Thuê và cho thuê

Bảo hiểm cháy nổ bắt buộc: nhà cho thuê nào phải mua, ai mua?

13/11/2026· Tác giả: ALOMYHOME· Thẩm định: Phạm Quang Sơn· Cập nhật dữ liệu: 13/11/2026

Dành cho: Chủ nhà và doanh nghiệp, hộ kinh doanh thuê nhà liền kề, biệt thự làm văn phòng, cửa hàng, cơ sở lưu trú

Bảo hiểm cháy nổ bắt buộc: nhà cho thuê nào phải mua, ai mua?

Nhà liền kề, biệt thự cho thuê làm văn phòng, cửa hàng, lưu trú có phải mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc? Ngưỡng theo Phụ lục VII Nghị định 105/2025, ai mua, cách tính phí và mức phạt 2026.

Khi cho thuê nhà liền kề, biệt thự làm văn phòng, cửa hàng hay cơ sở lưu trú, nhiều chủ nhà và người thuê mới biết tới bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc lúc cơ quan phòng cháy đến kiểm tra. Câu hỏi thường gặp là: nhà cho thuê có phải mua không, ai mua, và nếu không mua thì bị phạt bao nhiêu. Bài viết tóm tắt các quy định đang áp dụng năm 2026 bằng ngôn ngữ dễ hiểu.

Căn cứ pháp luật kiểm đến ngày 13/11/2026. Bài viết là thông tin tham khảo; trường hợp cụ thể nên hỏi cơ quan Cảnh sát phòng cháy, chữa cháy nơi có nhà hoặc doanh nghiệp bảo hiểm. Số liệu tin đăng chốt ngày 13/11/2026 từ hệ thống ALOMYHOME.

Trả lời ngắn

Nhà chỉ để ở (liền kề, biệt thự cho một gia đình thuê ở): không thuộc danh mục bắt buộc; pháp luật khuyến khích mua bảo hiểm tự nguyện.
Nhà cho thuê làm trụ sở, văn phòng, cơ sở lưu trú, nhà hàng, cửa hàng, hoặc nhà ở kết hợp kinh doanh có thể thuộc diện bắt buộc nếu đạt ngưỡng số tầng hoặc diện tích trong danh mục của Nghị định 105/2025/NĐ-CP.
Ai mua không được quy định sẵn cho mọi trường hợp cho thuê; hai bên nên ghi rõ trong hợp đồng.

Căn cứ pháp luật đang áp dụng

Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ số 55/2024/QH15 (hiệu lực 01/7/2025), Điều 48: cơ quan, tổ chức, cá nhân có cơ sở thuộc danh mục phải tham gia bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc cho tài sản của cơ sở đó (khoản 1); cơ sở khác được khuyến khích tham gia (khoản 2); Chính phủ quy định danh mục (khoản 3).
Luật Kinh doanh bảo hiểm 2022, Điều 8 khoản 2 điểm b: bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc là một loại bảo hiểm bắt buộc.
Luật Nhà ở 2023, Điều 128 khoản 1: chủ sở hữu nhà ở thuộc cơ sở có nguy hiểm về cháy, nổ theo pháp luật phòng cháy, chữa cháy phải mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc.
Nghị định 67/2023/NĐ-CP về bảo hiểm bắt buộc, đã được sửa bởi Nghị định 105/2025/NĐ-CP (hiệu lực 01/7/2025) và Nghị định 347/2026/NĐ-CP (ngày 08/9/2026, hiệu lực 15/9/2026).

Danh mục cơ sở phải mua nằm ở Phụ lục VII Nghị định 105/2025/NĐ-CP. Các bản tin về Nghị định 347/2026 mà chúng tôi đọc không nêu thay đổi phụ lục này; nghị định bổ sung trường hợp loại trừ đối với nhà, công trình độc lập đáp ứng quy chuẩn phòng cháy và có mức độ nguy hiểm cháy thấp. Phần này nên hỏi thêm cơ quan cảnh sát phòng cháy khi áp dụng cho từng căn.

Nhà cho thuê nào thuộc diện bắt buộc?

