Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp với nhà ở 2026: ai nộp, tính thế nào?

Mua xong một căn liền kề hay biệt thự, ngoài lệ phí trước bạ và thuế khi sang tên, chủ nhà còn một khoản nhỏ nhưng phải nộp mỗi năm: thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (người dân hay gọi là "thuế nhà đất"). Số tiền thường không lớn, nhưng nhiều người bỏ quên vì không biết phải kê khai, hoặc nghĩ nhà cho thuê thì người thuê nộp.

Bài này tóm tắt quy định đang áp dụng năm 2026 cho đất ở của hộ gia đình, cá nhân.

Nội dung pháp lý cập nhật đến ngày 04/11/2026. Ví dụ tính trong bài dùng giá đất giả định để minh họa cách tính, không phải giá của căn nhà cụ thể nào. Số thuế thật của bạn căn cứ vào thông báo của cơ quan thuế.

Luật nào đang áp dụng

• Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp số 48/2010/QH12 vẫn còn hiệu lực (văn bản hợp nhất 05/VBHN-VPQH năm 2024). Riêng khoản 3 Điều 6 về giá đất đã được sửa theo Luật Đất đai 2024.
• Văn bản hướng dẫn: Nghị định 53/2011/NĐ-CP và Thông tư 153/2011/TT-BTC (đã được sửa đổi, bổ sung).
• Việc khai, nộp thuế theo Luật Quản lý thuế 2025 (số 108/2025/QH15, hiệu lực 01/7/2026), Nghị định 252/2026/NĐ-CP và Thông tư 89/2026/TT-BTC (mẫu tờ khai).

Đang có dự thảo sửa luật: ngày 23/10/2026, Chính phủ trình Quốc hội dự án luật sửa đổi một số luật thuế, trong đó có thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (đề xuất thuế suất 0,2% với đất bỏ hoang, chậm đưa vào sử dụng, bổ sung một số trường hợp miễn thuế, đồng thời có đề xuất thay đổi cách thu với đất lấn, chiếm). Tính đến ngày viết bài, dự án chưa được thông qua, nên chưa áp dụng.

Ai phải nộp

Theo Điều 4 Luật 48/2010/QH12:

• Người nộp thuế là người có quyền sử dụng đất (người đứng tên trên sổ).
• Chưa được cấp sổ thì người đang sử dụng đất nộp.
• Nhà đất cho thuê (khoản 3 Điều 4 quy định cho trường hợp cho thuê đất, thực tế áp dụng với nhà đất cho thuê): người nộp thuế được xác định theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê; hợp đồng không thỏa thuận thì người có quyền sử dụng đất (chủ nhà) nộp.

Vì vậy, nếu chủ nhà muốn người thuê chịu khoản này, phải ghi rõ trong hợp đồng thuê. Xem thêm điều khoản cần có trong hợp đồng thuê nhà nguyên căn.

Công thức tính

Số thuế phải nộp = Diện tích đất tính thuế × Giá 1 m² đất × Thuế suất

Diện tích tính thuế

Là diện tích đất ở thực tế sử dụng. Có sổ thì thường theo diện tích ghi trên sổ.

Giá 1 m² đất

Theo khoản 3 Điều 6 (đã sửa), giá tính thuế là giá đất theo bảng giá đất tương ứng với mục đích sử dụng, ổn định theo chu kỳ 5 năm. Chu kỳ ổn định hiện tại là 2022–2026 theo hướng dẫn của cơ quan thuế; Công văn 5521/CT-CS ngày 03/8/2026 của Cục Thuế tiếp tục nhắc nguyên tắc giá theo bảng giá đất, ổn định chu kỳ 5 năm. Thuế Hà Nội cũng cho biết hộ gia đình, cá nhân không phải khai lại nếu chỉ thay đổi giá 1 m² theo bảng giá.

Lưu ý: chu kỳ tiếp theo (từ năm 2027) dùng bảng giá đất nào để tính thuế chưa có hướng dẫn cụ thể tại thời điểm viết bài. Bảng giá đất của Hà Nội đã được điều chỉnh tăng mạnh từ cuối năm 2024, nên người dân cần theo dõi hướng dẫn của cơ quan thuế cho kỳ thuế 2027.

Thuế suất lũy tiến theo hạn mức (Điều 7)

Ngoài ra: đất sử dụng không đúng mục đích hoặc chưa sử dụng theo quy định chịu 0,15%; đất lấn, chiếm chịu 0,2% và không áp dụng hạn mức.

