Quy hoạch phân khu S5 (Thanh Trì, Văn Điển, Ngọc Hồi): đọc nhanh Quyết định 3765/QĐ-UBND
04/11/2026· Tác giả: ALOMYHOME· Thẩm định: Phạm Quang Sơn· Cập nhật dữ liệu: 04/11/2026
Dành cho: Người đang mua, thuê hoặc đầu tư nhà đất ở Văn Điển, Ngọc Hồi, Tứ Hiệp, Thanh Liệt, Vĩnh Quỳnh, Tả Thanh Oai, Yên Sở, Ngũ Hiệp, Liên Ninh, cần biết quy hoạch phân khu chính thức của khu vực
Quy hoạch phân khu đô thị S5 rộng khoảng 3.195 ha, dân số tối đa 246.728 người, chia 4 khu và 12 ô, có ga đường sắt quốc gia Ngọc Hồi khoảng 114 ha, Vành đai 3,5 và Vành đai 4 đi qua. Tóm tắt theo đúng quyết định phê duyệt.
Nếu bạn đang để ý nhà đất ở Văn Điển, Ngọc Hồi, Tứ Hiệp, Thanh Liệt, Vĩnh Quỳnh hay dọc đường Phan Trọng Tuệ, quy hoạch "gốc" của vùng này là Quy hoạch phân khu đô thị S5, tỷ lệ 1/5.000. Bài này tóm tắt những gì quyết định phê duyệt ghi, kèm số liệu lấy trực tiếp từ văn bản.
Nguồn: Quyết định số 3765/QĐ-UBND ngày 22/8/2012 của UBND thành phố Hà Nội về việc phê duyệt Quy hoạch phân khu đô thị S5, tỷ lệ 1/5.000, do Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội lập. Văn bản và bản vẽ thu nhỏ được đăng trên Cổng thông tin quy hoạch xây dựng của Bộ Xây dựng.
📄 Tải quyết định gốc 3765/QĐ-UBND (PDF, có chữ ký và đóng dấu). Nguồn: Cổng thông tin quy hoạch, Bộ Xây dựng.
Đây là bài thứ sáu trong loạt bài quy hoạch phân khu của ALOMYHOME. Bài cùng loạt: phân khu S4 Hà Đông và phân khu S3 Tây Mỗ, Đại Mỗ, An Khánh.
Số liệu chính của phân khu S5
| Chỉ tiêu | Theo Quyết định 3765/QĐ-UBND |
|---|---|
| Tổng diện tích nghiên cứu | khoảng 3.195,23 ha |
| Dân số đến năm 2030 | khoảng 206.728 người |
| Dân số tối đa đến năm 2050 | khoảng 246.728 người (186.048 dân đô thị, 60.680 dân làng xóm đô thị hóa) |
| Cấu trúc | 4 khu quy hoạch (A, B, C, D), 12 ô quy hoạch |
| Đất khu ở | 1.825,53 ha (57,13%) |
| Cây xanh, thể dục thể thao cấp thành phố | 372,51 ha (11,66%, gồm cả hồ điều hòa) |
Phạm vi: S5 gồm những nơi nào?
Theo quyết định, S5 gồm phường Yên Sở (quận Hoàng Mai); thị trấn Văn Điển và các xã Tứ Hiệp, Tam Hiệp, Vĩnh Quỳnh, Tả Thanh Oai, Thanh Liệt, Đại Áng, Ngọc Hồi, Ngũ Hiệp, Liên Ninh (huyện Thanh Trì); các xã Khánh Hà, Nhị Khê, Duyên Thái (huyện Thường Tín).
Ranh giới:
- Phía Bắc giáp sông Tô Lịch, kênh bao thoát nước Yên Sở và phân khu đô thị GS.
- Phía Nam là đường Vành đai 4.
- Phía Đông là đường Pháp Vân – Cầu Giẽ và đường nhánh lên cầu Thanh Trì.
- Phía Tây giáp ruộng canh tác của các xã Tả Thanh Oai, Đại Áng, Vĩnh Quỳnh, xã Khánh Hà và phân khu đô thị GS.
Lưu ý về tên địa danh: đây là tên tại thời điểm năm 2012. Từ ngày 1/7/2025 Hà Nội bỏ cấp huyện và sắp xếp lại xã, phường, nhiều đơn vị cũ đã nhập vào xã, phường mới (ví dụ tên "xã Ngọc Hồi" hiện nay là xã mới sau sắp xếp, phạm vi có thể khác xã Ngọc Hồi năm 2012). Khi làm giấy tờ, hãy hỏi UBND xã, phường hiện tại để biết tên mới của nơi bạn quan tâm.
