Người thuê nhà không trả tiền thuê, không chịu dọn đi: chủ nhà làm gì?

Cho thuê nhà nguyên căn, điều chủ nhà sợ nhất không phải nhà bỏ trống mà là người thuê nợ tiền vài tháng rồi vẫn ở lì, hoặc hợp đồng hết hạn mà không chịu dọn đi. Phản xạ đầu tiên của nhiều người là cắt điện, thay khóa, mang đồ ra ngoài. Đó lại là cách dễ khiến chủ nhà từ người bị thiệt thành người vi phạm. Bài này nói rõ chủ nhà được làm gì, không được làm gì và các bước đòi lại tiền, lấy lại nhà đúng luật.

Căn cứ: Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 (Điều 171, 172); Bộ luật Dân sự 2015 (Điều 155, 328, 357, 418, 429, 468, 481, 482); Bộ luật Hình sự 2015 (Điều 158); Luật Hòa giải, đối thoại tại Tòa án 2020; Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 về án phí; Luật Thi hành án dân sự số 106/2025/QH15 (hiệu lực 01/7/2026). Bài viết là thông tin tham khảo, cập nhật ngày 05/11/2026, không thay thế tư vấn của luật sư cho từng vụ việc.

Khi nào chủ nhà được đơn phương chấm dứt hợp đồng?

Nguyên tắc của Luật Nhà ở 2023 (khoản 1 Điều 172): trong thời hạn thuê, chủ nhà không được đơn phương chấm dứt hợp đồng và thu hồi nhà, trừ các trường hợp luật liệt kê. Với chuyện tiền thuê, trường hợp đó là khi người thuê không trả đủ tiền thuê theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do đã được thỏa thuận trong hợp đồng.

Nghĩa là:

• Chậm trả 1–2 tháng: chủ nhà chưa có quyền đơn phương chấm dứt theo Luật Nhà ở, chỉ được đòi tiền và lãi chậm trả (trừ khi hợp đồng có thỏa thuận riêng). Quy định chung về thuê tài sản tại Điều 481 Bộ luật Dân sự cũng chỉ cho chấm dứt khi không trả tiền ba kỳ liên tiếp.
• Nợ từ 3 tháng trở lên: chủ nhà được đơn phương chấm dứt, nhưng phải thông báo trước ít nhất 30 ngày bằng văn bản hoặc hình thức hai bên đã thỏa thuận (khoản 4 Điều 172), trừ khi hợp đồng có thỏa thuận khác.

Các căn cứ khác cho chủ nhà chấm dứt (dùng nhà sai mục đích, tự ý cơi nới, cho thuê lại khi chưa được đồng ý...) có trong bài chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn.

Hợp đồng đã hết hạn thì khác: hợp đồng tự chấm dứt (điểm a khoản 2 Điều 171), chủ nhà không cần lý do. Người thuê vẫn ở lại là chậm trả tài sản thuê; theo khoản 4 Điều 482 Bộ luật Dân sự, chủ nhà có quyền yêu cầu trả lại nhà, trả tiền thuê cho thời gian chậm trả, bồi thường thiệt hại và nộp phạt nếu hợp đồng có thỏa thuận phạt. Lưu ý: nếu sau ngày hết hạn chủ nhà vẫn nhận tiền thuê như bình thường mà không có văn bản nào, người thuê dễ lập luận rằng hai bên đã đồng ý thuê tiếp.

Những việc chủ nhà KHÔNG nên làm

Tội xâm phạm chỗ ở của người khác (Điều 158) có khung hình phạt từ cải tạo không giam giữ đến 02 năm hoặc tù từ 03 tháng, khung nặng hơn đến 05 năm tù. Có bị xử lý hay không tùy từng vụ, nhưng không chủ nhà nào nên đánh cược. Ngay cả khi đã chấm dứt hợp đồng hợp lệ, việc buộc người thuê ra khỏi nhà phải qua thỏa thuận hoặc qua Tòa án và cơ quan thi hành án. Xem thêm chủ nhà tự ý vào nhà đang cho thuê có được không.

Các bước nên làm

Bước 1: Nhắc nợ bằng văn bản, giữ chứng cứ

Gửi tin nhắn, email hoặc văn bản nhắc tiền thuê, ghi rõ số tháng nợ, số tiền, hạn trả. Lưu lại toàn bộ: hợp đồng, biên lai, sao kê chuyển khoản, tin nhắn. Đây là chứng cứ cho mọi bước sau.

