Nhà hàng xóm xây dựng làm nứt nhà mình: ai bồi thường, làm gì trước?

Ở các khu đô thị bán nhà xây thô, chuyện nhà bên cạnh đang hoàn thiện là rất thường gặp: khoan đục, đổ bê tông sàn mái, cải tạo tầng 1. Ở khu nhà phố cũ thì có người đập đi xây lại, đào móng sâu. Không ít trường hợp nhà kế bên bị nứt tường, lún nền, thấm dột sau đó.

Bài này trả lời: ai phải bồi thường, luật nào áp dụng, nên làm gì ngay khi thấy vết nứt, và nếu chính bạn sắp xây, sửa nhà thì cần làm gì để tránh tranh chấp.

Tóm tắt theo văn bản đang có hiệu lực ngày 30/10/2026. Số liệu thị trường lấy từ tin đăng trên ALOMYHOME cùng ngày. Bài viết để tham khảo, không thay tư vấn luật sư hay kết luận giám định trong từng vụ.

Vì sao chuyện này hay gặp ở khu đô thị xây thô?

Trong 26 tin bán biệt thự Khu đô thị Dương Nội trên ALOMYHOME, 22 tin có nhắc tới hiện trạng thô (thường hoàn thiện mặt ngoài, bên trong để thô). Nghĩa là trong cùng một dãy, nhiều căn sẽ được hoàn thiện vào những thời điểm khác nhau. Các căn biệt thự song lập, liền kề chung tường hoặc sát tường với nhau, nên rung động khi khoan đục, cắt sàn, hay nước thi công đều có thể ảnh hưởng nhà bên cạnh.

Nếu bạn đang chuẩn bị hoàn thiện căn của mình, đọc thêm hoàn thiện biệt thự xây thô ở Dương Nội có cần xin phép.

Ai phải bồi thường?

Bộ luật Dân sự 2015 là căn cứ chính:

• Điều 174: khi xây dựng công trình, chủ sở hữu phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh.
• Điều 584: người có hành vi xâm phạm tài sản của người khác mà gây thiệt hại thì phải bồi thường. Chỉ được miễn khi do sự kiện bất khả kháng hoặc hoàn toàn do lỗi của bên bị thiệt hại.
• Điều 605: chủ sở hữu, người chiếm hữu, người được giao quản lý, sử dụng nhà cửa, công trình xây dựng phải bồi thường thiệt hại do công trình đó gây ra. Người thi công có lỗi thì phải liên đới bồi thường.

Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 (hiệu lực 01/7/2026) bổ sung:

• Điều 51: nhà thầu phải bảo đảm an toàn cho công trình, tài sản trong thi công và lập biện pháp an toàn; chủ đầu tư giám sát và được tạm dừng thi công khi phát hiện vi phạm.
• Khoản 1 Điều 55: khi có nguy cơ mất an toàn ảnh hưởng tới công trình lân cận, phải dừng thi công và áp dụng biện pháp bảo đảm an toàn.
• Khoản 4 Điều 55: nếu hư hỏng được xác định là do sự cố công trình, tổ chức, cá nhân gây ra sự cố phải bồi thường thiệt hại và chịu chi phí liên quan.

Tóm lại, bạn có thể yêu cầu chủ nhà đang xây bồi thường; nếu thợ, nhà thầu thi công có lỗi thì họ liên đới cùng chịu. Hai bên này tự phân chia với nhau sau.

Được đòi những khoản gì?

Theo Điều 589 Bộ luật Dân sự, thiệt hại do tài sản bị xâm phạm gồm:

• Tài sản bị hư hỏng: tường nứt, nền lún, trần thấm, gạch ốp vỡ, đồ đạc hỏng.
• Lợi ích bị mất hoặc giảm sút do không dùng được tài sản: ví dụ phải đi thuê chỗ ở tạm, mất tiền cho thuê vì người thuê bỏ đi.
• Chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế, khắc phục thiệt hại: chống đỡ tạm, thuê đơn vị kiểm định, sửa chữa.

Theo Điều 585, bồi thường phải toàn bộ và kịp thời, các bên được tự thỏa thuận mức và cách bồi thường (trả tiền, hay bên xây tự sửa cho bạn).

Thời hiệu khởi kiện đòi bồi thường là 3 năm kể từ ngày bạn biết hoặc phải biết quyền lợi của mình bị xâm phạm (Điều 588). Đừng để lâu.

