Nhà thuê bị mất trộm: chủ nhà hay người thuê chịu trách nhiệm?

Một buổi sáng mở cửa thấy khóa bị phá, tivi, điều hòa của chủ nhà biến mất, laptop của mình cũng không còn. Câu hỏi đầu tiên của người thuê thường là: mình có phải đền đồ cho chủ nhà không? Còn chủ nhà thì hỏi ngược lại: ai trả tiền thay khóa, sửa cửa?

Pháp luật không có một điều riêng cho "nhà thuê bị trộm", nhưng các quy định chung của Bộ luật Dân sự 2015 cho câu trả lời khá rõ. Bài này tóm tắt theo hướng dễ áp dụng.

Nội dung cập nhật đến ngày 04/11/2026. Bài mang tính tham khảo chung; tranh chấp cụ thể nên hỏi luật sư hoặc cơ quan có thẩm quyền.

Nguyên tắc chung: chủ sở hữu chịu rủi ro về tài sản của mình

Điều 162 Bộ luật Dân sự 2015 quy định chủ sở hữu phải chịu rủi ro về tài sản thuộc sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật quy định khác.

Áp vào nhà thuê:

• Đồ của chủ nhà (nội thất, điều hòa, thiết bị gắn theo nhà): rủi ro mặc định thuộc về chủ nhà.
• Đồ của người thuê (xe, laptop, tiền, trang sức): rủi ro thuộc về người thuê.

Người có lỗi gây thiệt hại, ở đây là kẻ trộm, phải bồi thường cho chủ tài sản (Điều 584, Điều 585 Bộ luật Dân sự). Trên thực tế, việc đòi được tiền phụ thuộc vào việc cơ quan công an có tìm ra người gây án hay không.

Khi nào người thuê phải đền đồ của chủ nhà

Điều 479 Bộ luật Dân sự quy định bên thuê phải bảo quản tài sản thuê như tài sản của chính mình; nếu làm mất, hư hỏng thì phải bồi thường. Nói cách khác, người thuê phải đền khi vi phạm nghĩa vụ bảo quản (Điều 351 về trách nhiệm do vi phạm nghĩa vụ):

• Người thuê không bảo quản đúng mức — để cửa không khóa, làm mất chìa mà không báo chủ nhà, cho người lạ ở lại, đi vắng dài ngày mà bỏ mặc nhà — thì dễ bị yêu cầu bồi thường đồ của chủ nhà bị mất.
• Người thuê đã bảo quản đúng mức — khóa cửa đầy đủ, kẻ trộm phá khóa, cạy cửa sổ — thì có cơ sở để cho rằng mình không vi phạm nghĩa vụ, và rủi ro quay về chủ sở hữu theo Điều 162.

Lưu ý: trộm cắp thường khó được coi là sự kiện bất khả kháng (Điều 156: sự kiện khách quan, không thể lường trước và không thể khắc phục dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết). Vì vậy người thuê không nên chỉ dựa vào lý do "bất khả kháng" mà nên chứng minh mình đã làm đủ phần bảo quản.

Hợp đồng có thể thỏa thuận khác. Nếu hợp đồng ghi "bên thuê chịu mọi mất mát đối với tài sản trong nhà", người thuê có thể phải chịu theo thỏa thuận — đọc kỹ trước khi ký.

Khi nào chủ nhà phải đền đồ của người thuê

Mặc định chủ nhà không phải đền đồ riêng của người thuê bị trộm. Chủ nhà chỉ có thể phải chịu trách nhiệm khi có lỗi hoặc vi phạm nghĩa vụ, ví dụ:

• Người thuê đã báo khóa cửa hỏng, cửa sổ không đóng được mà chủ nhà không sửa trong thời gian hợp lý.
• Chủ nhà hoặc người được chủ nhà giao chìa tự ý vào nhà, để cửa không khóa. Xem thêm chủ nhà tự ý vào nhà đang cho thuê có được không.
• Hợp đồng có cam kết riêng về an ninh (bảo vệ, camera) mà chủ nhà không thực hiện.

Khi đó, người thuê có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ (Điều 360), nhưng phải chứng minh được lỗi và thiệt hại.