Một số mục trong Phụ lục VII liên quan trực tiếp tới nhà cho thuê:

Mục	Loại cơ sở	Ngưỡng phải mua
19	Trụ sở, nhà làm việc của doanh nghiệp, tổ chức	nhà cao từ 3 tầng hoặc tổng diện tích sàn từ 500 m²
17	Khách sạn, nhà nghỉ, cơ sở dịch vụ lưu trú khác	cao từ 3 tầng hoặc tổng diện tích sàn từ 500 m²
12	Cơ sở kinh doanh dịch vụ ăn uống, dịch vụ khác	tổng diện tích sàn từ 300 m²
44	Nhà ở kết hợp sản xuất, kinh doanh	tổng diện tích phục vụ sản xuất, kinh doanh từ 200 m²
1	Nhà chung cư, nhà ở tập thể	cao từ 5 tầng hoặc tổng diện tích sàn từ 1.000 m²

Lưu ý: một số trang vẫn dẫn ngưỡng cũ "chung cư từ 7 tầng" theo bản Nghị định 67/2023 trước khi sửa. Ngưỡng đó đã thay đổi từ 01/7/2025.

Áp vào nhà liền kề, biệt thự trong khu đô thị

Trong 93 tin cho thuê trên ALOMYHOME (chốt 13/11/2026), 86 tin ghi số tầng và cả 86 tin đều từ 3 tầng trở lên (2 tin 3 tầng, 32 tin 4 tầng, 46 tin 5 tầng, 1 tin 6 tầng, 5 tin 7 tầng); 7 tin không ghi. 39 tin có nhắc tới việc dùng làm văn phòng.

Như vậy, một căn liền kề 4–5 tầng cho công ty thuê làm trụ sở, nhà làm việc nhiều khả năng đã chạm ngưỡng "từ 3 tầng" của mục 19. Một căn cho thuê làm nhà hàng hay spa thì xét theo diện tích sàn kinh doanh (mục 12 hoặc mục 44). Nhà cho một gia đình thuê ở thuần túy thì không thuộc các mục trên.

Ngoài ra, 10 tin ghi rõ chủ nhà không nhận kho hàng dễ cháy và 9 tin không nhận nhà hàng, quán ăn: đây là các ngành nghề làm tăng rủi ro cháy và mức phí bảo hiểm.

Ai phải mua: chủ nhà hay người thuê?

Luật Phòng cháy chỉ nói chung "cơ quan, tổ chức, cá nhân" có cơ sở thuộc danh mục.
Luật Nhà ở 2023 đặt nghĩa vụ cho chủ sở hữu nhà ở thuộc cơ sở có nguy hiểm cháy, nổ.
Đối tượng được bảo hiểm gồm nhà, công trình, máy móc thiết bị và hàng hóa, vật tư.

Cách làm hợp lý trong thực tế: chủ nhà mua bảo hiểm cho phần nhà, người thuê mua cho máy móc, hàng hóa của mình. Hai bên có thể thỏa thuận ai đóng phí, nhưng thỏa thuận trong hợp đồng thuê không thay đổi được người mà cơ quan chức năng xác định có nghĩa vụ. Vì vậy hãy ghi rõ trong hợp đồng: ai mua, mua cho tài sản nào, ai giữ giấy chứng nhận bảo hiểm, ai gia hạn hằng năm. Mẫu điều khoản chung có trong bài hợp đồng thuê nhà nguyên căn: điều khoản cần có.

Phí bảo hiểm tính thế nào?

Số tiền bảo hiểm tối thiểu là giá trị tài sản tính thành tiền theo giá thị trường tại thời điểm giao kết hợp đồng (Điều 24 Nghị định 67/2023, đã sửa đổi).
Phí tối thiểu bằng số tiền bảo hiểm tối thiểu nhân với tỷ lệ phí trong Phụ lục VI Nghị định 105/2025. Theo các bài tổng hợp biểu phí trên báo chí, tỷ lệ cho trụ sở làm việc khoảng 0,05%/năm, cơ sở ăn uống, dịch vụ khoảng 0,15%/năm.

Ví dụ minh họa: nếu phần nhà (không tính đất) được định giá 3 tỷ đồng và áp tỷ lệ 0,05%, phí tối thiểu khoảng 1,5 triệu đồng/năm. Mức thực tế do doanh nghiệp bảo hiểm tính theo từng căn.

