Mua nhà đất trả tiền mặt hay chuyển khoản: quy định 2026

Mua một căn biệt thự ở Khu đô thị Dương Nội, số tiền phải trả thường tính bằng chục tỷ đồng. Một câu nhiều người mua và người bán hỏi ALOMYHOME: có được trả bằng tiền mặt không, hay bắt buộc phải chuyển khoản? Câu trả lời ngắn: giữa hai cá nhân thì luật không bắt buộc chuyển khoản, nhưng chuyển khoản gần như luôn an toàn hơn. Bài này giải thích vì sao, và cách trả tiền từng đợt cho đúng.

Số liệu chốt ngày 28/10/2026: trên ALOMYHOME có 26 tin bán biệt thự Khu đô thị Dương Nội, 24 tin có giá (2 tin giá thỏa thuận không tính), giá chào 26,21 – 55 tỷ, giá giữa 31,79 tỷ. Đây là giá chào, chưa phải giá chốt. Quy định tra theo văn bản còn hiệu lực đến ngày chốt.

Luật có bắt buộc chuyển khoản không?

Giữa hai cá nhân, không. Hiện chưa có quy định nào cấm trả tiền mặt khi một người bán nhà đất của mình cho một người khác.

Theo Luật Kinh doanh bất động sản, nghĩa vụ nhận tiền qua ngân hàng đặt ra với bên kinh doanh. Khoản 2 Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (số 29/2023/QH15, hiệu lực 01/8/2024) quy định chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản phải nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam.

Vì vậy:

• Mua từ chủ đầu tư (căn mới, ký hợp đồng mua bán với doanh nghiệp): phải chuyển khoản.
• Mua lại căn đã có sổ từ một cá nhân (người bán không kinh doanh bất động sản): hai bên tự thỏa thuận cách trả.

Ngày 22/10/2026, Quốc hội đã nghe tờ trình dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, trong đó có đề xuất giữ một phần tiền (5% giá trị) trong tài khoản đến khi người mua nhà dự án nhận sổ. Đến ngày chốt bài, dự thảo chưa được thông qua; khi có luật mới, bài sẽ cập nhật.

Trả tiền mặt số lớn: không cấm, nhưng có báo cáo

Theo Luật Phòng, chống rửa tiền 2022 (số 14/2022/QH15) và Quyết định 11/2023/QĐ-TTg, giao dịch bằng tiền mặt từ 400 triệu đồng trở lên trong một ngày là giao dịch có giá trị lớn mà các đối tượng báo cáo phải báo cáo Ngân hàng Nhà nước. Đối tượng báo cáo gồm ngân hàng, và cả tổ chức hành nghề công chứng, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Cần hiểu đúng: báo cáo không có nghĩa là cấm. Rút vài tỷ đồng tiền mặt ở ngân hàng để trả tiền nhà vẫn hợp pháp; ngân hàng chỉ thực hiện nghĩa vụ báo cáo của họ.

Đặt cọc bằng tiền mặt có được không?

Được. Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 định nghĩa đặt cọc là việc giao một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị để bảo đảm giao kết, thực hiện hợp đồng, không quy định phải giao bằng hình thức nào. Nhưng nếu đặt cọc bằng tiền mặt, phải có giấy biên nhận ghi rõ số tiền, ngày, chữ ký hai bên, tốt nhất có người làm chứng. Các điều khoản cần có trong hợp đồng đặt cọc xem bài hợp đồng đặt cọc mua nhà đất.

Thuế phí không phụ thuộc cách trả tiền

Thuế thu nhập cá nhân 2% của bên bán và lệ phí trước bạ 0,5% của bên mua tính trên giá chuyển nhượng (không thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định), không phụ thuộc trả tiền mặt hay chuyển khoản. Ghi giá trên hợp đồng thấp hơn giá thật không giúp được gì mà còn tạo rủi ro tranh chấp. Bảng tính cụ thể cho căn 26 – 34 tỷ xem bài thuế phí mua biệt thự Dương Nội.

So sánh hai cách trả

Chia đợt thanh toán thế nào cho an toàn?

Một cách chia phổ biến, các bên có thể điều chỉnh theo thỏa thuận:

1. Đặt cọc khi ký hợp đồng đặt cọc, sau khi đã xem sổ gốc và kiểm tra quy hoạch.
2. Thanh toán phần lớn khi ký hợp đồng mua bán tại tổ chức công chứng.
3. Phần còn lại khi hồ sơ sang tên đã nộp hoặc khi bên mua nhận sổ mới, kèm bàn giao nhà.

Vài nguyên tắc:

• Không trả hết tiền trước khi ký công chứng.
• Chuyển khoản đúng tài khoản của người đứng tên trên sổ. Nhà là tài sản chung của vợ chồng thì hỏi rõ trả vào tài khoản của ai, và ghi vào hợp đồng. Xem bài mua nhà đứng tên vợ hay chồng.
• Nội dung chuyển khoản ghi rõ: tiền đặt cọc hay thanh toán đợt mấy, theo hợp đồng nào, cho thửa đất số mấy.
• Nhà đang thế chấp ngân hàng thì tiền phải đi qua ngân hàng để giải chấp trước, xem bài mua nhà đất đang thế chấp ngân hàng.
• Có thể thỏa thuận mở tài khoản phong tỏa tại ngân hàng để giữ một phần tiền đến khi sang tên xong. Dịch vụ, phí và điều kiện tùy từng ngân hàng.

Giới hạn của bài viết

• Bài không phải tư vấn pháp lý cho một giao dịch cụ thể.
• Luật Kinh doanh bất động sản đang được sửa đổi; quy định về thanh toán với nhà dự án có thể thay đổi khi luật mới được thông qua.
• Quy định có thể còn được hướng dẫn thêm; khi làm thủ tục, hãy hỏi lại tổ chức công chứng và ngân hàng của bạn.

Xem các căn đang chào bán: biệt thự bán tại Khu đô thị Dương Nội và trang dự án Khu đô thị Dương Nội trên ALOMYHOME. Mỗi tin có ảnh thật; ALOMYHOME có thể cung cấp giấy tờ của đúng căn để đối chiếu và đi cùng bạn qua từng bước đặt cọc, công chứng, sang tên.