Thuê liền kề làm căn hộ dịch vụ, homestay: điều kiện pháp lý 2026

Nhà liền kề ở các khu đô thị Tây Nam Hà Nội thường cao 5 tầng, có khu cao 7 tầng, mỗi tầng một đến hai phòng. Vì vậy nhiều người tính thuê nguyên căn rồi chia phòng cho thuê lại: theo tháng cho người đi làm, hoặc theo ngày kiểu homestay. Mô hình này làm được, nhưng cho thuê theo ngày và cho thuê theo tháng chịu hai khung pháp lý khác nhau. Bài này tách rõ hai loại, kèm số liệu các căn liền kề đang cho thuê.

Số liệu chốt ngày 31/10/2026 từ tin đăng công khai trên ALOMYHOME. Giá là giá chào, chưa phải giá chốt. Quy định cập nhật theo văn bản công bố đến tháng 10/2026. Bài viết là thông tin tham khảo; trước khi đầu tư, hãy hỏi công an phường, cơ quan thuế và Sở Du lịch nơi đặt cơ sở.

Các căn liền kề đang cho thuê: bao nhiêu tầng, giá chào ra sao?

Có 54 tin cho thuê liền kề, trong đó 50 tin có giá (4 tin "giá thỏa thuận" không tính vào bảng).

Tính chung, 43 tin là nhà 5 tầng, 5 tin 7 tầng, 4 tin 4 tầng, 2 tin không ghi số tầng. Đáng chú ý: trong các tin có ghi mục đích chủ nhà đồng ý cho thuê (văn phòng, kinh doanh, spa, lớp học, trụ sở công ty...), không tin nào nhắc đến lưu trú hay cho thuê phòng. Nghĩa là bạn phải hỏi riêng chủ nhà, và ghi vào hợp đồng.

Bước 1: chủ nhà có đồng ý không?

Chia phòng cho thuê lại là cho thuê lại một phần nhà, cần chủ nhà đồng ý. Hợp đồng thuê nên ghi rõ:

• Được chia phòng, cho thuê lại hay không; cho thuê theo ngày hay chỉ theo tháng.
• Được sửa chữa, cải tạo gì (vách ngăn, thêm vệ sinh, lắp khóa từ); khi trả nhà có phải khôi phục hiện trạng không.
• Ai chịu trách nhiệm PCCC, bảo hiểm cháy nổ, đăng ký tạm trú, thông báo lưu trú.

Xem thêm bài thuê nhà rồi cho thuê lại có được không.

Mô hình 1: cho thuê theo ngày (homestay, nhà nghỉ)

Cho khách ở theo đêm là kinh doanh dịch vụ lưu trú. Những việc chính:

1. Đăng ký kinh doanh: hộ kinh doanh (đăng ký ở cấp xã theo Nghị định 168/2025/NĐ-CP, đã sửa đổi) hoặc doanh nghiệp.
2. Giấy chứng nhận đủ điều kiện về an ninh, trật tự: kinh doanh lưu trú là ngành nghề có điều kiện theo Nghị định 96/2016/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định 56/2023/NĐ-CP và Nghị định 58/2026/NĐ-CP). Cơ sở từ 29 phòng trở xuống do công an cấp xã cấp. Hoạt động khi chưa có giấy là vi phạm.
3. Thông báo cho Sở Du lịch: theo Điều 49 Luật Du lịch 2017 và Điều 29 Nghị định 168/2017/NĐ-CP, cơ sở lưu trú du lịch phải gửi thông báo bằng văn bản ít nhất 15 ngày trước khi đi vào hoạt động, kèm điều kiện tối thiểu về cơ sở vật chất theo từng loại. Lưu ý: "homestay" theo luật là nhà có người chủ đang ở và có phòng cho khách thuê; thuê nguyên căn để kinh doanh thường gần với nhà nghỉ du lịch hoặc căn hộ du lịch hơn.
4. Thông báo lưu trú cho từng khách với công an cấp xã: trước 23 giờ trong ngày khách đến, hoặc trước 8 giờ sáng hôm sau nếu khách đến sau 23 giờ (Điều 30 Luật Cư trú, sửa đổi bởi Luật 118/2025/QH15; Thông tư 116/2026/TT-BCA). Có thể báo qua VNeID, cổng dịch vụ công hoặc phần mềm quản lý lưu trú. Khách nước ngoài khai báo riêng theo luật xuất nhập cảnh; xem cho người nước ngoài thuê nhà.

