Quy hoạch phân khu H2-4 (Hoàng Mai, Hai Bà Trưng, Thanh Trì): đọc nhanh Quyết định 6499/QĐ-UBND

Nếu bạn đang để ý nhà đất, căn hộ ở vùng từ phố Minh Khai xuống sông Tô Lịch, giữa đường Giải Phóng và đê sông Hồng, quanh Trương Định, Tân Mai, Tương Mai, Giáp Bát, Vĩnh Hưng, Lĩnh Nam, Yên Sở, Hoàng Liệt hay Tứ Hiệp, quy hoạch "gốc" của vùng này là Quy hoạch phân khu đô thị H2-4, tỷ lệ 1/2000. Bài này tóm tắt những gì quyết định phê duyệt ghi, số liệu lấy trực tiếp từ văn bản.

Nguồn: Quyết định số 6499/QĐ-UBND ngày 27/11/2015 của UBND thành phố Hà Nội về việc phê duyệt Quy hoạch phân khu đô thị H2-4, tỷ lệ 1/2000. Văn bản và bản vẽ thu nhỏ được đăng trên Cổng thông tin quy hoạch xây dựng của Bộ Xây dựng.

📄 Tải quyết định gốc 6499/QĐ-UBND (PDF, có chữ ký và đóng dấu). Nguồn: Cổng thông tin quy hoạch, Bộ Xây dựng.

Về ngày ký: trên bản quét, ngày "27" và tháng "11" viết tay; phần năm bị dấu "Công văn đến" của Sở Quy hoạch – Kiến trúc che một phần, dấu ghi Sở nhận văn bản ngày 04/12/2015. Văn bản căn cứ Luật Xây dựng 2014 và tờ trình tháng 9/2015, nên năm ký là 2015.

Đây là bài thứ mười một trong loạt bài quy hoạch phân khu của ALOMYHOME. Phân khu giáp phía Nam (bên kia sông Tô Lịch) đã có bài: phân khu S5 Thanh Trì, Văn Điển.

H2-4 là vùng gì?

Theo quyết định, H2-4 nằm trong khu vực nội đô mở rộng, phía Đông Nam Thủ đô. Đồ án có nhiệm vụ rà soát, cập nhật các quy hoạch chi tiết quận Hoàng Mai, Hai Bà Trưng, Thanh Xuân và quy hoạch chung huyện Thanh Trì; xây dựng các khu chức năng hỗn hợp theo định hướng TOD (phát triển quanh nhà ga) tại khu vực nhà ga đường sắt đô thị. Không gian xanh của phân khu lấy sông Hồng và hồ Yên Sở làm trung tâm và điểm tựa.

Số liệu chính

Quyết định còn ghi dự báo giai đoạn đầu (đến năm 2020 và các năm tiếp theo) khoảng 343.000 người, cao hơn nhiều so với mức năm 2030. Văn bản giải thích: khi các đô thị phía Bắc sông Hồng và phía Đông Vành đai 4 chưa hình thành, dân số nội đô mở rộng còn tăng; khi các đô thị đó hình thành, dân số được đưa dần về mức của quy hoạch chung (khoảng 184.000 người năm 2030).

Phạm vi và ranh giới

Theo quyết định, H2-4 gồm các phường Trương Định, Minh Khai, Vĩnh Tuy, Đồng Tâm (quận Hai Bà Trưng); Mai Động, Thanh Trì, Vĩnh Hưng, Lĩnh Nam, Hoàng Văn Thụ, Thịnh Liệt, Trần Phú, Yên Sở, Hoàng Liệt, Tân Mai, Tương Mai, Giáp Bát (quận Hoàng Mai); phường Thanh Liệt (văn bản ghi thuộc quận Thanh Xuân) và xã Tứ Hiệp (huyện Thanh Trì).

• Phía Bắc giáp đường Vành đai 2 (phố Minh Khai).
• Phía Nam giáp sông Tô Lịch, phân khu đô thị S5.
• Phía Đông, Đông Nam giáp đê sông Hồng (đường Nguyễn Khoái).
• Phía Tây giáp Quốc lộ 1A (đường Giải Phóng).

Lưu ý: đây là tên năm 2015. Từ 1/7/2025 Hà Nội bỏ cấp quận, huyện và sắp xếp lại phường, xã; nhiều phường trên đã nhập vào phường mới với tên khác. Hãy hỏi UBND phường hiện tại để biết tên mới nơi bạn quan tâm.

Tám khu quy hoạch

Dân số tám khu cộng lại đúng 212.000 người. Diện tích tám khu cộng lại khoảng 2.047 ha, ít hơn tổng 2.206,48 ha; văn bản không giải thích phần chênh. Quyết định không ghi khu nào ứng với địa danh nào; muốn biết thửa đất thuộc ô nào phải tra bản vẽ hoặc hỏi cơ quan quản lý.

Đất được chia cho việc gì?

