Mua nhà đang có người thuê: 8 việc người mua cần kiểm tra

Ở các khu đô thị phía Tây Nam Hà Nội, có những căn biệt thự, liền kề được rao bán khi vẫn đang có người thuê làm văn phòng, cửa hàng hay để ở. Với người mua để đầu tư, đó có vẻ là lợi thế: nhận nhà là có ngay tiền thuê. Nhưng mua nhà đang cho thuê cũng là nhận luôn một hợp đồng do người khác ký, kèm tiền cọc, tiền thuê trả trước và những cam kết bạn chưa từng đọc. Bài này viết cho người mua: luật nói gì, và tám việc nên kiểm tra trước khi đặt cọc.

Căn cứ: Luật Nhà ở 2023 (số 27/2023/QH15) các Điều 164, 168, 172, 173; Bộ luật Dân sự 2015. Số liệu tin đăng chốt ngày 09/11/2026 trên ALOMYHOME. Bài là thông tin tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý cho từng hồ sơ.

Ba điều luật cần biết trước

• Bạn nhận luôn hợp đồng thuê: khi thời hạn thuê còn, người thuê được ở tiếp đến hết hạn và chủ mới tiếp tục thực hiện hợp đồng, trừ khi các bên thỏa thuận khác (khoản 2 Điều 173 Luật Nhà ở 2023).
• Người thuê có quyền ưu tiên mua: chủ nhà phải thông báo bằng văn bản; người thuê đã trả đủ tiền thuê có 30 ngày để quyết định (Điều 168, trừ nhà thuộc tài sản công). Người mua nên xin xem bằng chứng chủ nhà đã làm bước này.
• Hợp đồng mua bán vẫn phải công chứng hoặc chứng thực (khoản 1 Điều 164); nên ghi rõ tình trạng đang cho thuê vào hợp đồng.

Phân tích chi tiết các quy định này, từ góc nhìn người đang thuê, có trong bài chủ nhà bán nhà đang cho thuê, người thuê có phải dọn đi.

8 việc người mua cần kiểm tra

1. Xin bản sao hợp đồng thuê và đọc kỹ

Đừng chỉ nghe "đang cho thuê 30 triệu/tháng". Hãy yêu cầu bản sao hợp đồng thuê và các phụ lục, đọc các mục: thời hạn còn lại, giá thuê, lịch tăng giá, kỳ trả, quyền gia hạn của người thuê, điều khoản khi chủ nhà bán nhà. Hợp đồng còn 4 năm với giá cố định thấp có thể làm bạn mất linh hoạt, dù dòng tiền nghe hấp dẫn.

2. Gặp trực tiếp người thuê

Hỏi người thuê xác nhận: giá đang trả, đã trả trước đến tháng nào, tiền cọc bao nhiêu, có thỏa thuận miệng nào khác với chủ nhà không (ví dụ được miễn tiền vài tháng để tự sửa nhà). Những gì người thuê nói khác hợp đồng là dấu hiệu cần làm rõ trước khi cọc.

3. Làm rõ tiền cọc của người thuê do ai giữ

Luật không có điều nào quy định cụ thể chủ cũ hay chủ mới phải trả lại tiền cọc khi nhà đổi chủ. Chủ mới "tiếp tục thực hiện hợp đồng" nên thường sẽ phải trả cọc khi hợp đồng kết thúc, trong khi tiền đó lại nằm trong túi chủ cũ. Cách xử lý phổ biến:

• trừ tiền cọc vào giá mua, hoặc
• chủ cũ chuyển tiền cọc cho chủ mới khi bàn giao,

và ghi rõ trong biên bản thỏa thuận ba bên (chủ cũ – chủ mới – người thuê). Theo Điều 370 Bộ luật Dân sự 2015, chuyển giao nghĩa vụ cho người khác cần bên có quyền đồng ý, nên chữ ký của người thuê là cần thiết.

4. Tính tiền thuê đã trả trước

Nếu người thuê đã trả trước theo quý, 6 tháng hay một năm, phần tiền tương ứng với những tháng sau ngày bàn giao thuộc về chủ mới về mặt công bằng, nhưng lại đã vào tay chủ cũ. Thỏa thuận rõ khoản này được trừ vào giá mua hoặc chuyển lại cho bạn. Đối chiếu với điều khoản thanh toán trong hợp đồng thuê; các điều khoản thường gặp có trong bài hợp đồng thuê nhà nguyên căn: điều khoản cần có.

