Cho người nước ngoài thuê nhà: khai báo tạm trú, hợp đồng, mức phạt

Biệt thự, liền kề rộng ở các khu đô thị phía Tây Nam Hà Nội là loại nhà nhiều chuyên gia và gia đình người nước ngoài tìm thuê dài hạn. Với chủ nhà, khách nước ngoài thường thuê lâu và giữ nhà cẩn thận, nhưng kèm theo vài việc mà cho người Việt thuê thì không phải làm, quan trọng nhất là khai báo tạm trú. Quên việc này có thể bị phạt từ 3 triệu đồng trở lên.

Thông tin pháp lý cập nhật ngày 24/10/2026, căn cứ Luật Nhà ở 2023, Luật số 47/2014/QH13 về nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài (đã sửa đổi các năm 2019, 2023, 2025), Thông tư 87/2026/TT-BCA và Nghị định 282/2025/NĐ-CP. Số liệu tin đăng chốt cùng ngày trên ALOMYHOME; giá là giá chào, chưa phải giá chốt. Trường hợp cụ thể, hãy hỏi Công an phường nơi có nhà.

Nhà nào trên ALOMYHOME đang nhắm tới khách nước ngoài?

Trong 93 tin cho thuê đang hiển thị, có 4 tin ghi rõ phù hợp cho "chuyên gia, gia đình nước ngoài thuê dài hạn", đều là biệt thự:

Ba trong bốn căn ghi có sẵn nội thất cơ bản; căn còn lại không ghi tình trạng nội thất. Đây là số tin nhỏ, chỉ để hình dung mức giá, không đại diện cho cả thị trường. Muốn xem rộng hơn, tham khảo bảng giá thuê biệt thự Dương Nội và giá thuê nhà Geleximco Lê Trọng Tấn.

1. Người nước ngoài có được thuê nhà không?

Được. Điều 161 Luật Nhà ở 2023 quy định bên thuê nhà là cá nhân nước ngoài phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo Luật này. Với cá nhân, đó là người được phép nhập cảnh vào Việt Nam. Luật cũng ghi rõ người thuê không bắt buộc phải có đăng ký cư trú tại nơi có nhà.

Vì vậy, trước khi ký, chủ nhà nên xem hộ chiếu và giấy tờ cho phép ở lại Việt Nam của khách (thị thực hoặc thẻ tạm trú còn hạn), chụp lại để lưu cùng hợp đồng. Đây cũng là giấy tờ cần có khi khai báo tạm trú.

2. Khai báo tạm trú: ai khai, khai trong bao lâu?

Nhà riêng cũng là "cơ sở lưu trú". Điều 32 Luật số 47/2014/QH13 liệt kê cơ sở lưu trú của người nước ngoài gồm cả nhà riêng, không chỉ khách sạn. Theo Điều 33, người nước ngoài tạm trú phải khai báo thông qua người trực tiếp quản lý cơ sở lưu trú.

Với nhà cho thuê nguyên căn, chủ nhà không ở cùng khách, nên dễ có câu hỏi ai là người khai. Cách an toàn:

• Ghi rõ trong hợp đồng ai chịu trách nhiệm khai báo (chủ nhà, người được chủ nhà giao quản lý, hay công ty thuê nhà cho nhân viên).
• Hỏi Công an phường nơi có nhà để làm đúng cách địa phương đang hướng dẫn.
• Nếu chưa rõ, chủ nhà nên tự khai, vì luật đặt trách nhiệm lên người quản lý nơi khách ở.

Thời hạn khai:

• Khai bằng phiếu: nộp cho Công an xã, phường trong 12 giờ kể từ khi người nước ngoài đến ở (vùng sâu, vùng xa là 24 giờ).
• Khai qua mạng: theo Thông tư 87/2026/TT-BCA (hiệu lực 24/7/2026), việc khai báo thực hiện ngay khi người nước ngoài đến. Người khai cần có tài khoản khai báo, được cấp sau khi cung cấp thông tin về cơ sở lưu trú và thông tin cá nhân; tài khoản có thể bị tạm khoá nếu 12 tháng không dùng.