4 khu, 12 ô quy hoạch
Các khu được giới hạn bởi đường 1A và đường Vành đai 3,5:
| Khu | Vị trí | Diện tích, dân số | Các ô |
|---|---|---|---|
| A | Tây Bắc | khoảng 909,85 ha; 57.399 người | A.1 21,4 ha (2.500 người); A.2 73,42 ha (4.720); A.3 108,22 ha (4.500); A.4 217,02 ha (3.500); A.5 447,21 ha, 4 đơn vị ở (42.179) |
| B | Đông Bắc | khoảng 442,95 ha; 53.259 người | B.1 111,37 ha (12.230); B.2 113,32 ha (14.500); B.3 172,47 ha, 3 đơn vị ở (26.529) |
| C | Tây Nam | khoảng 1.305,97 ha; 102.458 người | C.1 273,22 ha, 5 đơn vị ở (42.990); C.2 323,91 ha (6.007); C.3 635,43 ha, 6 đơn vị ở (53.461) |
| D | Đông Nam | khoảng 447,77 ha; 33.612 người | D.1 395,69 ha, 4 đơn vị ở (33.612) |
Ô A.3 và A.4 có phần đất dự án nằm trong hành lang xanh và vành đai xanh (khoảng 64,35 ha và 31,42 ha). Quyết định không ghi từng ô thuộc xã nào.
Đất được chia cho việc gì?
Bản vẽ quy hoạch sử dụng đất phân khu S5. Đây là ảnh thu nhỏ do cổng đăng, chỉ để hình dung, không dùng để tra từng lô đất.
| Loại đất | Diện tích (ha) | Tỷ lệ |
|---|---|---|
| Đất dân dụng | 2.553,12 | 79,9% |
| – Công cộng thành phố | 158,31 | 4,95% |
| – Cây xanh, thể dục thể thao thành phố | 372,51 | 11,66% |
| – Đường, quảng trường, nhà ga, bến bãi đỗ xe thành phố | 196,77 | 6,16% |
| – Đất khu ở | 1.825,53 | 57,13% |
| Trong đó: đất đơn vị ở | 1.260,52 | 39,45% |
| Đất dân dụng khác | 269,38 | 8,43% |
| – Cơ quan, viện nghiên cứu, trường đào tạo | 119,4 | 3,74% |
| Đất ngoài dân dụng | 372,73 | 11,67% |
| – Giao thông đối ngoại (đường sắt, đường bộ, nhà ga, bến bãi) | 258,59 | 8,09% |
| – Công nghiệp, kho tàng | 57,67 | 1,8% |
Về nhà ở, quyết định yêu cầu dành đủ quỹ đất cho di dân giải phóng mặt bằng, tái định cư, nhà ở xã hội và nhà ở thương mại. Quyết định điều chỉnh một phần đất cụm công nghiệp Ngọc Hồi sang đất công trình công cộng, tạo trục không gian công cộng cấp thành phố theo hướng Đông – Tây, từ Quốc lộ 1A đến khu ga Ngọc Hồi.
Chỗ nào xây cao, chỗ nào giữ thấp?
Khác với S1, quyết định S5 có bảng chỉ tiêu cho từng khu, gồm mật độ xây dựng (MĐXD) và tầng cao tối thiểu – tối đa:
| Loại đất | Khu | MĐXD | Tầng cao |
|---|---|---|---|
| Công cộng thành phố | A | 40–50% | 20–30 tầng |
| Công cộng thành phố | C, D | 35–40% | 30–40 tầng |
| Đất hỗn hợp | C, D | 40–70% | 20–30 tầng |
| Đất đơn vị ở | B | 3–45% | 1–35 tầng |
| Đất đơn vị ở | D | 3–50% | 1–35 tầng |
| Công cộng khu ở | A / C | 30–40% / 35–40% | 5–9 tầng |
| Cây xanh thành phố | A | 5% | 1–2 tầng |
| Cây xanh thành phố | C, D | 2–5% | 1–2 tầng |
Biên độ 1–35 tầng của đất đơn vị ở rất rộng: quyết định không chỉ ra chỗ nào được xây tới 35 tầng, việc đó do quy hoạch chi tiết xác định. Về bố cục, quyết định đặt các trung tâm đa chức năng cao tầng tại điểm giao giữa Vành đai 3,5 và Quốc lộ 1A với đường Phan Trọng Tuệ; phát triển khu hỗn hợp dọc Quốc lộ 1A và đường Phan Trọng Tuệ.
