Mua chung nhà đất với người khác: đứng tên thế nào, rủi ro gì?

Giá một căn biệt thự hay liền kề trong khu đô thị thường lên tới hàng chục tỷ đồng, nên không ít người tính chuyện góp tiền mua chung với anh chị em, bạn bè hoặc đối tác. Mua chung giúp chia nhỏ gánh tài chính, nhưng nếu không làm rõ từ đầu thì rất dễ thành tranh chấp khi một người muốn bán, cần tiền gấp hoặc qua đời. Bài này giải thích sổ đỏ ghi tên thế nào, ai được quyết gì và những điều nên thỏa thuận bằng văn bản.

Quy định trong bài theo Luật Đất đai 2024 và Bộ luật Dân sự 2015, cập nhật đến ngày 03/11/2026. Số liệu tin đăng chốt ngày 03/11/2026 trên ALOMYHOME, là giá chào, chưa phải giá chốt. Bài tham khảo, không thay cho tư vấn của luật sư hay công chứng viên với hồ sơ cụ thể.

Vì sao nhiều người tính mua chung?

Lấy ví dụ biệt thự ở Khu đô thị Dương Nội: trong 26 tin bán trên ALOMYHOME, 24 tin có giá chào từ 26,21 đến 55 tỷ đồng, giá giữa 31,79 tỷ (2 tin ghi giá thỏa thuận không tính). Với khoản tiền như vậy, việc hai, ba người góp vốn mua một căn để ở hoặc cho thuê là chuyện có thật. Bài này áp dụng cho mua chung giữa những người không phải vợ chồng; tài sản chung vợ chồng có quy định riêng, xem mua nhà đứng tên vợ hay chồng.

Sổ đỏ ghi tên những ai?

Theo khoản 2 Điều 135 Luật Đất đai 2024, thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng thì Giấy chứng nhận ghi đầy đủ tên của tất cả những người đó. Mặc định, mỗi người được cấp 01 Giấy chứng nhận; nếu các bên có yêu cầu thì được cấp chung một giấy và trao cho người đại diện.

Điều này có nghĩa: nếu bạn góp tiền mà tên không có trên sổ, về mặt giấy tờ bạn không phải là người có quyền với căn nhà. Rủi ro của trường hợp "góp tiền nhưng để một người đứng tên" lớn hơn nhiều so với cùng đứng tên.

Muốn bán, thế chấp thì ai phải ký?

Theo khoản 2 Điều 27 Luật Đất đai 2024, nhóm người có chung quyền sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ như cá nhân, và luật chia làm hai trường hợp:

• Quyền chia được theo phần: người muốn thực hiện quyền với phần của mình phải làm thủ tục đăng ký biến động hoặc tách thửa trước, rồi mới bán, tặng, thế chấp phần đó.
• Quyền không chia được theo phần: các thành viên phải cùng nhau thực hiện hoặc ủy quyền cho người đại diện.

Trên thực tế, với một căn liền kề hay biệt thự mua chung, hợp đồng bán cả căn hoặc thế chấp vay ngân hàng đều cần đủ chữ ký của tất cả người đứng tên (hoặc người được họ ủy quyền), và phải công chứng hoặc chứng thực. Nếu một người đứng tên đã kết hôn và phần góp vốn là tiền chung của vợ chồng họ, công chứng viên có thể yêu cầu cả vợ/chồng người đó ký. Danh sách giấy tờ khi công chứng có trong bài công chứng hợp đồng mua bán nhà đất cần mang gì.

Một người muốn rút ra thì sao?

Bộ luật Dân sự 2015 gọi đây là sở hữu chung theo phần (Điều 209): phần của mỗi người được xác định. Từ đó:

• Mỗi người có quyền định đoạt phần của mình (khoản 1 Điều 218).
• Khi bán phần của mình, người đó phải ưu tiên cho các đồng sở hữu còn lại mua. Với bất động sản, các đồng sở hữu có 3 tháng kể từ khi nhận thông báo để quyết định; nếu bị bỏ qua quyền ưu tiên, trong 3 tháng kể từ ngày phát hiện, họ có quyền yêu cầu Tòa án chuyển sang mình quyền và nghĩa vụ của người mua (khoản 3 Điều 218).
• Mỗi người có quyền yêu cầu chia tài sản chung khi tài sản có thể phân chia; nếu cả nhóm đã thỏa thuận giữ chung trong một thời hạn thì chỉ được yêu cầu chia khi hết hạn. Nếu tài sản không chia được bằng hiện vật, người muốn chia có quyền bán phần của mình, trừ khi các bên thỏa thuận khác (Điều 219).

