Kinh nghiệm định giá nhà đất trước khi mua bán

Nhiều người khi xem một tin rao bán chỉ nhìn đúng một con số — giá tổng — rồi so "đắt" hay "rẻ" bằng cảm tính. Cách này dễ khiến người mua trả hớ, và người bán ra giá thấp hơn giá trị thật của căn nhà.

Bước 1: Đừng so giá tổng, hãy so giá trên mét vuông

Hai căn nhà cùng khu, giá tổng gần bằng nhau, nhưng diện tích khác nhau thì giá trị thật đang khác nhau rất nhiều. Trước khi so sánh, luôn quy về hai con số:

• Giá trên m² đất (giá tổng chia diện tích đất/sổ đỏ) — dùng để so các căn cùng loại hình đất ở.
• Giá trên m² sàn xây dựng (giá tổng chia tổng diện tích sàn các tầng) — dùng khi so nhà nhiều tầng, vì nhà 4 tầng và nhà 2 tầng trên cùng diện tích đất có tổng diện tích sử dụng khác hẳn nhau.

Hai cách tính cho ra hai con số rất khác nhau trên cùng một căn nhà — đừng lấy nhầm cách này so với cách kia.

Bước 2: Đối chiếu ít nhất 3-5 tin đăng thật, cùng khu vực, cùng thời điểm

Kho tin đăng thật là nguồn đối chiếu đáng tin hơn nhiều so với hỏi truyền miệng hay xem tin cũ hàng năm trước — giá nhà đất thay đổi theo từng giai đoạn. Khi so sánh, chỉ nên đặt cạnh nhau những tin:

• Cùng khu vực (cùng phường/xã, hoặc cùng dự án nếu là nhà trong khu đô thị)
• Cùng loại hình (liền kề so liền kề, biệt thự so biệt thự — không so nhà mặt phố với nhà trong ngõ)
• Đang thực sự có tin rao, không phải tin đã gỡ hoặc đã bán từ lâu

Bạn có thể xem trực tiếp kho nhà đất đang rao thật trên ALOMYHOME, lọc theo khu vực và loại hình để đối chiếu.

Bước 3: Cộng trừ theo các yếu tố làm lệch giá

Sau khi có một khoảng giá tham chiếu từ bước 2, điều chỉnh thêm theo các yếu tố sau — mỗi yếu tố có thể làm giá lệch đáng kể so với mức trung bình khu vực:

• Pháp lý: đã có sổ đỏ/sổ hồng chính chủ hay chưa, sổ chung hay sổ riêng
• Hiện trạng xây dựng: nhà đã hoàn thiện nội thất, xây thô, hay cần đập đi xây lại
• Vị trí trong khu: mặt đường lớn hay ngõ nhỏ, gần hay xa tiện ích (trường học, chợ, công viên)
• Hướng nhà: một số hướng được ưa chuộng hơn theo thói quen phong thủy của người mua
• Pháp lý quy hoạch: có nằm trong diện quy hoạch, lộ giới hay không — luôn hỏi và đối chiếu cơ quan nhà nước có thẩm quyền trước khi chốt giá, đừng chỉ tin lời rao

Nói thẳng: định giá qua mạng chỉ là bước tham khảo, không thay được xem nhà thật

Mọi cách ước lượng ở trên chỉ cho ra một khoảng giá tham khảo. Trước khi đặt cọc, luôn cần đến xem nhà trực tiếp, đối chiếu sổ đỏ bản gốc và hiện trạng thật — kinh nghiệm đi xem nhà cần kiểm tra gì là bước tiếp theo nên đọc sau bài này. Với nhà cũ, các hạng mục xuống cấp có thể phát sinh chi phí sửa chữa lớn — xem thêm kiểm tra nhà cũ trước khi mua.

Người bán muốn định giá đúng cũng nên làm đủ 3 bước trên thay vì chỉ dựa vào giá đã mua trước đây cộng thêm một khoản mong muốn — thị trường ở thời điểm bán có thể đã khác thời điểm mua.

Cần tư vấn thêm về một khu vực hoặc dự án cụ thể, có thể để lại thông tin, ALOMYHOME sẽ liên hệ đối chiếu giá dựa trên tin đăng thật đang có trên hệ thống.