Chủ đầu tư chậm làm sổ hồng: người mua nhà dự án nên làm gì?

Ở các khu đô thị phía tây nam Hà Nội, không hiếm căn liền kề, biệt thự đã bàn giao và có người ở nhiều năm nhưng giấy tờ vẫn chỉ là hợp đồng mua bán. Ngay trong kho tin của ALOMYHOME có 2 tin cho thuê liền kề Louis City Đại Mỗ ghi pháp lý "hợp đồng mua bán". Nếu bạn đang ở hoặc đang định mua một căn như vậy, bài này giải thích chủ đầu tư phải làm gì, trong bao lâu, và người mua có những cách nào để thúc đẩy.

Cập nhật ngày 06/11/2026. Trong 120 tin đăng trên ALOMYHOME: 61 tin ghi sổ đỏ/sổ hồng chính chủ, 2 tin ghi hợp đồng mua bán, 57 tin không ghi pháp lý. Bài viết là thông tin pháp luật chung; trường hợp cụ thể nên hỏi luật sư hoặc cơ quan đăng ký đất đai nơi có nhà.

Luật cho chủ đầu tư bao lâu?

Khoản 3 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (Luật 29/2023/QH15, hiệu lực từ 01/8/2024) quy định: trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà ở cho bên mua (hoặc kể từ khi bên thuê mua đã thanh toán đủ), chủ đầu tư phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận cho người mua — trừ trường hợp người mua tự nguyện tự làm thủ tục.

Lưu ý hai chữ "nộp hồ sơ": 50 ngày là hạn để chủ đầu tư nộp, chưa phải hạn để người mua cầm sổ. Sau khi nộp, còn thời gian cơ quan nhà nước giải quyết. Luật Nhà ở 2023 cũng có quy định tương tự về trách nhiệm này của chủ đầu tư.

Vì sao nhiều dự án vẫn chậm?

Thường do phía dự án chưa xong một trong các việc: chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất, chưa nghiệm thu hoàn thành công trình, xây sai thiết kế được duyệt, hoặc dự án đang thế chấp ngân hàng. Những vướng mắc này nằm ở phía chủ đầu tư, nhưng người mua là người chịu thiệt: chưa thể thế chấp vay vốn, khó bán lại, khó làm thủ tục thừa kế, tặng cho.

Người mua có thể làm gì?

1. Giữ lại 5% cho đến khi có sổ (nhà mua trên giấy)

Với nhà ở hình thành trong tương lai (mua khi chưa xây xong), khoản 3 Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng khi người mua chưa được cấp giấy chứng nhận; 5% còn lại trả khi cơ quan có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận. Đây là "đòn bẩy" hợp pháp — đừng thanh toán đủ 100% khi chưa có sổ.

2. Gửi văn bản yêu cầu chủ đầu tư

Gửi văn bản (có ký nhận hoặc gửi bảo đảm) yêu cầu chủ đầu tư cho biết: đã nộp hồ sơ cấp sổ chưa, nộp ngày nào, vướng mắc gì, dự kiến khi nào xong. Văn bản này là bằng chứng nếu sau này cần khiếu nại hoặc khởi kiện. Nên liên kết với các hộ cùng dự án để gửi chung.

3. Tự nộp hồ sơ

Thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà trong dự án hiện thực hiện theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP và Quyết định 2304/QĐ-BNNMT ngày 23/6/2025 của Bộ Nông nghiệp và Môi trường. Hồ sơ có thể do chủ đầu tư nộp hoặc người mua tự nộp, thường gồm: đơn theo mẫu, hợp đồng mua bán, biên bản bàn giao nhà và các giấy tờ của dự án (giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư, văn bản nghiệm thu...). Thời hạn giải quyết không quá 08 ngày làm việc (miền núi, hải đảo, vùng khó khăn không quá 18 ngày).

Trên thực tế, người mua thường khó tự có giấy tờ của dự án, nên vẫn cần chủ đầu tư phối hợp. Hãy hỏi nơi tiếp nhận hồ sơ đất đai ở địa phương danh mục cụ thể trước khi nộp.

Lưu ý: nhiều bài viết cũ còn dẫn các điều của Nghị định 101/2024/NĐ-CP về thủ tục cấp sổ. Một phần các điều này đã bị bãi bỏ từ 01/7/2025 bởi Nghị định 151/2025/NĐ-CP, nên cần đối chiếu văn bản hiện hành.

4. Khiếu nại, phản ánh và khởi kiện

Có thể phản ánh tới UBND phường, Sở Nông nghiệp và Môi trường, Sở Xây dựng nơi có dự án. Chủ đầu tư vi phạm thời hạn có thể bị xử phạt hành chính; văn bản xử phạt trong lĩnh vực xây dựng, kinh doanh bất động sản hiện hành là Nghị định 339/2026/NĐ-CP (hiệu lực 26/8/2026, thay Nghị định 16/2022/NĐ-CP). Nếu hợp đồng có điều khoản phạt hoặc bồi thường khi chậm làm sổ, người mua có thể khởi kiện ra tòa để đòi.

Đang định mua căn chưa có sổ?

• Hỏi rõ tình trạng hồ sơ cấp sổ của dãy, của dự án: đã nộp chưa, vướng ở đâu.
• Mua lại hợp đồng mua bán chỉ được khi chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận và đáp ứng các điều kiện khác tại Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (hợp đồng không tranh chấp, nhà không bị kê biên, thế chấp trừ khi bên nhận thế chấp đồng ý, chuyển nhượng toàn bộ hợp đồng). Chi tiết xem chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chưa có sổ.
• Kiểm tra cả hoàn công: mua nhà chưa hoàn công cần kiểm tra gì.
• Phân biệt các loại giấy: sổ đỏ, sổ hồng, sổ trắng khác nhau thế nào.

Đi thuê căn chưa có sổ thì sao?

Nhà cho thuê không bắt buộc phải có giấy chứng nhận, nhưng người thuê cần xác minh người cho thuê đúng là bên mua trong hợp đồng hoặc được ủy quyền hợp lệ. Cách kiểm tra xem bài thuê nhà chưa có sổ đỏ, kiểm tra giấy tờ chủ nhà.

Giới hạn của bài viết

• Một số chi tiết thủ tục (mẫu đơn, số điều trong Nghị định 151/2025) có thể được hướng dẫn thêm; hãy hỏi cơ quan nhận hồ sơ trước khi nộp.
• Bài không đánh giá tình trạng pháp lý của bất kỳ dự án cụ thể nào.

Xem tin đăng có ghi rõ pháp lý

Trên ALOMYHOME, mỗi tin có mục pháp lý để bạn lọc trước khi đi xem — ví dụ các căn tại Louis City Đại Mỗ hay liền kề cho thuê Louis City. Muốn tìm hiểu kỹ hơn trước khi mua ở đây, đọc thêm mua nhà Louis City Đại Mỗ cần biết gì.