Lắp thang máy gia đình cho biệt thự xây thô: giấy phép, kiểm định

Biệt thự 4 tầng nghe thì rộng, nhưng với gia đình có ông bà lớn tuổi hoặc trẻ nhỏ, leo 4 tầng mỗi ngày là chuyện không nhỏ. Vì vậy nhiều người mua biệt thự xây thô ở Khu đô thị Dương Nội đã tính ngay việc lắp thang máy gia đình khi hoàn thiện.

Nhà xây thô có lợi thế: chưa ốp lát, chưa làm trần, nên làm hố thang lúc này đỡ tốn và đỡ đập phá hơn nhiều so với nhà đã ở. Nhưng đây là việc chạm vào kết cấu, nên cần hiểu trước chuyện giấy phép, kiểm định và khai báo.

Số liệu chốt ngày 30/10/2026 từ 26 tin bán biệt thự Khu đô thị Dương Nội trên ALOMYHOME, trong đó 22 tin thuộc phân khu Solasta Mansion. Phần pháp lý tra theo văn bản đang có hiệu lực tại ngày viết; bài không thay cho tư vấn của kỹ sư kết cấu hay cơ quan cấp phép.

Biệt thự Dương Nội đang bán có đặc điểm gì?

• 23/26 tin ghi nhà 4 tầng, 1 tin 5 tầng, 2 tin không ghi số tầng.
• 22/26 tin có nhắc tới hiện trạng thô trong mô tả (thường là hoàn thiện mặt ngoài, bên trong để thô).
• 22 căn Solasta Mansion đều 4 tầng, tổng diện tích sàn ghi trong tin từ 353 đến 435,5 m²: lô 170 m² đất (11 căn) có sàn 360,8–372,6 m², lô 212,5 m² (9 căn) có sàn 435,5 m²; ngoài ra 1 lô 187,5 m² (sàn 364,8 m²) và 1 lô 200,67 m² (sàn 353 m²).

Không tin nào trong 26 tin bán ghi sẵn thang máy. Trong 93 tin cho thuê, cũng chỉ 1 tin ghi rõ có thang máy. Nghĩa là gần như mọi căn sẽ phải tự lắp nếu cần.

Xem thêm: kiểm tra biệt thự xây thô trước khi mua, Solasta Mansion 170 m² hay 212,5 m².

Lắp thang máy có phải xin giấy phép xây dựng không?

Việc này theo Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 (hiệu lực chung từ 01/7/2026; riêng các trường hợp miễn giấy phép ở khoản 2, 3 Điều 43 áp dụng từ 01/01/2026). Khoản 2 Điều 43 liệt kê các công trình được miễn giấy phép. Có hai điểm liên quan:

Điểm g – nhà ở riêng lẻ. Nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng, tổng sàn dưới 500 m² được miễn giấy phép, nhưng chỉ khi không nằm trong khu chức năng, khu vực phát triển đô thị theo quy hoạch chung thành phố, khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc… Vì vậy không nên hiểu là "nhà dưới 7 tầng thì khỏi xin phép". Một khu đô thị như Dương Nội rất có thể không thuộc diện miễn theo điểm này. Hỏi UBND phường để biết chính xác.

Điểm h – sửa chữa, cải tạo bên trong. Được miễn giấy phép khi sửa chữa, cải tạo bên trong công trình mà không làm thay đổi công năng, không ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực, bảo đảm yêu cầu phòng cháy chữa cháy.

Lắp thang máy thường phải cắt sàn các tầng để làm hố thang, có khi phải làm thêm dầm, cột đỡ. Luật không nói rõ cắt sàn làm hố thang có phải là "ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực" hay không. Nghị định 217/2026/NĐ-CP hướng dẫn cấp giấy phép xây dựng cũng chưa làm rõ điểm này. Vì vậy cách làm an toàn là:

1. Nhờ kỹ sư kết cấu đánh giá vị trí đặt thang và phương án cắt sàn, có bản vẽ, thuyết minh.
2. Mang hồ sơ đó hỏi UBND phường nơi có nhà (sau sáp nhập, Khu đô thị Dương Nội thuộc phường Dương Nội) xem có phải xin giấy phép sửa chữa, cải tạo hay không.
3. Hỏi ban quản lý khu về quy định thi công (giờ làm, tập kết vật liệu, tiền đặt cọc thi công nếu có).

Nếu thang máy làm thay đổi mặt ngoài (ví dụ nhô lên mái thành tum mới, mở rộng ra sân), khả năng phải xin phép cao hơn nhiều. Với biệt thự đã hoàn thiện mặt ngoài như Solasta, nên đặt thang bên trong khối nhà.

Bài liên quan: hoàn thiện biệt thự xây thô ở Dương Nội có cần xin phép.

Thang máy gia đình có phải kiểm định không?