Việc cần làm ngay khi phát hiện bị trộm

1. Giữ nguyên hiện trường, không dọn dẹp. Chụp ảnh, quay video cửa, khóa, tủ, vị trí đồ bị mất.
2. Báo ngay công an phường nơi có nhà. Công an cấp xã (phường) có trách nhiệm tiếp nhận tố giác, tin báo; có thể đến trực tiếp, gọi điện hoặc gửi qua ứng dụng VNeID. Xin giấy xác nhận đã tiếp nhận.
3. Báo chủ nhà (người thuê báo) hoặc báo người thuê (nếu chủ nhà phát hiện), bằng tin nhắn có lưu lại.
4. Lập danh sách tài sản mất, ghi rõ của ai, kèm hóa đơn, ảnh chụp trước đó. Đồ của chủ nhà thì đối chiếu biên bản bàn giao nhà cho thuê.
5. Báo công ty bảo hiểm nếu có mua bảo hiểm tài sản, nhà ở tự nguyện có quyền lợi trộm cắp. Bảo hiểm thường yêu cầu biên bản của công an và dấu hiệu đột nhập.
6. Thay khóa, sửa cửa để bảo vệ phần tài sản còn lại; thỏa thuận ai chịu chi phí (mặc định là chủ nhà nếu hư hỏng do kẻ trộm, không do lỗi người thuê). Xem thêm sửa chữa nhà thuê hư hỏng, ai chịu.

Về thời hạn: theo Điều 147 Bộ luật Tố tụng hình sự, cơ quan có thẩm quyền giải quyết tố giác, tin báo trong 20 ngày, vụ việc phức tạp có thể kéo dài theo luật định. Hành vi trộm tài sản trị giá từ 2 triệu đồng trở lên (hoặc dưới 2 triệu đồng trong một số trường hợp) có thể bị xử lý hình sự theo Điều 173 Bộ luật Hình sự; dưới mức đó có thể bị xử phạt hành chính.

Đăng ký tạm trú đầy đủ giúp người thuê dễ chứng minh mình đang ở hợp pháp tại địa chỉ đó khi làm việc với công an. Xem đăng ký tạm trú khi thuê nhà 2026.

Bảo hiểm cháy nổ bắt buộc có trả khi bị trộm không?

Không. Bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc chỉ áp dụng cho một số loại cơ sở có nguy hiểm về cháy, nổ (nhà ở riêng lẻ thông thường để ở không thuộc diện này) và chỉ chi trả thiệt hại do cháy, nổ. Muốn được bồi thường khi mất trộm, phải mua bảo hiểm tài sản hoặc nhà ở tự nguyện có điều khoản trộm cắp.

Nên ghi gì vào hợp đồng thuê để tránh tranh cãi

Phần lớn nhà cho thuê nguyên căn có đồ của chủ nhà: trong 92 tin cho thuê trên ALOMYHOME (chốt 04/11/2026), 74 tin ghi nội thất cơ bản, 5 tin nội thất đầy đủ, 11 tin để trống, 2 tin không ghi. Với nhà có nội thất, nên thỏa thuận rõ:

• Danh mục tài sản của chủ nhà kèm ảnh, tình trạng, giá trị ước tính (trong biên bản bàn giao).
• Nghĩa vụ bảo quản cụ thể của người thuê: khóa cửa, báo mất chìa trong bao lâu, báo khi đi vắng dài ngày.
• Nghĩa vụ của chủ nhà: sửa khóa, cửa trong bao nhiêu ngày kể từ khi được báo.
• Ai chịu rủi ro mất trộm khi không bên nào có lỗi, và có mua bảo hiểm hay không, ai trả phí.
• Có được lắp camera, khóa thông minh không; khi trả nhà xử lý thế nào.

Mẫu điều khoản chung xem tại hợp đồng thuê nhà nguyên căn: điều khoản cần có.

Tóm lại

• Đồ của ai, người đó chịu rủi ro, trừ khi bên kia vi phạm nghĩa vụ (bảo quản, sửa chữa) hoặc hợp đồng thỏa thuận khác.
• Người thuê chứng minh đã bảo quản đúng mức thì có cơ sở không phải đền đồ của chủ nhà.
• Báo công an ngay, giữ hiện trường, lập danh sách tài sản — đó là căn cứ cho mọi yêu cầu bồi thường về sau.

Đang tìm nhà thuê có nội thất, bàn giao rõ ràng? Xem biệt thự cho thuê ở phường Dương Nội và liền kề cho thuê Louis City Đại Mỗ trên ALOMYHOME — mỗi tin ghi rõ tình trạng nội thất để bạn làm biên bản bàn giao ngay từ đầu.