5. Kiểm tra người thuê đang dùng nhà vào việc gì

Nhà đang làm văn phòng, trụ sở công ty, cửa hàng, lớp học có thể kéo theo: đăng ký kinh doanh tại địa chỉ, biển hiệu, yêu cầu phòng cháy chữa cháy, cải tạo trong nhà. Hỏi người thuê đã cải tạo gì, khi trả nhà có phải hoàn trạng không. Xem thêm phòng cháy chữa cháy khi thuê nhà làm văn phòng, kinh doanh.

6. Kiểm tra hiện trạng nhà dù đang có người ở

Nhà đang có người thuê thường khó xem kỹ từng phòng. Hãy hẹn lịch xem cùng người thuê, chụp ảnh hiện trạng và lập biên bản. Hư hỏng do người thuê gây ra sẽ khó đòi khi đã đổi chủ nếu không có biên bản lúc bàn giao.

7. Kiểm tra pháp lý như mọi giao dịch mua bán

Nhà đang cho thuê không thay thế việc kiểm tra sổ, tình trạng thế chấp, ngăn chặn. Các bước có trong bài kiểm tra nhà đất bị ngăn chặn, kê biên trước khi đặt cọc. Trong hợp đồng đặt cọc, nên ghi rõ tình trạng cho thuê và cách xử lý tiền cọc, tiền trả trước của người thuê — tham khảo điều khoản bắt buộc trong hợp đồng đặt cọc.

8. Nếu bạn muốn lấy lại nhà để ở

Muốn người thuê dọn đi trước hạn, bạn phải thỏa thuận được với họ, thường kèm khoản hỗ trợ hoặc bồi thường; "đổi chủ" không phải lý do để chủ nhà đơn phương chấm dứt theo khoản 2 Điều 172. Nếu cần nhận nhà vào một ngày cụ thể, hãy đưa điều kiện "bên bán bàn giao nhà trống" vào hợp đồng mua bán và để bên bán tự thỏa thuận với người thuê trước khi công chứng.

Biên bản ba bên nên có gì?

Sau khi nhận nhà: nghĩa vụ của chủ mới

Khi trở thành bên cho thuê, bạn có nghĩa vụ thuế như mọi cá nhân cho thuê nhà: năm 2026, doanh thu cả năm từ 1 tỷ đồng trở xuống không phải nộp thuế GTGT, TNCN nhưng vẫn phải thông báo doanh thu với cơ quan thuế. Chi tiết xem thuế cho thuê nhà 2026. Thuế, phí khi mua bán xem thuế phí mua bán nhà đất 2026.

Đối chiếu với thị trường biệt thự Dương Nội

Trên ALOMYHOME, khu đô thị Dương Nội đang có 26 tin bán biệt thự (24 tin có giá, chào 26,21 – 55 tỷ đồng, giá giữa 31,79 tỷ) và 29 tin cho thuê biệt thự (26 tin có giá, chào 15 – 50 triệu đồng/tháng, giá giữa 33 triệu). Đây là giá chào của những căn khác nhau, nên không thể ghép trực tiếp thành lợi suất của một căn. Nếu bạn mua để cho thuê, hãy tính trên hợp đồng thuê thật của chính căn đó, theo cách trong bài lợi suất cho thuê biệt thự Dương Nội.

Giới hạn của bài viết

Luật chưa có hướng dẫn riêng về tiền cọc, tiền trả trước khi nhà đổi chủ; các cách xử lý trong bài là thực tế thường áp dụng, nên trao đổi với phòng công chứng hoặc luật sư khi hồ sơ phức tạp. Số liệu tin đăng chỉ gồm tin trên ALOMYHOME.

Xem nhà thật

Bạn có thể xem biệt thự đang bán ở khu đô thị Dương Nội và dự án Solasta Mansion trên ALOMYHOME. Với căn đang có người thuê, ALOMYHOME có thể hỗ trợ kiểm tra hồ sơ thuê và sắp lịch xem nhà cùng người thuê trước khi bạn đặt cọc.