Đường lớn, đường sắt và ga Ngọc Hồi
Bản đồ quy hoạch giao thông phân khu S5. Ảnh thu nhỏ do cổng đăng, chỉ để hình dung.
| Tuyến | Theo quyết định |
|---|---|
| Vành đai 4 | Cao tốc đối ngoại, rộng 120 m, 8 làn cao tốc ở giữa, đường gom 3 làn mỗi bên |
| Pháp Vân – Cầu Giẽ | Khi Vành đai 4 khép tuyến, đoạn qua S5 thành trục chính đô thị rộng 70–90 m, có đường gom |
| Quốc lộ 1A cũ | Trục chính đô thị hướng tâm, rộng 46 m, 10 làn xe |
| Vành đai 3,5 | Rộng 90 m ở đoạn có hành lang đường sắt đô thị số 6, còn lại 80 m |
| Phan Trọng Tuệ (đường 70) | Đường chính đô thị rộng 50 m, 8 làn xe |
| Đường sắt đô thị số 1 (Yên Viên – Ngọc Hồi) | Kết hợp đường sắt quốc gia, đi nổi; ngoài ga Ngọc Hồi dự kiến ga Văn Điển và ga Vĩnh Quỳnh |
| Đường sắt đô thị số 6 (Nội Bài – Hà Đông – Ngọc Hồi) | Trên cơ sở tuyến đường sắt vành đai cũ, có đoạn đi cùng hành lang Vành đai 3,5 |
Ga Ngọc Hồi là ga đầu mối đường sắt quốc gia phía Nam, rộng khoảng 114 ha (một chỗ khác trong quyết định ghi khoảng 115 ha), gồm ga lập tàu hàng, tàu khách, đề pô và ga cuối tuyến đường sắt đô thị số 1. Quyết định còn dự trữ hành lang cho đường sắt cao tốc Bắc – Nam vào ga Ngọc Hồi.
Nghĩa trang Văn Điển, bãi rác Tả Thanh Oai
- Nghĩa trang Văn Điển được định hướng chuyển thành công viên nghĩa trang, khoảng 18 ha. Quyết định ghi nghĩa trang hiện trạng chỉ hỏa táng, không hung táng, và phải có hành lang cây xanh cách ly.
- Bãi rác Tả Thanh Oai được định hướng đóng cửa hoàn toàn; sau khi xử lý, phần đất chuyển sang đất cây xanh.
- Công viên cây xanh, hồ điều hòa cấp đô thị đặt tại khu vực xã Tả Thanh Oai, Vĩnh Quỳnh.
Làm trước, làm sau
Theo phần phân kỳ, S5 nằm trong khu vực phát triển đợt đầu; tổ hợp ga đường sắt quốc gia Ngọc Hồi được coi là động lực. Phần phát triển giai đoạn sau gồm khu vực phía Tây tuyến đường liên khu vực Vĩnh Quỳnh – Đại Áng và khu vực phía Nam thuộc các xã Khánh Hà, Nhị Khê, Duyên Thái.
Quy hoạch S5 còn đúng không?
Quyết định 3765/QĐ-UBND được ký từ năm 2012. Từ đó đến nay, Hà Nội đã có quy hoạch chung mới, đã sắp xếp lại đơn vị hành chính, và các dự án đường sắt, ga Ngọc Hồi có thể đã được nghiên cứu lại. Các quy hoạch chi tiết 1/500 và điều chỉnh cục bộ (nếu có) sẽ là căn cứ cụ thể hơn cho từng khu đất.
Vì vậy, hãy coi bài này là bức tranh khung. Trước khi mua, hãy xin thông tin quy hoạch của đúng thửa đất. Cách làm có trong bài kiểm tra quy hoạch nhà đất Hà Nội trước khi mua.
Nói thẳng về giới hạn của bài này
Bài chỉ tóm tắt quyết định phê duyệt, không phải toàn bộ hồ sơ đồ án. Cổng của Bộ Xây dựng không đăng thuyết minh và Quy định quản lý theo đồ án S5. Ô mật độ xây dựng và tầng cao đất đơn vị ở của khu A, C để trống hoặc không đọc được trong bản quét, bài không tự điền. Bản vẽ chỉ là ảnh thu nhỏ, không đủ để đọc chức năng của từng lô. Bài không phải tư vấn pháp lý. Trước khi đặt cọc, hãy kiểm tra quy hoạch của đúng thửa đất tại cơ quan có thẩm quyền.
Câu hỏi thường gặp
Quy hoạch phân khu S5 được phê duyệt bằng quyết định nào?
Phân khu S5 rộng bao nhiêu, bao nhiêu dân?
Phân khu S5 gồm những nơi nào?
Ga Ngọc Hồi trong quy hoạch S5 rộng bao nhiêu?
Bài viết liên quan
Quy hoạch phân khu A6 Hồ Tây và phụ cận: đọc nhanh Quyết định 4177/QĐ-UBND
04/11/2026
Quy hoạch phân khu S2 (Hoài Đức, Tây Tựu, Xuân Phương): đọc nhanh Quyết định 405/QĐ-UBND
04/11/2026
Khu đô thị An Hưng thuộc phường nào? Địa chỉ mới và cách ghi đúng
04/11/2026
Quy hoạch phân khu GS(A) (Thanh Trì, Thường Tín): đọc nhanh Quyết định 6633/QĐ-UBND
04/11/2026
Cần tư vấn bất động sản khu vực Hà Nội?
Xem nhà đất đang bán & cho thuê