Quy hoạch phân khu H2-1 (Cầu Giấy, Tây Hồ, Bắc Từ Liêm): đọc nhanh Quyết định 6632/QĐ-UBND

Nếu bạn đang để ý nhà đất ở vùng phía Bắc đường Cầu Giấy – Xuân Thủy – Hồ Tùng Mậu, quanh Nghĩa Đô, Nghĩa Tân, Mai Dịch, Xuân La, Phú Thượng, Cổ Nhuế, Xuân Đỉnh, Đông Ngạc hay Phú Diễn, quy hoạch "gốc" của vùng này là Quy hoạch phân khu đô thị H2-1, tỷ lệ 1/2000. Bài này tóm tắt những gì quyết định phê duyệt ghi, số liệu lấy trực tiếp từ văn bản.

Nguồn: Quyết định số 6632/QĐ-UBND ngày 02/12/2015 của UBND thành phố Hà Nội về việc phê duyệt Quy hoạch phân khu đô thị H2-1, tỷ lệ 1/2000. Văn bản và bản vẽ thu nhỏ được đăng trên Cổng thông tin quy hoạch xây dựng của Bộ Xây dựng.

📄 Tải quyết định gốc 6632/QĐ-UBND (PDF, có chữ ký và đóng dấu). Nguồn: Cổng thông tin quy hoạch, Bộ Xây dựng.

Đây là bài thứ chín trong loạt bài quy hoạch phân khu của ALOMYHOME. Hai phân khu giáp H2-1 đã có bài: phân khu A6 Hồ Tây và phụ cận ở phía Đông và phân khu GS vành đai xanh sông Nhuệ ở phía Tây.

H2-1 là vùng gì?

H2-1 thuộc khu vực nội đô mở rộng, nằm giữa Hồ Tây và sông Nhuệ. Mục tiêu quy hoạch ghi trong quyết định gồm: thiết lập không gian đô thị mới trên trục Hồ Tây – Cổ Loa; hình thành trung tâm hành chính, văn hóa, thương mại, tài chính hướng Hồ Tây; ưu tiên du lịch, khách sạn, hội nghị, trụ sở cơ quan các Bộ, ngành Trung ương, viện nghiên cứu; và trung tâm dịch vụ đa chức năng dọc Phạm Văn Đồng, trục Tây Thăng Long, Hoàng Quốc Việt.

Số liệu chính

Quyết định còn ghi dự báo dân số năm 2030 khoảng 214.000 người.

Phạm vi và ranh giới

Theo quyết định, H2-1 gồm các phường Phú Thượng, Xuân La (quận Tây Hồ); Nghĩa Đô, Nghĩa Tân, Dịch Vọng, Dịch Vọng Hậu, Quan Hoa, Mai Dịch (quận Cầu Giấy); Thụy Phương, Đức Thắng, Đông Ngạc, Xuân Đỉnh, Xuân Tảo, Cổ Nhuế 1, Cổ Nhuế 2, Phú Diễn (quận Bắc Từ Liêm).

• Phía Bắc giáp phân khu đô thị sông Hồng (đường An Dương Vương).
• Phía Đông giáp phân khu A6 và phân khu H1-2 (đường Vành đai 2 và Lạc Long Quân).
• Phía Nam giáp phân khu H2-2 (đường Cầu Giấy, Xuân Thủy, Hồ Tùng Mậu).
• Phía Tây giáp phân khu GS (vành đai xanh sông Nhuệ).

Lưu ý: các phường Dịch Vọng, Dịch Vọng Hậu, Quan Hoa, Mai Dịch cũng có tên trong quyết định phân khu H2-2, vì ranh giới chạy theo trục Cầu Giấy – Xuân Thủy. Cùng một phường cũ có thể nằm ở hai phân khu. Tên trên là tên năm 2015; từ 1/7/2025 Hà Nội bỏ cấp quận, huyện và sắp xếp lại phường, xã. Hãy hỏi UBND phường hiện tại để biết tên mới nơi bạn quan tâm.

Bảy khu quy hoạch

Ngoài ra có khoảng 38,37 ha ô đất chức năng nằm ngoài ô quy hoạch và 266,37 ha đường chính đô thị. Quyết định chỉ gắn địa danh cho một khu: trung tâm khu A (Khu đô thị Bắc Cổ Nhuế – Chèm) bố trí một phần hệ thống cơ quan, trường đào tạo, viện nghiên cứu hiện có và dự kiến xây mới. Bảng trong quyết định không ghi tầng cao hay mật độ cho từng ô.

Đất được chia cho việc gì?

Trong 1.181,72 ha đất đơn vị ở có khoảng 843,56 ha đất nhóm nhà ở (cả xây mới và hiện có), gồm chung cư, liên kế, biệt thự, nhà vườn. Đất hỗn hợp khoảng 65,28 ha; đất cơ quan, viện nghiên cứu, trường đào tạo khoảng 199,76 ha; các cơ quan, trường, viện hiện có chủ yếu nằm dọc Hoàng Quốc Việt và một phần ở Đức Thắng, Xuân Đỉnh. Toàn phân khu bố trí 16 trường THPT.