Có. Thang máy nằm trong danh mục máy, thiết bị có yêu cầu nghiêm ngặt về an toàn lao động (mục "Thang máy các loại" tại Thông tư 36/2019/TT-BLĐTBXH), không có ngoại lệ cho thang gia đình.

Quy chuẩn riêng là QCVN 32:2018/BLĐTBXH về an toàn lao động đối với thang máy gia đình (ban hành kèm Thông tư 15/2018/TT-BLĐTBXH). Quy chuẩn này áp dụng cho thang chỉ chở người, tốc độ không quá 0,3 m/giây, sàn cabin không quá 1,6 m², hành trình không quá 15 m. Thang vượt các ngưỡng này áp dụng quy chuẩn thang máy thông thường.

Theo QCVN 32:2018:

• Thang phải được kiểm định lần đầu trước khi đưa vào sử dụng, sau đó kiểm định định kỳ và kiểm định bất thường (ví dụ sau sửa chữa lớn).
• Chu kỳ kiểm định định kỳ không quá 3 năm một lần; với thang đã dùng trên 10 năm thì không quá 2 năm một lần.

Việc kiểm định do tổ chức kiểm định được cấp phép thực hiện. Khi ký với đơn vị lắp đặt, nên ghi rõ ai lo việc kiểm định lần đầu và chi phí kiểm định đã tính trong giá hay chưa.

Có phải khai báo với cơ quan nhà nước không?

Theo khoản 2 Điều 30 Luật An toàn, vệ sinh lao động 2015, tổ chức, cá nhân đưa vào sử dụng máy, thiết bị có yêu cầu nghiêm ngặt phải khai báo với cơ quan chuyên môn thuộc UBND cấp tỉnh; Nghị định 44/2016/NĐ-CP quy định thời hạn trong vòng 30 ngày trước hoặc sau khi đưa vào sử dụng. Hiện cơ quan tiếp nhận là Sở Nội vụ (sau khi Bộ Lao động – Thương binh và Xã hội hợp nhất vào Bộ Nội vụ năm 2025).

Từ 01/7/2026 đến hết 28/02/2027, theo Nghị quyết 66.18/2026/NQ-CP, cơ quan nhà nước không cấp giấy xác nhận khai báo, nhưng nghĩa vụ khai báo vẫn giữ. Thủ tục này hiện đang được cắt giảm, sửa đổi, nên khi lắp xong hãy hỏi đơn vị lắp đặt hoặc Sở Nội vụ Hà Nội cách khai báo hiện hành.

Nên tính thang máy từ lúc nào?

Với nhà xây thô, thứ tự hợp lý là:

1. Chọn vị trí thang cùng lúc với thiết kế công năng: thang thường đặt cạnh cầu thang bộ hoặc ở lõi giữa nhà để không cắt ngang phòng ngủ.
2. Đánh giá kết cấu và hỏi phường như ở trên, trước khi đập bất cứ chỗ nào.
3. Chọn loại thang: thang cáp kéo, thang thủy lực hay thang trục vít, mỗi loại cần kích thước hố, hố pit (phần sâu dưới tầng 1) và chiều cao tầng trên cùng khác nhau. Lấy thông số hố từ hãng trước rồi mới làm hố.
4. Đi điện riêng cho thang khi làm phần điện ngầm.
5. Hoàn thiện xung quanh hố thang sau khi đã có kích thước chính xác.
6. Kiểm định, khai báo trước khi cả nhà dùng.

Làm theo thứ tự này giúp tránh việc ốp lát xong rồi lại đập ra.

Một vài lưu ý thực tế

• Diện tích mất đi: hố thang chiếm một phần diện tích mỗi tầng. Với lô 170 m² đất, sàn mỗi tầng vẫn rộng, nhưng nên đo trước để biết phòng nào bị thu hẹp.
• Tầng tum, sân thượng: nếu muốn thang lên tới sân thượng, hỏi kỹ chiều cao cần có ở tầng trên cùng.
• Bảo trì: thang gia đình vẫn cần bảo trì định kỳ. Hỏi giá bảo trì hằng năm trước khi chọn hãng.
• Nhà thuê: nếu bạn đang thuê nhà và muốn lắp thang, phải có chủ nhà đồng ý bằng văn bản, thỏa thuận ai trả tiền và khi trả nhà xử lý thế nào. Xem thuê nhà cho gia đình 3 thế hệ.

Giới hạn của bài viết

Số liệu nhà lấy từ tin đăng trên ALOMYHOME tại ngày chốt. Phần pháp lý tóm tắt theo văn bản đang có hiệu lực; riêng việc cắt sàn lắp thang có cần giấy phép hay không hiện chưa có hướng dẫn rõ, nên kết luận cuối cùng thuộc về UBND phường nơi có nhà. Bài không đưa giá thang máy vì giá phụ thuộc hãng, loại thang và số điểm dừng.

Xem biệt thự đang bán, ảnh thật: biệt thự bán Khu đô thị Dương Nội, phân khu Solasta Mansion, tổng quan Khu đô thị Dương Nội.