Trong 1.255,69 ha đất đơn vị ở có 785,23 ha đất nhóm nhà ở, chia ba loại: làng xóm đô thị hóa 269,04 ha, nhà ở hiện có cải tạo chỉnh trang 346,64 ha và nhà ở dự kiến (xây mới) 169,55 ha. Nghĩa là phần lớn đất ở trong H2-4 là đất đã có người ở; quỹ đất ở xây mới chỉ khoảng một phần năm.

Với đất nhà ở xây mới, quyết định ghi thứ tự ưu tiên: quỹ đất giãn dân, di dân giải phóng mặt bằng; nhà ở xã hội; rồi mới đến nhà ở thương mại. Đất công nghiệp, kho tàng không phù hợp quy hoạch sẽ từng bước di dời; quỹ đất sau di dời ưu tiên hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật.

Cao tầng ở đâu, thấp tầng ở đâu?

Quyết định không ghi số tầng cho từng ô, chỉ ghi nguyên tắc:

• Phát triển cao tầng "nén" theo các trục chính, tạo điểm nhấn cao tầng trên các trục tuyến.
• Chiều cao thấp dần về phía Nam và phía bờ sông Hồng. Không gian thấp tầng tập trung ở phía Nam Yên Sở, Trần Phú, Thanh Trì, Vĩnh Hưng và một số khu làng xóm hiện có.
• Làng xóm cũ cải tạo theo hướng giữ cấu trúc làng: mật độ xây dựng thấp, có sân vườn, chiều cao không quá 5 tầng; lớp công trình giáp mặt đường có mặt cắt ngang lớn, tùy diện tích ô đất, có thể cao tối đa 7 tầng.

Đường lớn và đường sắt đô thị

Bản đồ quy hoạch giao thông phân khu H2-4. Đây là ảnh thu nhỏ do cổng đăng, chỉ để hình dung mạng lưới đường, không dùng để tra từng lô đất.

Đường sắt đô thị đi qua H2-4 theo quyết định: tuyến số 3 dọc đường Tam Trinh, tuyến số 4 dọc Vành đai 2,5 và đường quy hoạch rộng 40 m, tuyến số 8 dọc Vành đai 3. Tuyến số 1 đi trên cao ở phía Tây đường Giải Phóng, ngoài ranh giới phân khu. Vị trí ga và khu phát triển quanh ga xác định theo dự án riêng.

Bến xe: Giáp Bát khoảng 3,6 ha; Nước Ngầm 1,08 ha (sẽ chuyển thành đầu mối giao thông công cộng khi có bến xe liên tỉnh mới ở phía Nam); bến xe khách Yên Sở khoảng 3,2 ha.

Thoát nước: phụ thuộc hồ Yên Sở

Nước mưa thoát ra sông Tô Lịch, cụm hồ Yên Sở và sông Kim Ngưu. Bình thường nước tự chảy ra sông Tô Lịch; khi mực nước sông Nhuệ lên cao và mực nước hồ đầu mối Yên Sở vượt +4,50 m, trạm bơm Yên Sở (công suất hiện tại 90 m³/s) bơm cưỡng bức ra sông Hồng. Hồ điều hòa giữ lại và đào mới khoảng 184 ha (khoảng 8,3% diện tích).

Quy hoạch còn đúng không?

Điều 3 ghi quyết định có hiệu lực từ ngày ký và thay thế các quyết định phê duyệt quy hoạch chung hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng (tỷ lệ 1/2000–1/5000) đã duyệt trước. Đồng thời, quyết định ghi: đồ án, dự án đã được duyệt mà phù hợp thì tiếp tục triển khai; trường hợp không phù hợp thì phải rà soát, điều chỉnh theo quy hoạch phân khu.

Từ năm 2015 đến nay có thể đã có các quy hoạch chi tiết 1/500, điều chỉnh cục bộ và dự án hạ tầng làm thay đổi chỉ tiêu từng khu đất. Bài này chỉ dựa vào quyết định gốc năm 2015.

Nói thẳng về giới hạn

• Quyết định là khung chung cho cả 2.206 ha. Nó không cho biết từng thửa đất được xây mấy tầng, có bị mở đường hay không.
• Ảnh bản vẽ trên cổng chỉ rộng khoảng 460 điểm ảnh, không đọc được ký hiệu ô. Bản đồ sử dụng đất trên cổng là ảnh thu nhỏ, quá mờ nên bài không đăng.
• Mục "Thuyết minh" và "Quy định quản lý theo đồ án" trên cổng không có file. Quy định quản lý ban hành kèm hồ sơ quy hoạch, do Sở Quy hoạch – Kiến trúc lưu giữ.

Muốn biết chắc về một thửa đất, hãy xin thông tin quy hoạch tại UBND phường hoặc Sở Quy hoạch – Kiến trúc Hà Nội. Cách làm có trong bài kiểm tra quy hoạch nhà đất Hà Nội trước khi mua.