Cơi nới, xây thêm tầng nhà liền kề khu đô thị: có được không?

Ở nhiều khu đô thị phía tây Hà Đông, dãy liền kề, biệt thự cao bằng nhau, cùng màu sơn, cùng kiểu mái. Khi gia đình đông người hơn hay muốn làm văn phòng, nhiều chủ nhà tính xây thêm một tầng, làm mái che sân thượng hoặc mở rộng mặt tiền. Câu hỏi đặt ra: nhà trong khu đô thị có được cơi nới không, việc nào được tự làm, việc nào phải xin phép?

Số liệu tin đăng chốt ngày 03/11/2026 trên ALOMYHOME. Quy định trong bài theo Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 (hiệu lực 01/7/2026) và các văn bản hướng dẫn tính đến ngày này. Bài mang tính tham khảo; trước khi thi công, hãy hỏi UBND phường nơi có nhà.

Nhà trong khu đô thị được xây đồng bộ đến mức nào?

Số tầng ghi trên tin đăng cho thấy mỗi khu gần như có một chiều cao chung:

Sự đồng bộ này không ngẫu nhiên. Nhà trong khu đô thị được xây theo quy hoạch chi tiết đã phê duyệt, trong đó quy định số tầng, chiều cao, mật độ xây dựng, khoảng lùi và hình thức kiến trúc của từng dãy. Đó là "khung" mà mọi việc cơi nới về sau phải nằm trong.

Việc nào thường không phải xin giấy phép?

Theo khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025, được miễn giấy phép xây dựng khi sửa chữa, cải tạo bên trong công trình, hoặc cải tạo mặt ngoài không giáp đường đô thị có yêu cầu quản lý kiến trúc, với điều kiện:

• không thay đổi mục đích sử dụng, công năng;
• không làm thay đổi kết cấu chịu lực chính;
• bảo đảm yêu cầu về phòng cháy chữa cháy, môi trường.

Những việc như lát lại sàn, sơn lại tường trong nhà, thay thiết bị vệ sinh, chống thấm, làm lại hệ thống điện nước, ngăn vách nhẹ thường thuộc nhóm này. Nếu bạn định lắp thang máy, khoét sàn thì cần xem kỹ hơn; tham khảo bài lắp thang máy gia đình cho biệt thự xây thô.

Luật mới cũng miễn giấy phép cho một số nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng, tổng diện tích sàn dưới 500 m², nhưng không áp dụng ở khu vực đã có yêu cầu quản lý kiến trúc hoặc thuộc khu vực phát triển đô thị theo quy hoạch. Nhà liền kề, biệt thự trong khu đô thị thường rơi vào nhóm ngoại lệ này, nên đừng mặc định là được miễn.

Việc nào phải xin giấy phép sửa chữa, cải tạo?

Bạn cần xin giấy phép khi việc cải tạo làm thay đổi một trong các yếu tố:

• kết cấu chịu lực (đập tường chịu lực, đổ thêm sàn, nâng tầng);
• hình thức kiến trúc mặt ngoài ở khu có yêu cầu quản lý kiến trúc (đổi mặt tiền, thêm ban công, đổi màu sơn, kiểu mái);
• quy mô, chiều cao, số tầng;
• công năng có ảnh hưởng đến an toàn, phòng cháy, môi trường.

Từ 01/7/2026, theo Nghị định 217/2026/NĐ-CP, UBND cấp xã/phường cấp giấy phép xây dựng cho nhà ở riêng lẻ. Hồ sơ thường gồm bản vẽ hiện trạng, ảnh chụp hiện trạng và bản vẽ thiết kế cải tạo.

Xây thêm tầng có được cấp phép không?

Điều kiện cốt lõi để được cấp phép là công trình phù hợp với quy hoạch đã phê duyệt. Nếu quy hoạch chi tiết của dãy nhà quy định 5 tầng, việc xin lên 6 tầng sẽ không đủ điều kiện cấp phép, trừ khi quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh trước. Điều chỉnh quy hoạch là việc của cơ quan nhà nước theo trình tự riêng, không phải thủ tục mà một hộ có thể tự xin cho căn nhà của mình.

Tương tự, lấn ra khoảng lùi phía trước, xây kín sân sau hay làm thêm tum vượt chiều cao cho phép đều có nguy cơ không phù hợp quy hoạch. Trước khi thuê thiết kế, hãy mang sổ và bản vẽ hoàn công (nếu có) lên UBND phường hỏi rõ chỉ tiêu của lô đất.

Làm sai thì bị gì?

Theo Nghị định 339/2026/NĐ-CP (thay Nghị định 16/2022, hiệu lực 26/8/2026), mức phạt với nhà ở riêng lẻ được báo chí giới thiệu như sau:

Ngoài tiền phạt, người vi phạm còn có thể bị buộc phá dỡ phần công trình không thể cấp phép. Sửa chữa, cải tạo sai nội dung giấy phép cũng bị phạt, ở mức thấp hơn. Mức cụ thể tùy hành vi, khu vực và việc người vi phạm là cá nhân hay tổ chức; hãy đối chiếu văn bản gốc hoặc hỏi cơ quan quản lý trật tự xây dựng của phường.

Sau khi cải tạo hợp pháp làm thay đổi diện tích sàn, số tầng, bạn nên sớm làm thủ tục đăng ký biến động để cập nhật thông tin nhà lên sổ (Điều 133 Luật Đất đai 2024). Nhà có phần xây thêm chưa được ghi nhận trên sổ thường khó bán, khó thế chấp; xem thêm mua nhà chưa hoàn công cần kiểm tra gì.

Người thuê nhà có được tự cải tạo không?

Không, nếu chủ nhà chưa đồng ý. Theo Luật Nhà ở 2023, người không phải chủ sở hữu chỉ được cải tạo nhà khi chủ sở hữu đồng ý (Điều 131), và chủ nhà được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nếu bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo (khoản 2 Điều 172).

Nếu bạn thuê liền kề ở Louis City Đại Mỗ hay Geleximco Lê Trọng Tấn để làm văn phòng, hãy ghi vào hợp đồng: được dựng vách, khoan tường, lắp biển hiệu đến đâu; ai chịu chi phí; khi trả nhà có phải hoàn nguyên không. Phần trách nhiệm sửa chữa giữa hai bên xem tại sửa chữa nhà thuê hư hỏng ai chịu.

Lưu ý với hàng xóm và ban quản lý

Nhà liền kề dùng chung tường, chung móng với căn bên cạnh. Đổ thêm sàn hay khoan cắt kết cấu có thể làm nứt nhà hàng xóm và phát sinh trách nhiệm bồi thường; xem xây nhà làm nứt nhà hàng xóm ai bồi thường. Nhiều khu đô thị cũng yêu cầu đăng ký thi công với ban quản lý (giờ làm, đường vận chuyển vật liệu, nơi đặt phế thải), nên hỏi trước để tránh bị dừng giữa chừng.

Tóm lại

• Sửa bên trong, không động kết cấu, không đổi mặt ngoài: thường không cần giấy phép.
• Đổi mặt tiền, động kết cấu, thêm tầng: phải xin phép UBND phường, và chỉ được cấp nếu phù hợp quy hoạch.
• Xây vượt số tầng, chiều cao của dãy: gần như không được cấp phép, dễ bị phạt và buộc phá dỡ.

Muốn có nhà đủ rộng ngay từ đầu, cách đơn giản hơn là chọn đúng căn. Xem các căn biệt thự bán ở Khu đô thị Dương Nội hoặc liền kề 7 tầng tại Him Lam Vạn Phúc trên ALOMYHOME, có ảnh thật và thông số từng căn.