Quy hoạch phân khu N1 (Mê Linh, Đại Mạch): đọc nhanh Quyết định 1911/QĐ-UBND

Nếu bạn đang để ý đất ở vùng Mê Linh giữa đê sông Hồng và đường Vành đai 4, quanh Quang Minh, Kim Hoa, Thanh Lâm, Đại Thịnh, Văn Khê, Tráng Việt, Tiền Phong, hay xã Đại Mạch (Đông Anh cũ), quy hoạch "gốc" của vùng này là Quy hoạch phân khu đô thị N1, tỷ lệ 1/2000. Bài này tóm tắt những gì quyết định phê duyệt ghi, số liệu lấy trực tiếp từ văn bản.

Nguồn: Quyết định số 1911/QĐ-UBND ngày 28/02/2013 của UBND thành phố Hà Nội về việc phê duyệt đồ án Quy hoạch phân khu đô thị N1, tỷ lệ 1/2000. Văn bản và bản vẽ thu nhỏ được đăng trên Cổng thông tin quy hoạch xây dựng của Bộ Xây dựng.

📄 Tải quyết định gốc 1911/QĐ-UBND (PDF, có chữ ký và đóng dấu). Nguồn: Cổng thông tin quy hoạch, Bộ Xây dựng.

Đây là bài thứ mười hai trong loạt bài quy hoạch phân khu của ALOMYHOME và là bài đầu tiên về vùng phía Bắc sông Hồng. Các bài trước chủ yếu ở phía Tây và Nam, ví dụ phân khu S1 Tây Tựu, Đan Phượng.

N1 là vùng gì?

Quyết định xác định N1 là:

• đô thị cửa ngõ phía Tây Bắc của đô thị trung tâm thành phố Hà Nội;
• đô thị mới có hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật hiện đại, đồng bộ, kết nối với các khu làng xóm hiện có được cải tạo, chỉnh trang;
• trung tâm dịch vụ y tế, giáo dục cấp vùng phía Bắc Hà Nội;
• trung tâm thương mại, dịch vụ, quản lý đô thị Mê Linh – Đông Anh (văn bản ghi: hiện là trung tâm hành chính, chính trị huyện Mê Linh);
• đầu mối giao thông đường bộ, đường sắt phía Tây Bắc.

Số liệu chính

Phạm vi và ranh giới

Theo quyết định, N1 thuộc thị trấn Quang Minh, các xã Kim Hoa, Thanh Lâm, Đại Thịnh, Văn Khê, Mê Linh, Tráng Việt, Tiền Phong (huyện Mê Linh) và xã Đại Mạch (huyện Đông Anh).

• Phía Đông Bắc, Đông và Nam giáp hành lang xanh đầm Tiền Phong – đầm Vân Trì – sông Thiếp.
• Phía Tây Bắc giáp đường Vành đai 4.
• Phía Tây Nam giáp đê sông Hồng và hành lang xanh.

Lưu ý: đây là tên năm 2013. Từ 1/7/2025 Hà Nội bỏ cấp huyện và sắp xếp lại xã, phường; các xã, thị trấn trên đã nhập thành đơn vị mới với tên khác. Hãy hỏi UBND xã, phường hiện tại để biết tên mới nơi bạn quan tâm. Lưu ý thêm: "Văn Khê" ở đây là xã Văn Khê của huyện Mê Linh, không phải khu Văn Khê ở Hà Đông.

Bảy khu quy hoạch

Quyết định chia N1 thành 7 khu, 24 ô quy hoạch (văn bản ghi trong đó có 22 đơn vị ở và 1 nhóm nhà ở độc lập).

Dân số bảy khu cộng lại đúng 190.000 người. Quyết định không ghi khu nào ứng với xã nào; chi tiết nằm trên bản vẽ quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất (ký hiệu QH04A), bản này không có trên cổng.

Đất được chia cho việc gì?

Trong đất khu ở có 1.185,62 ha đất đơn vị ở. Đất nhóm nhà ở 847,02 ha gồm 613,86 ha xây dựng mới và 233,16 ha nhà ở hiện có (cải tạo chỉnh trang). Như vậy khoảng 72% đất nhóm nhà ở của N1 là đất xây dựng mới.

Với đất nhà ở xây mới, quyết định ghi các loại hình chung cư, liên kế, biệt thự, nhà vườn và thứ tự ưu tiên: tái định cư, giãn dân, di dân giải phóng mặt bằng; nhà ở xã hội; đấu giá quyền sử dụng đất; nhà ở thương mại. Trong quỹ đất nhà ở xây mới sẽ bố trí dự án nhà ở xã hội, ngoài quỹ đất 20% trong các dự án phát triển khu nhà ở.

Cao tầng ở đâu, thấp tầng ở đâu?

