ quan thuế quản lý trước khi ký.
• Lệ phí trước bạ 0,5%: không nộp ở bước chuyển nhượng hợp đồng mà khai và nộp khi đăng ký cấp sổ.
• Phí công chứng: theo biểu phí của tổ chức công chứng; hỏi trước để biết số tiền cụ thể.

Ai trả khoản nào là do hai bên thỏa thuận, nên ghi rõ trong hợp đồng đặt cọc. Tham khảo cách chia thuế phí khi mua bán nhà có sổ ở bài thuế phí mua bán nhà đất 2026: ai trả, bao nhiêu.

Căn nhà đang thế chấp ngân hàng

Nhiều người mua nhà dự án có vay ngân hàng, và hợp đồng mua bán đang được thế chấp. Khi đó phải có ngân hàng đồng ý mới chuyển nhượng được. Thường có hai cách: bên bán tất toán khoản vay để ngân hàng giải chấp, hoặc ngân hàng đồng ý cho bên mua lại vay tiếp. Đừng chuyển tiền cho bên bán khi chưa rõ cách xử lý khoản vay. Xem thêm mua nhà đất đang thế chấp ngân hàng.

Những rủi ro hay gặp

• Mua bằng giấy tay hoặc vi bằng: không có xác nhận của chủ đầu tư thì quyền và nghĩa vụ chưa chuyển sang bạn, nên bạn không đủ căn cứ để được cấp sổ đứng tên mình. Xem mua nhà bằng vi bằng: rủi ro thế nào.
• Hồ sơ cấp sổ đã nộp: lúc này không chuyển nhượng hợp đồng được nữa. Phải chờ có sổ rồi làm hợp đồng mua bán thông thường có công chứng.
• Bên bán chưa thanh toán đủ cho chủ đầu tư: hỏi chủ đầu tư số tiền còn phải trả, ai trả, và ghi vào văn bản chuyển nhượng.
• Chủ đầu tư chậm làm sổ: theo khoản 8 Điều 39 Luật Nhà ở 2023, chủ đầu tư phải làm thủ tục đề nghị cấp sổ cho người mua trong 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, trừ khi người mua tự nguyện tự làm. Hỏi chủ đầu tư dự án đã đủ điều kiện cấp sổ chưa, đang vướng gì.

Liên hệ với tin đăng trên ALOMYHOME

Trong số liệu chốt ngày 27/10/2026, 28/28 tin bán trên ALOMYHOME đều ghi đã có sổ đỏ, sổ hồng. Ở nhóm cho thuê, có 2 tin ở Louis City Đại Mỗ ghi giấy tờ là "hợp đồng mua bán" (chưa ghi có sổ); 34 tin ghi có sổ, 57 tin không ghi. Với người thuê, đây là chuyện kiểm tra giấy tờ chủ nhà, xem thuê nhà chưa có sổ đỏ: kiểm tra giấy tờ chủ nhà. Với người muốn mua lại một căn như vậy, quy trình chuyển nhượng hợp đồng ở trên là con đường an toàn.

Checklist trước khi đặt cọc

1. Xem bản chính hợp đồng mua bán, các phụ lục, biên bản bàn giao, chứng từ đã thanh toán.
2. Hỏi chủ đầu tư bằng văn bản: căn này đã nộp hồ sơ cấp sổ chưa, có đang thế chấp hay tranh chấp không, còn nợ bao nhiêu.
3. Kiểm tra tình trạng hôn nhân của bên bán để biết ai phải ký.
4. Đặt cọc có điều khoản rõ: nếu chủ đầu tư không xác nhận thì xử lý thế nào. Xem điều khoản bắt buộc trong hợp đồng đặt cọc.
5. Thanh toán qua ngân hàng, giữ toàn bộ chứng từ.

Giới hạn của bài viết

Luật Công chứng sửa đổi (số 04/2026/QH16) có hiệu lực từ 01/01/2027, và các quy định về kinh doanh bất động sản, nhà ở có thể tiếp tục được sửa. Các chi tiết thủ tục có thể thay đổi, nên trước khi giao dịch hãy hỏi lại chủ đầu tư và văn phòng công chứng.

Muốn tìm nhà đã có sổ, thông tin rõ ràng: xem biệt thự bán ở KĐT Dương Nội, dự án Louis City Đại Mỗ hoặc toàn bộ tin nhà đất trên ALOMYHOME.