Hạn mức ở đây là hạn mức đất ở do UBND cấp tỉnh quy định. Với đất đã có sổ, hạn mức dùng để tính thuế được xác định theo quy định tại Nghị định 53/2011/NĐ-CP (có trường hợp lấy hạn mức tại thời điểm cấp sổ). Ở Hà Nội, hạn mức giao đất ở hiện hành nằm tại Quyết định 61/2024/QĐ-UBND (đã được sửa đổi, bổ sung). Mức áp cho thửa đất của bạn được thể hiện trên tờ khai, thông báo thuế — nếu thấy chưa đúng, hỏi lại cơ quan thuế.

Ví dụ minh họa với biệt thự, liền kề

Nhiều căn biệt thự, liền kề trong khu đô thị có diện tích lớn hơn hạn mức đất ở tại phường, nên phần vượt hạn mức chịu thuế suất 0,07%. Ví dụ, 26 tin bán biệt thự Khu đô thị Dương Nội trên ALOMYHOME (chốt 04/11/2026) có diện tích đất từ 170 đến 225 m².

Giả định: thửa đất 180 m², hạn mức áp dụng 90 m², giá 1 m² trong thông báo thuế là 30 triệu đồng (số giả định):

Cùng giả định đó, thửa 212,5 m² sẽ có 122,5 m² vượt hạn mức, thuế khoảng 810.000 + 2.572.500 = 3.382.500 đồng/năm.

Thấy rõ: với nhà ở, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp thường là khoản nhỏ so với tiền thuê hay giá nhà. Cái rủi ro lớn hơn là quên kê khai, quên nộp rồi bị tính tiền chậm nộp.

Kê khai và hạn nộp

• Khai lần đầu: khi phát sinh nghĩa vụ (ví dụ vừa đứng tên nhà mới), người nộp thuế khai trong 30 ngày. Trên thực tế, sau khi sang tên, nên hỏi bộ phận một cửa hoặc cơ quan thuế nơi có đất xem đã có dữ liệu chưa và cần nộp tờ khai gì.
• Trong chu kỳ ổn định: không phải khai lại hằng năm nếu không thay đổi người nộp thuế hay các yếu tố tính thuế (diện tích, mục đích sử dụng).
• Có nhiều thửa đất ở cùng tỉnh, thành: phải khai tổng hợp để xác định phần vượt hạn mức, hạn chậm nhất ngày 31/3 năm sau.
• Hạn nộp: lần đầu chậm nhất 30 ngày kể từ ngày cơ quan thuế ra thông báo; từ năm thứ hai, nộp một lần trong năm, chậm nhất ngày 31/10. Năm 2026, ngày 31/10 rơi vào thứ Bảy nên hạn cuối là 02/11/2026 — đã qua. Nếu chưa nộp, nên nộp sớm để hạn chế tiền chậm nộp.

Trường hợp được miễn, giảm

• Số thuế phải nộp hằng năm từ 50.000 đồng trở xuống (tính tổng trên các thửa) được miễn. Thuế Hà Nội cho biết năm 2026 vẫn áp dụng và người dân không cần làm đơn.
• Một số trường hợp miễn, giảm khác theo Điều 9, 10 Luật 48/2010/QH12: đất ở trong hạn mức của hộ nghèo, người có công thuộc diện chính sách; đất bị thiệt hại do thiên tai, sự kiện bất khả kháng...

Chủ biệt thự, liền kề trong khu đô thị hiếm khi rơi vào diện miễn 50.000 đồng vì diện tích lớn.

Chủ nhà cho thuê cần lưu ý

• Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp tách riêng với thuế cho thuê nhà (thuế giá trị gia tăng, thu nhập cá nhân). Hai khoản không trừ cho nhau. Xem thuế cho thuê nhà 2026.
• Muốn người thuê chịu khoản thuế đất, ghi rõ trong hợp đồng; nếu không, chủ nhà nộp.
• Khi tính lợi suất cho thuê biệt thự Dương Nội, nên trừ cả khoản thuế đất hằng năm.

Người sắp mua nhà nên hỏi gì

• Chủ cũ đã nộp đủ thuế sử dụng đất các năm trước chưa (xin xem biên lai, chứng từ).
• Sau khi sang tên, khoản thuế năm nay ai nộp — ghi vào hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán.
• Các khoản thuế, phí khác khi mua: xem thuế, phí mua bán nhà đất 2026 và thuế phí mua biệt thự Dương Nội.

Giới hạn của bài viết

Bài tóm tắt quy định chung cho đất ở của hộ gia đình, cá nhân. Hạn mức, giá đất áp cho từng thửa và các trường hợp đặc biệt cần căn cứ thông báo thuế và hướng dẫn của cơ quan thuế nơi có đất. Luật sửa đổi đang được Quốc hội xem xét; khi được thông qua, một số nội dung có thể thay đổi từ năm 2027.

Đang tìm hiểu mua biệt thự để ở hoặc cho thuê? Xem biệt thự đang rao bán ở Khu đô thị Dương Nội trên ALOMYHOME — tin thật, ảnh thật, có ghi rõ pháp lý.