Với nhà ở hiện có, quyết định yêu cầu hạn chế giải phóng mặt bằng, không san lấp hồ ao, hạn chế chia tách thửa và khuyến khích hợp khối. Với quỹ đất nhà ở mới chưa giao chủ đầu tư, ưu tiên dành cho nhà ở xã hội, tái định cư.

Cao tầng ở đâu, thấp tầng ở đâu?

Quyết định không ghi số tầng cụ thể, chỉ ghi nguyên tắc:

• Cao tầng: dọc các trục đô thị, tập trung ở Vành đai 2, Vành đai 3, trục trung tâm Tây Hồ Tây; điểm nhấn tại các giao cắt như Vành đai 3 với trục Hồ Tây – Ba Vì, Vành đai 3 với Nguyễn Hoàng Tôn, Vành đai 2 với trục Hồ Tây – Ba Vì, và cụm nhà ở, công cộng giữa Khu đô thị Nam Thăng Long giáp tuyến đường sắt đô thị số 2.
• Thấp tầng: quanh lõi công viên, hồ điều hòa; khu làng xóm hiện có; công trình di tích, tôn giáo.
• Dọc sông Nhuệ: không xây công trình cao tầng.

Trục trung tâm Tây Hồ Tây được gọi là trục không gian chủ đạo, nối Hồ Tây với các công trình như Tháp truyền hình, Nhà hát Thăng Long, Bảo tàng Lịch sử Quốc gia. Riêng nút giao trên trục Hồ Tây – Ba Vì và công trình Tháp truyền hình Việt Nam được ghi là sẽ nghiên cứu cụ thể ở giai đoạn sau.

Đường lớn và đường sắt đô thị

Bản đồ quy hoạch giao thông phân khu H2-1. Đây là ảnh thu nhỏ do cổng đăng, chỉ để hình dung, không dùng để tra từng lô đất.

Đường sắt đô thị: tuyến số 2 (đoạn Nam Thăng Long – Hoàng Quốc Việt – Trần Hưng Đạo) và tuyến số 3 (Nhổn – Ga Hà Nội); depot Xuân Đỉnh khoảng 17,6 ha của tuyến số 2. Các tuyến 4, 6, 8 làm theo dự án riêng. Quyết định dự kiến 59 bãi đỗ xe tập trung, tổng khoảng 39,81 ha (phần chỉ tiêu cuối mục lại ghi 38,11 ha).

Hạ tầng đáng chú ý

• Thoát nước: bốn lưu vực, theo trạm bơm Nam Thăng Long, Cổ Nhuế, Phú Đô và sông Tô Lịch; riêng lưu vực Cổ Nhuế có 9 hồ điều hòa khoảng 67,6 ha.
• Nghĩa trang: nghĩa trang Mai Dịch và nghĩa trang Xuân Đỉnh sẽ ngừng hung táng, chuyển thành công viên nghĩa trang. Nhà tang lễ Mai Dịch và nhà tang lễ Bệnh viện E tiếp tục hoạt động.
• Hành lang cách ly: khoảng 67,82 ha; quyết định ghi tuyệt đối cấm xây dựng công trình, đặc biệt hành lang cách ly tuyến đường sắt đô thị.

Quy hoạch H2-1 còn đúng không?

Quyết định 6632/QĐ-UBND được ký cuối năm 2015. Từ đó đến nay, Hà Nội đã có thêm quy hoạch chi tiết, dự án, điều chỉnh cục bộ, đã sắp xếp lại đơn vị hành chính và đang lấy ý kiến quy hoạch Thủ đô tầm nhìn dài hạn. Bất kỳ điều chỉnh nào sau này cũng có thể thay đổi chức năng của từng khu đất. Ngay trong quyết định cũng ghi: các dự án đã duyệt nhưng chưa làm cần xem xét điều chỉnh cho phù hợp quy hoạch phân khu, và quá trình thực hiện sẽ được rà soát, điều chỉnh theo quy định.

Vì vậy, hãy coi bài này là bức tranh khung. Trước khi mua, hãy xin thông tin quy hoạch của đúng thửa đất. Cách làm có trong bài kiểm tra quy hoạch nhà đất Hà Nội trước khi mua.

Nói thẳng về giới hạn của bài này

Bài chỉ tóm tắt quyết định phê duyệt, không phải toàn bộ hồ sơ đồ án. Cổng của Bộ Xây dựng không đăng thuyết minh và Quy định quản lý theo đồ án H2-1. Ảnh "sử dụng đất" trên cổng rất mờ và có tiêu đề ghi nhầm "H2-2", nên bài không dùng ảnh đó. Bản đồ giao thông chỉ là ảnh thu nhỏ, không đủ để đọc từng lô. Bài không phải tư vấn pháp lý. Trước khi đặt cọc, hãy kiểm tra quy hoạch của đúng thửa đất tại cơ quan có thẩm quyền.