Không mua thì bị phạt bao nhiêu?

Theo Điều 17 Nghị định 106/2025/NĐ-CP về xử phạt trong lĩnh vực phòng cháy (hiệu lực 01/7/2025), không mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc bị phạt 30–40 triệu đồng (cơ sở nhóm 2) hoặc 40–50 triệu đồng (cơ sở nhóm 1) với cá nhân; tổ chức bị phạt gấp đôi. Nghị định 106/2025 đã được Nghị định 69/2026/NĐ-CP (hiệu lực 20/4/2026) sửa một số điều; chúng tôi chưa kiểm được Điều 17 có bị sửa hay không, nên hãy coi mức trên là tham khảo.

Việc nên làm trước khi ký hợp đồng thuê kinh doanh

Ghi rõ mục đích thuê (ở, văn phòng, cửa hàng, lưu trú) và diện tích dùng để kinh doanh.
Hỏi cơ quan cảnh sát phòng cháy hoặc doanh nghiệp bảo hiểm xem căn nhà với mục đích đó có thuộc danh mục bắt buộc không.
Thỏa thuận người mua bảo hiểm cho phần nhà và phần tài sản bên trong.
Kiểm tra điều kiện phòng cháy (bình chữa cháy, lối thoát nạn). Xem bài PCCC khi thuê nhà làm văn phòng, kinh doanh.

Nếu bạn đang tìm nhà làm trụ sở, xem thêm thuê nhà làm trụ sở công ty và thuê nhà khu đô thị để kinh doanh: ngành nghề chủ nhà nhận.

Giới hạn của bài viết

Bảng ngưỡng lấy từ nguyên văn Phụ lục VII Nghị định 105/2025; tỷ lệ phí lấy từ bài tổng hợp trên báo, chưa đối chiếu Phụ lục VI.
Chưa kiểm được Điều 17 Nghị định 106/2025 có bị Nghị định 69/2026 sửa hay không.
Trường hợp loại trừ mới của Nghị định 347/2026 cần cơ quan có thẩm quyền xác định cho từng công trình.

Xem nhà cho thuê làm văn phòng, kinh doanh có ảnh thật và thông số từng căn tại liền kề cho thuê Geleximco Lê Trọng Tấn hoặc liền kề cho thuê Louis City Đại Mỗ trên ALOMYHOME. Nhiều tin ghi rõ ngành nghề chủ nhà nhận và không nhận.

Câu hỏi thường gặp

Nhà cho thuê để ở có phải mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc không?

Nhà riêng lẻ chỉ để ở không thuộc danh mục bắt buộc tại Phụ lục VII Nghị định 105/2025/NĐ-CP; pháp luật khuyến khích mua bảo hiểm tự nguyện.

Nhà liền kề cho thuê làm văn phòng có phải mua không?

Phụ lục VII Nghị định 105/2025 đưa vào danh mục trụ sở, nhà làm việc của doanh nghiệp, tổ chức có nhà cao từ 3 tầng hoặc tổng diện tích sàn từ 500 m². Liền kề 4–5 tầng làm trụ sở nhiều khả năng thuộc diện này; nên hỏi cơ quan cảnh sát phòng cháy để xác định cho từng căn.

Chủ nhà hay người thuê phải mua bảo hiểm cháy nổ?

Luật Nhà ở 2023 đặt nghĩa vụ cho chủ sở hữu nhà ở thuộc cơ sở có nguy hiểm cháy nổ. Thực tế thường chủ nhà mua cho phần nhà, người thuê mua cho máy móc, hàng hóa; hai bên nên ghi rõ trong hợp đồng thuê.

Không mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc bị phạt bao nhiêu?

Theo Điều 17 Nghị định 106/2025/NĐ-CP, cá nhân bị phạt 30–50 triệu đồng tùy nhóm cơ sở, tổ chức gấp đôi. Nghị định 106/2025 đã được Nghị định 69/2026/NĐ-CP sửa một số điều từ 20/4/2026, nên nên kiểm lại mức phạt hiện hành.

Yêu cầu tư vấn