Sửa chữa nhà thuê: hư hỏng nào chủ nhà sửa, nào người thuê tự lo?

Ở nhà thuê vài tháng, chuyện hỏng hóc khó tránh: điều hòa không lạnh, bình nóng lạnh rò, trần thấm sau mưa, ống nước vỡ. Câu hỏi luôn là ai sửa, ai trả tiền. Luật đã có nguyên tắc, nhưng tranh chấp hay bắt đầu từ chỗ hợp đồng không ghi rõ. Bài này tóm tắt quy định và cách làm cho êm.

Số liệu chốt ngày 22/10/2026 từ 93 tin cho thuê trên ALOMYHOME: 74 tin ghi có nội thất cơ bản, 5 tin nội thất đầy đủ, 12 tin để trống, 2 tin không ghi. Căn cứ pháp lý: Luật Nhà ở 2023 (Điều 132, 172), Bộ luật Dân sự 2015 (Điều 477, 479, 482). Bài viết là thông tin tham khảo, cập nhật ngày 22/10/2026.

Nguyên tắc chung: hư hỏng lớn chủ nhà lo, hư hỏng nhỏ người thuê lo

Bên cho thuê phải bảo đảm nhà trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp mục đích thuê, và sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa (khoản 1 Điều 477 Bộ luật Dân sự 2015). Luật Nhà ở 2023 cũng cho người thuê quyền yêu cầu chủ nhà bảo trì nhà, trừ trường hợp nhà bị hư hỏng do chính người thuê gây ra (khoản 4 Điều 132).

Bên thuê phải bảo quản nhà, bảo dưỡng và sửa chữa nhỏ; làm mất, làm hư hỏng thì phải bồi thường; nhưng không chịu trách nhiệm về hao mòn tự nhiên do sử dụng (khoản 1 Điều 479 Bộ luật Dân sự).

Luật không định nghĩa "hư hỏng nhỏ" bằng con số. Vì vậy cách chia dưới đây là cách thường được hai bên chấp nhận, và nên được ghi lại thành điều khoản cụ thể.

Cách báo hỏng để giữ quyền của mình

1. Báo ngay khi phát hiện, bằng tin nhắn hoặc văn bản có ảnh, video và ngày giờ. Lời nói qua điện thoại khó chứng minh.
2. Hạn chế thiệt hại: khóa van nước, ngắt điện khu vực hỏng. Để hư hỏng lan rộng mà không xử lý, người thuê có thể bị coi là có lỗi một phần.
3. Cho chủ nhà vào kiểm tra, sửa chữa. Khoản 1 Điều 132 Luật Nhà ở 2023 quy định chủ nhà bảo trì, cải tạo nhà đang cho thuê khi người thuê đồng ý (trừ trường hợp khẩn cấp), và người thuê có trách nhiệm tạo điều kiện. Thời gian bảo trì, cải tạo không tính vào thời hạn hợp đồng thuê (khoản 3 Điều 132).
4. Ghi lại kết quả: ngày sửa xong, ai trả tiền, có trừ vào tiền thuê không.

Chủ nhà không chịu sửa thì sao?

Luật cho người thuê ba hướng xử lý:

• Yêu cầu sửa chữa hoặc giảm giá thuê: khi giá trị sử dụng của nhà giảm mà không do lỗi người thuê (khoản 2 Điều 477).
• Tự sửa rồi đòi lại tiền: nếu chủ nhà đã được báo mà không sửa hoặc sửa không kịp thời, người thuê có quyền tự sửa với chi phí hợp lý, nhưng phải báo cho chủ nhà và có quyền yêu cầu chủ nhà thanh toán (khoản 3 Điều 477). Riêng với nhà ở, khoản 4 Điều 132 Luật Nhà ở 2023 yêu cầu người thuê thông báo bằng văn bản trước ít nhất 15 ngày, nêu rõ mức độ bảo trì và kinh phí; chủ nhà phải hoàn trả chi phí hoặc trừ dần vào tiền thuê. Hãy giữ hóa đơn, báo giá, ảnh trước và sau khi sửa.
• Đơn phương chấm dứt hợp đồng: theo điểm a khoản 3 Điều 172 Luật Nhà ở 2023, người thuê được đơn phương chấm dứt khi chủ nhà không sửa chữa nhà khi có hư hỏng nặng, nhưng phải báo trước ít nhất 30 ngày, trừ khi có thỏa thuận khác (khoản 4 Điều 172). Cách làm và chuyện tiền cọc xem bài chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn.