Mức phạt hành chính với bên thi công

Từ 26/8/2026, Nghị định 339/2026/NĐ-CP thay Nghị định 16/2022 về xử phạt trong xây dựng. Theo điểm a Điều 26, thi công gây lún, nứt, hư hỏng công trình lân cận (chưa gây thiệt hại về người) với công trình nhà ở riêng lẻ bị phạt 30–40 triệu đồng (mức cho tổ chức, thường là nhà thầu thi công). Cá nhân, hộ gia đình bị phạt bằng một nửa theo nguyên tắc chung của Nghị định, tức 15–20 triệu đồng. Tiền phạt nộp cho Nhà nước, không thay cho tiền bồi thường bạn được nhận.

Làm gì ngay khi thấy vết nứt?

1. Chụp ảnh, quay video vết nứt có thước đo và ngày giờ; đánh dấu đầu vết nứt bằng bút để theo dõi có dài thêm không.
2. Báo ngay cho chủ nhà đang xây và đội thi công, bằng tin nhắn hoặc văn bản để có dấu vết, đề nghị tạm dừng hạng mục gây rung, gia cố.
3. Báo ban quản lý khu (nếu có) và UBND phường để lập biên bản hiện trạng. Khi có nguy cơ mất an toàn, cơ quan có thẩm quyền yêu cầu dừng thi công.
4. Lập vi bằng (nhờ Thừa hành viên, trước đây gọi là Thừa phát lại) nếu bên kia không hợp tác, để ghi nhận hiện trạng trước khi họ sửa che đi.
5. Thuê đơn vị kiểm định chất lượng công trình đánh giá nguyên nhân và mức hư hỏng, nếu thiệt hại lớn.
6. Thương lượng, hòa giải: lập biên bản thỏa thuận ghi rõ hạng mục sửa, ai làm, hạn hoàn thành, số tiền.
7. Khởi kiện ra Tòa án nhân dân khu vực nếu không thỏa thuận được. Tòa có thể trưng cầu giám định nguyên nhân và giá trị thiệt hại.

Lưu ý: đòi bồi thường do nứt, lún là quan hệ bồi thường ngoài hợp đồng, không phải tranh chấp quyền sử dụng đất, nên không bắt buộc hòa giải ở UBND cấp xã trước khi kiện. Nếu kèm theo chuyện lấn ranh đất thì phần lấn ranh là tranh chấp đất đai và phải hòa giải ở UBND cấp xã trước (Điều 235 Luật Đất đai 2024).

Nếu chính bạn sắp xây, sửa nhà

Phòng tránh rẻ hơn bồi thường nhiều:

• Chụp ảnh hiện trạng nhà hai bên trước khi khởi công, tốt nhất có chủ nhà bên cạnh cùng xem và ký biên bản. Sau này có vết nứt cũ thì không bị đổ cho mình.
• Thuê nhà thầu có hợp đồng, ghi rõ trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho nhà lân cận. Khoản 1 Điều 10 Luật Xây dựng 2025 giao nhà thầu thi công mua bảo hiểm trách nhiệm dân sự đối với bên thứ ba khi công trình thuộc diện bắt buộc; hỏi nhà thầu xem công trình nhà bạn có thuộc diện này và họ đã mua chưa.
• Hạng mục cắt sàn, đục tường chung, đào móng: cần kỹ sư tính phương án, làm vào giờ cho phép, che chắn kỹ.
• Thông báo cho hàng xóm lịch thi công những ngày ồn, rung nhiều.

Người thuê nhà thì sao?

Nếu bạn đang thuê và nhà bị hư do công trình bên cạnh, hãy báo ngay cho chủ nhà. Chủ nhà là chủ sở hữu nên là người đòi bồi thường phần nhà; bạn có thể đòi phần đồ đạc của mình bị hỏng. Trong lúc đó, chủ nhà vẫn có nghĩa vụ sửa chữa hư hỏng lớn để bạn dùng nhà ổn định: xem sửa chữa nhà thuê: hư hỏng nào ai chịu.

Khi đi mua nhà

Lúc xem nhà, để ý vết nứt ở tường giáp nhà bên, chân tường tầng 1, vệt thấm ở trần. Hỏi chủ nhà nhà bên cạnh xây khi nào, có tranh chấp gì chưa. Xem kiểm tra biệt thự xây thô trước khi mua và kinh nghiệm đi xem nhà.

Giới hạn của bài viết

Số liệu 22/26 tin có nhắc hiện trạng thô chỉ phản ánh tin bán biệt thự Dương Nội trên ALOMYHOME tại ngày chốt. Mức phạt theo Nghị định 339/2026 tóm tắt từ các nguồn tổng hợp; khi cần dùng trong hồ sơ, hãy đối chiếu bản gốc. Mỗi vụ việc cụ thể cần kết quả giám định để xác định nguyên nhân và mức thiệt hại.

Xem tin thật, ảnh thật trên ALOMYHOME: biệt thự bán Khu đô thị Dương Nội, phân khu Solasta Mansion, biệt thự cho thuê phường Dương Nội.