Vấn đề là một căn liền kề không thể cắt làm đôi để mỗi người giữ một nửa. Hà Nội có quy định diện tích tối thiểu được tách thửa (Quyết định 61/2024/QĐ-UBND: tại phường tối thiểu 50 m², mặt tiền và chiều sâu từ 4 m), nhưng lô đất trong khu đô thị theo dự án còn bị ràng buộc bởi quy hoạch chi tiết, nên việc tách một lô biệt thự thành hai thường rất khó. Vì vậy, cách rút ra thường gặp là người còn lại mua lại phần, hoặc cùng bán cả căn rồi chia tiền. Nếu vẫn muốn tính phương án tách thửa, hãy hỏi văn phòng đăng ký đất đai trước khi thỏa thuận.

Năm điều nên thỏa thuận bằng văn bản ngay từ đầu

1. Tỷ lệ góp vốn và phần sở hữu của từng người, kèm chứng từ chuyển tiền qua ngân hàng.
2. Ai được ở hoặc cho thuê, tiền thuê chia thế nào, chi phí sửa chữa, phí dịch vụ, thuế do ai trả. Nếu định cho thuê, bài lợi suất cho thuê biệt thự Dương Nội giúp ước tính dòng tiền.
3. Cách rút vốn: báo trước bao lâu, định giá phần bán lại theo cách nào (thuê thẩm định giá độc lập hay theo giá chào thị trường), thời hạn thanh toán.
4. Khi có người qua đời: phần của người đó thuộc về người thừa kế của họ. Nhóm nên bàn trước việc ưu tiên mua lại và có thể khuyến khích mỗi người lập di chúc.
5. Vay ngân hàng: nếu thế chấp căn nhà, tất cả người đứng tên cùng chịu rủi ro khi một người không trả nợ. Ghi rõ trách nhiệm trả nợ của từng người; tham khảo 7 câu cần hỏi khi vay ngân hàng mua nhà.

Văn bản này nên được công chứng hoặc ít nhất có chữ ký đầy đủ, ghi ngày, mỗi người giữ một bản.

Thủ tục khi mua chung

Về cơ bản giống mua một mình: kiểm tra pháp lý, đặt cọc, công chứng hợp đồng chuyển nhượng, nộp thuế phí và đăng ký sang tên. Điểm khác là hợp đồng ghi đủ tên các bên mua, và khi nộp hồ sơ sang tên, các bên chọn cấp mỗi người một sổ hay cấp chung một sổ cho người đại diện. Các bước chi tiết xem tại thủ tục sang tên sổ đỏ 2026.

Câu hỏi nhiều người hay gặp

Mua chung với người nước ngoài được không? Người nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở trong phạm vi Luật Nhà ở 2023 cho phép (dự án được phép, giới hạn số lượng và thời hạn sở hữu), không có quyền như cá nhân trong nước với đất. Muốn cùng đứng tên một căn liền kề, biệt thự với người nước ngoài, cần hỏi công chứng viên hoặc luật sư trước khi góp tiền.

Sổ hộ gia đình cũ có phải mua chung không? Đó là trường hợp khác, có cách xử lý riêng; xem mua nhà đất sổ đỏ hộ gia đình ai phải ký.

Xem nhà thật trước khi góp vốn

Mua chung chỉ suôn sẻ khi cả nhóm cùng thống nhất về căn nhà. Hãy cùng xem các căn biệt thự đang bán ở Khu đô thị Dương Nội trên ALOMYHOME: mỗi tin có ảnh thật, diện tích, số tầng và tình trạng pháp lý để cả nhóm so sánh trước khi quyết định.