Người thuê muốn tự sửa sang, cải tạo

Người thuê làm văn phòng, cửa hàng thường muốn làm vách ngăn, đi thêm điện, đổi biển hiệu. Khoản 2 Điều 479 Bộ luật Dân sự cho phép người thuê tu sửa, làm tăng giá trị nhà nếu được chủ nhà đồng ý, và khi đó có quyền yêu cầu chủ nhà thanh toán chi phí hợp lý.

Ngược lại, tự ý làm là rủi ro lớn: điểm d khoản 2 Điều 172 Luật Nhà ở 2023 cho chủ nhà quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng khi người thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà đang thuê. Vì vậy mọi hạng mục cải tạo nên có văn bản đồng ý, kèm thỏa thuận: ai trả tiền, khi trả nhà có phải khôi phục nguyên trạng không, phần nào để lại được tính tiền.

Với nhà để trống (12 tin trong dữ liệu), người thuê thường phải tự lắp nhiều thứ hơn; hãy liệt kê thiết bị tự lắp vào phụ lục để khi trả nhà mang đi hoặc thỏa thuận để lại. Chênh lệch giá giữa nhà trống và có nội thất xem tại thuê nhà để trống hay có nội thất.

Khi trả nhà: hư hỏng hay hao mòn?

Khoản 1 Điều 482 Bộ luật Dân sự yêu cầu trả lại nhà như khi nhận, trừ hao mòn tự nhiên; hãy chụp ảnh, quay video lúc nhận nhà và ghi vào biên bản bàn giao.

Năm điều khoản sửa chữa nên ghi vào hợp đồng

1. Danh mục thiết bị chủ nhà giao (điều hòa, bình nóng lạnh, bếp, tủ…) kèm tình trạng.
2. Ngưỡng sửa chữa nhỏ: ví dụ mỗi lần dưới một mức tiền hai bên tự chọn thì người thuê tự lo; trên mức đó chủ nhà chịu, trừ khi do người thuê gây ra.
3. Thời hạn chủ nhà phải xử lý sau khi nhận báo hỏng (khẩn cấp và thông thường), và quyền tự sửa rồi trừ vào tiền thuê nếu quá hạn.
4. Bảo dưỡng định kỳ: ai vệ sinh điều hòa, bao lâu một lần.
5. Cải tạo: hạng mục nào được làm, có phải khôi phục khi trả nhà không.

Các điều khoản khác của hợp đồng thuê nguyên căn xem tại 9 điều khoản người thuê phải có.

Giới hạn của bài viết

Luật chỉ đưa ra nguyên tắc; ranh giới "hư hỏng nhỏ" và "hư hỏng nặng" trong từng vụ việc phụ thuộc hợp đồng, tập quán và chứng cứ. Số điều luật dẫn trong bài có thể thay đổi nếu Luật Nhà ở được sửa đổi. Với tranh chấp giá trị lớn, nên hỏi luật sư.

Đang tìm nhà thuê có sẵn nội thất? Xem biệt thự cho thuê ở phường Dương Nội, liền kề cho thuê ở Geleximco Lê Trọng Tấn và Louis City Đại Mỗ. ALOMYHOME giúp bạn ghi rõ danh mục thiết bị và điều khoản sửa chữa trước khi ký.