Quyết định không ghi số tầng cho từng ô, chỉ ghi nguyên tắc:

• Không gian đô thị chủ yếu là công trình thấp tầng và trung tầng mật độ thấp.
• Công trình cao tầng bố trí dọc đường chính đô thị mặt cắt ngang 100 m và tuyến đường mặt cắt ngang 60 m.
• Khu vực trọng tâm là nút giao giữa đường 100 m và đường 60 m; không gian cao nhất tổ chức tại khu vực nút giao này. Điểm nhấn đặt dọc đường 100 m, 60 m và đường liên khu vực rộng 48 m.
• Hai bên Vành đai 4 bố trí dải cây xanh cảnh quan. Mặt nước được khai thác làm cảnh quan: kênh Thạch Phú, đầm Tiền Phong, sông Hồng.

Đường lớn và đường sắt

Bản đồ quy hoạch giao thông phân khu N1. Đây là ảnh thu nhỏ do cổng đăng, chỉ để hình dung mạng lưới đường, không dùng để tra từng lô đất.

Theo quyết định:

• Vành đai 4 có làn dành riêng cho xe buýt nhanh (BRT) ở hai bên phần đường gom phía Đông.
• Đường sắt quốc gia vành đai đi dọc hành lang Vành đai 4, vượt sông Hồng bằng cầu riêng, cách cầu đường bộ khoảng 150 m.
• Đường sắt đô thị số 7 đi ở dải phân cách giữa của đường 60 m (Vành đai 3,5), dự kiến bố trí ga với khoảng cách trung bình khoảng 1 km; phần không gian ngầm ghi bố trí 5 nhà ga trong phân khu. Đi ngầm hay đi nổi được xác định khi lập dự án.
• Quyết định dự kiến bố trí 12 trung tâm vận tải đa phương tiện (khoảng 9,41 ha), 9 trạm trung chuyển xe buýt (khoảng 4,78 ha) và 83 điểm đỗ xe tập trung (khoảng 50,87 ha).

Thoát nước: cần trạm bơm

N1 có cao độ nền trung bình 8,5–10,5 m. Phía Tây thoát nước ra sông Cà Lồ, phía Đông ra đầm Tiền Phong và đầm Và. Khi mực nước sông Cà Lồ cao, nước được bơm qua trạm bơm Thường Lệ (24,4 m³/s); khi cả sông Cà Lồ và đầm Tiền Phong đều cao, nước được bơm ra sông Hồng qua trạm bơm Văn Khê (24–52 m³/s). Hồ điều hòa khoảng 110 ha (khoảng 4,6% diện tích phân khu); phần còn thiếu so với chỉ tiêu tối thiểu 5% diện tích đất xây dựng đô thị được bù bằng mặt nước ở phân khu GN và hồ đầu mối trạm bơm Văn Khê.

Quy hoạch còn đúng không?

Điều 3 chỉ ghi quyết định có hiệu lực từ ngày ký; khác với một số phân khu nội đô, văn bản không có câu thay thế các quy hoạch cũ. Quyết định ghi: đồ án, dự án đã duyệt và đã hoặc đang triển khai thì tiếp tục theo nội dung đã duyệt; đồ án, dự án đã duyệt nhưng chưa triển khai thì phải kiểm tra, rà soát, đối chiếu với quy hoạch phân khu.

Văn bản ghi phần lớn quỹ đất N1 thuộc quy hoạch xây dựng đợt đầu. Phần phát triển ở giai đoạn sau gồm phía Đông Bắc khu nghiên cứu và các cơ sở công nghiệp, kho tàng, nhà máy, xí nghiệp không phù hợp quy hoạch; các cơ sở này dần từng bước chuyển đổi chức năng cho phù hợp. Từ năm 2013 đến nay có thể đã có các quy hoạch chi tiết, điều chỉnh cục bộ làm thay đổi chỉ tiêu từng khu đất. Bài này chỉ dựa vào quyết định gốc năm 2013.

Nói thẳng về giới hạn

• Quyết định là khung chung cho cả 2.343 ha. Nó không cho biết từng thửa đất được xây mấy tầng, có nằm trong chỉ giới đường hay không.
• Cổng chỉ đăng bản đồ giao thông, rộng khoảng 445 điểm ảnh; không có bản đồ sử dụng đất, thuyết minh hay quy định quản lý.
• ALOMYHOME chưa có trang dự án nào ở vùng N1; bài này chỉ nhằm giúp bạn đọc đúng văn bản gốc.

Muốn biết chắc về một thửa đất, hãy xin thông tin quy hoạch tại UBND xã hoặc Sở Quy hoạch – Kiến trúc Hà Nội. Cách làm có trong bài kiểm tra quy hoạch nhà đất Hà Nội trước khi mua.