Mô hình 2: cho thuê phòng theo tháng

Cho người đi làm thuê phòng theo tháng thường được coi là cho thuê tài sản, không phải kinh doanh lưu trú, nên không cần giấy chứng nhận an ninh, trật tự như nhà nghỉ. Nhưng vẫn có ba việc:

• Đăng ký tạm trú cho người ở từ 30 ngày trở lên. Xem đăng ký tạm trú khi thuê nhà.
• Kê khai thuế cho thuê tài sản (mục Thuế bên dưới).
• Nếu mỗi tầng là căn hộ khép kín (có bếp, vệ sinh riêng), nhà có thể thuộc diện "nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân" theo Điều 57 Luật Nhà ở 2023. Dưới 20 căn hộ cho thuê thì phải đáp ứng yêu cầu xây dựng của Bộ Xây dựng, quy định PCCC và điều kiện đường cho xe chữa cháy theo quy định của UBND tỉnh, thành phố.

PCCC: phần quan trọng nhất

Theo Nghị định 105/2025/NĐ-CP (hướng dẫn Luật PCCC và cứu nạn, cứu hộ 2024), đã được sửa đổi bởi Nghị định 347/2026/NĐ-CP (hiệu lực 15/9/2026). Bảng dưới là các ngưỡng tham khảo; phân nhóm cụ thể của từng căn do công an PCCC xác định:

Với nhà ở kết hợp kinh doanh, Luật PCCC 2024 (Điều 20) yêu cầu có lối thoát nạn hoặc lối ra khẩn cấp, ngăn cách khu ở với khu kinh doanh và trang bị phương tiện chữa cháy phù hợp. Chỉ thị 19/CT-TTg năm 2024 của Thủ tướng cũng yêu cầu nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ và nhà ở kết hợp kinh doanh có lối thoát nạn thứ hai hoặc lối ra khẩn cấp (qua ban công, cửa sổ, thang). Liền kề chỉ có một cầu thang bộ thì cần hỏi công an PCCC trước khi cải tạo. Xem thêm PCCC khi thuê nhà làm văn phòng, kinh doanh.

Thuế: lưu trú và cho thuê tài sản tính khác nhau

Từ năm 2026, hộ, cá nhân kinh doanh có doanh thu từ 1 tỷ đồng/năm trở xuống không phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN (Nghị định 68/2026/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 141/2026/NĐ-CP), nhưng vẫn phải thông báo doanh thu với cơ quan thuế. Trên ngưỡng này, dịch vụ lưu trú và cho thuê tài sản áp tỷ lệ thuế khác nhau, nên cần xác định đúng mình đang làm loại nào. Hỏi cơ quan thuế nơi đặt cơ sở trước khi khai. Cách tính với cho thuê nhà xem tại thuế cho thuê nhà 2026.

Checklist trước khi ký thuê

1. Chủ nhà đồng ý bằng văn bản: chia phòng, cho thuê lại, theo ngày hay theo tháng.
2. Hỏi ban quản lý khu đô thị: nội quy có cho kinh doanh lưu trú không, quy định ra vào, để xe của khách.
3. Hỏi công an phường về điều kiện an ninh, trật tự và PCCC trước khi cải tạo.
4. Tính chi phí: cải tạo vách ngăn, vệ sinh, thiết bị báo cháy, bình chữa cháy, bảo hiểm cháy nổ.
5. Hợp đồng thuê đủ dài để hoàn vốn cải tạo; ghi rõ khi trả nhà có phải khôi phục hiện trạng không.

Giới hạn của bài viết

Số liệu chỉ là giá chào thuê nguyên căn, không phải doanh thu khi chia phòng; ALOMYHOME không có số liệu giá phòng lẻ nên bài không ước tính lãi lỗ. Một số quy định về phân loại cơ sở lưu trú và yêu cầu kỹ thuật PCCC còn tùy thiết kế từng căn; hãy hỏi cơ quan nhận hồ sơ.

Xem các căn liền kề đang cho thuê

• Liền kề cho thuê Him Lam Vạn Phúc (7 tầng)
• Liền kề cho thuê Louis City Đại Mỗ
• Liền kề cho thuê Geleximco Lê Trọng Tấn
• Liền kề cho thuê Khu đô thị An Hưng

Khi hỏi thuê qua ALOMYHOME, hãy nói rõ mục đích chia phòng để được giới thiệu căn mà chủ nhà chấp nhận mô hình này.