Tiền thuê chậm trả phải chịu lãi: mức do hai bên thỏa thuận nhưng không vượt 20%/năm; không thỏa thuận thì tính 10%/năm (Điều 357, Điều 468 Bộ luật Dân sự). Phạt vi phạm thì chỉ áp dụng khi hợp đồng có ghi (Điều 418).

Bước 2: Thương lượng — thường là cách nhanh nhất

Một biên bản thỏa thuận ghi lịch trả nợ, ngày trả nhà, cách xử lý tiền cọc (ví dụ trừ cọc vào tiền thuê còn nợ) thường nhanh và rẻ hơn kiện tụng rất nhiều. Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự, việc trừ cọc vào nghĩa vụ trả tiền phụ thuộc vào thỏa thuận; tốt nhất ghi rõ trong biên bản và hai bên cùng ký. Nếu cần người đứng giữa, có thể nhờ tổ hòa giải ở cơ sở hoặc hòa giải, đối thoại tại Tòa án; với tranh chấp hợp đồng thuê nhà, hòa giải là tự nguyện, không bắt buộc trước khi kiện. Khi người thuê trả nhà, lập biên bản bàn giao chốt điện, nước, hiện trạng.

Bước 3: Gửi thông báo chấm dứt hợp đồng (nếu đủ căn cứ)

Khi người thuê nợ từ 3 tháng trở lên, gửi thông báo đơn phương chấm dứt bằng văn bản, nêu căn cứ (Điều 172 Luật Nhà ở 2023), số tiền nợ, ngày chấm dứt (ít nhất 30 ngày sau), đề nghị trả nhà và thanh toán. Gửi qua bưu điện có báo phát hoặc giao trực tiếp có ký nhận.

Bước 4: Khởi kiện

Từ ngày 01/7/2025, tranh chấp dân sự như hợp đồng thuê nhà do Tòa án nhân dân khu vực giải quyết sơ thẩm. Chủ nhà có thể yêu cầu cùng lúc: trả tiền thuê còn nợ, lãi chậm trả, trả lại nhà, bồi thường. Thời hiệu khởi kiện đòi tiền theo hợp đồng là 03 năm kể từ ngày biết quyền lợi bị xâm phạm (Điều 429 Bộ luật Dân sự); riêng yêu cầu trả lại nhà là đòi lại tài sản thuộc sở hữu của mình, không áp dụng thời hiệu (khoản 2 Điều 155).

Án phí sơ thẩm với yêu cầu có giá trị (Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14): 300.000 đồng nếu giá trị tranh chấp từ 6 triệu đồng trở xuống; 5% giá trị tranh chấp nếu trên 6 triệu đến 400 triệu đồng. Trường hợp người thuê đã thừa nhận nợ, chứng cứ rõ ràng, địa chỉ rõ ràng, Tòa có thể giải quyết theo thủ tục rút gọn.

Bước 5: Thi hành án

Bản án có hiệu lực mà người thuê không tự thi hành thì chủ nhà làm đơn yêu cầu thi hành án. Theo Luật Thi hành án dân sự số 106/2025/QH15 (hiệu lực 01/7/2026), có thể yêu cầu cơ quan thi hành án dân sự hoặc văn phòng thi hành án dân sự. Thời hiệu yêu cầu thi hành án là 5 năm kể từ ngày bản án có hiệu lực.

Phòng từ đầu

Hợp đồng nên ghi rõ kỳ trả tiền, lãi chậm trả, mức phạt, việc trừ cọc vào tiền thuê còn nợ, hạn trả nhà sau khi chấm dứt và cách xử lý đồ người thuê để lại. Mức cọc thị trường xem ở bài đặt cọc thuê nhà bao nhiêu tháng; mẫu điều khoản đầy đủ có trong bài hợp đồng thuê nhà nguyên căn: 9 điều khoản cần có.

Nếu bạn đang muốn tìm khách thuê mới ổn định cho liền kề, biệt thự ở khu Tây Nam Hà Nội, có thể tham khảo kinh nghiệm cho thuê biệt thự Dương Nội và xem các tin đang cho thuê trên ALOMYHOME như biệt thự cho thuê phường Dương Nội.