Bộ Công an đang chuyển dần sang hệ thống khai báo mới, mỗi địa phương có thể ở giai đoạn khác nhau. Hãy hỏi Công an phường địa chỉ trang khai báo đang áp dụng cho căn nhà của bạn và đăng ký tài khoản trước ngày khách dọn vào. (Người thuê là người Việt thì làm theo cách khác, xem đăng ký tạm trú khi thuê nhà.)

3. Quên khai báo bị phạt bao nhiêu?

Từ 15/12/2025, mức phạt theo Nghị định 282/2025/NĐ-CP (thay Nghị định 144/2021). Điều 21 quy định phạt cá nhân không khai báo tạm trú cho người nước ngoài:

Theo nguyên tắc chung của Nghị định, tổ chức vi phạm bị phạt gấp đôi cá nhân. Một gia đình người nước ngoài 3–4 người đến ở mà không ai khai báo là đã rơi vào mức phạt đầu tiên hoặc thứ hai.

4. Hợp đồng: không bắt buộc công chứng, nhưng nên làm kỹ

Khoản 2 Điều 164 Luật Nhà ở 2023: hợp đồng thuê nhà ở không phải công chứng, chứng thực, trừ khi các bên muốn. Chi tiết xem bài hợp đồng thuê nhà có cần công chứng không.

Với khách nước ngoài, nên lưu ý thêm:

• Làm hợp đồng song ngữ Việt – Anh, ghi rõ bản tiếng Việt được dùng khi có khác biệt.
• Ghi giá thuê và tiền cọc bằng đồng Việt Nam. Quy định quản lý ngoại hối hạn chế việc ghi giá, thanh toán bằng ngoại tệ giữa các bên trong nước (Thông tư 32/2013/TT-NHNN); quy đổi sang USD trong phụ lục chỉ nên để tham khảo.
• Ghi rõ mục đích sử dụng (để ở). Nếu khách muốn dùng một phần làm văn phòng, cần thoả thuận riêng; xem bài thuê nhà làm trụ sở công ty.
• Lập biên bản bàn giao có ảnh, danh sách đồ đạc; mẫu tham khảo tại biên bản bàn giao nhà cho thuê.

5. Thuế cho thuê nhà: như cho người Việt thuê

Người thuê là người nước ngoài không làm thay đổi nghĩa vụ thuế của chủ nhà cá nhân. Ngưỡng doanh thu, cách kê khai, khi nào phải nộp xem tại bài thuế cho thuê nhà 2026: ngưỡng 1 tỷ, ai phải nộp.

6. Cho thuê theo hợp đồng khác với kinh doanh lưu trú

Bài này nói về cho thuê nhà ở dài hạn theo hợp đồng. Nếu bạn cho khách thuê ngắn ngày theo đêm, theo tuần (kiểu homestay), đó có thể là kinh doanh dịch vụ lưu trú, ngành nghề kinh doanh có điều kiện về an ninh, trật tự, thủ tục khác hẳn. Trường hợp này hãy hỏi Công an phường trước khi nhận khách.

Danh sách việc trước ngày khách dọn vào

1. Xem và chụp hộ chiếu, thị thực hoặc thẻ tạm trú còn hạn.
2. Ký hợp đồng song ngữ, giá bằng đồng Việt Nam, ghi rõ ai khai báo tạm trú.
3. Đăng ký tài khoản khai báo (nếu khai qua mạng); khai ngay khi khách đến và lưu xác nhận.
4. Bàn giao nhà có biên bản, ảnh, chỉ số điện nước.

Giới hạn của bài viết

Bài tóm tắt quy định chung, không thay cho tư vấn pháp lý. Một số điểm (cách khai trên hệ thống mới, người khai khi cho thuê nguyên căn) có thể khác nhau theo hướng dẫn của từng địa phương; Công an phường nơi có nhà là nơi trả lời chính xác nhất.

Bạn đang có biệt thự, liền kề muốn cho thuê dài hạn, hoặc đang tìm nhà cho chuyên gia? Xem các tin thật tại biệt thự cho thuê phường Dương Nội, biệt thự cho thuê Geleximco Lê Trọng Tấn và toàn bộ tin nhà đất trên ALOMYHOME.